НДС в строительстве: СМР, подрядчики, давальческое

Строительство — одна из самых сложных отраслей с точки зрения НДС. Здесь одновременно пересекаются несколько режимов налогообложения операций: выполнение СМР собственными силами, привлечение подрядчиков и субподрядчиков, работа с давальческими материалами, поэтапная сдача работ и авансирование. Каждый из этих блоков имеет собственную логику начисления и вычета НДС, и ошибка в любом из них — прямой путь к доначислениям.

В этой статье разберём ключевые правила НДС применительно к строительным операциям, типичные ошибки и налоговые риски, а также практические рекомендации для руководителей и финансовых директоров строительных компаний.

1. СМР собственными силами: когда возникает НДС и как применить вычет

Объект налогообложения

Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления признаётся объектом обложения НДС в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Ключевое слово — «для собственного потребления»: речь идёт о ситуации, когда организация строит объект хозяйственным способом для использования в собственной деятельности, а не для продажи или передачи заказчику.

Если строительство ведётся подрядным способом — то есть работы выполняет сторонняя организация, — объект по подпункту 3 пункта 1 статьи 146 НК РФ не возникает. Возникает обычный вычет входящего НДС по счетам-фактурам подрядчика.

Налоговая база и момент начисления

Налоговая база при выполнении СМР для собственного потребления определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из фактических расходов налогоплательщика (пункт 2 статьи 159 НК РФ). В расчёт включаются: заработная плата рабочих, занятых на строительстве, страховые взносы, стоимость материалов, использованных при строительстве, амортизация задействованного оборудования, прочие прямые затраты.

Момент определения налоговой базы — последнее число каждого налогового периода (квартала), в котором производились работы (пункт 10 статьи 167 НК РФ). Это означает, что НДС начисляется ежеквартально по мере несения расходов, а не единовременно при завершении строительства.

Вычет «зеркального» НДС

Начисленный НДС со стоимости СМР для собственного потребления подлежит вычету в том же квартале, в котором он начислен (пункт 6 статьи 171, пункт 5 статьи 172 НК РФ). Условие вычета — объект предназначен для использования в операциях, облагаемых НДС. Если объект будет использоваться в необлагаемой деятельности или в деятельности, освобождённой от НДС, вычет не применяется.

На практике это означает, что для большинства коммерческих застройщиков, ведущих строительство хозяйственным способом для собственных производственных нужд, НДС со СМР начисляется и тут же принимается к вычету — налоговая нагрузка нулевая. Однако декларировать эти операции необходимо: и начисление, и вычет отражаются в декларации по НДС.

Смешанное строительство: хозяйственный и подрядный способ

Распространённая ситуация: часть работ организация выполняет собственными силами, часть передаёт подрядчику. В этом случае НДС по подпункту 3 пункта 1 статьи 146 НК РФ начисляется только на объём работ, выполненных хозяйственным способом. Работы подрядчика под эту норму не подпадают — по ним применяется обычный вычет входящего НДС.

Налоговые органы при проверках тщательно анализируют, какие именно работы выполнены собственными силами, а какие — подрядчиком. Если инспекция установит, что организация занизила объём хозяйственных работ (например, переквалифицировав их в подрядные без реальной передачи работ), это повлечёт доначисление НДС по статье 146 НК РФ.

Из практики. Строительная компания в Приволжском федеральном округе (2024 год) возводила производственный корпус хозяйственным способом. В декларациях по НДС организация не отражала начисление налога со стоимости СМР, полагая, что объект строится «для себя» и НДС не возникает. По итогам выездной проверки инспекция доначислила НДС за восемь кварталов строительства — около 9,4 млн рублей налога, плюс пени и штраф 20% по статье 122 НК РФ. Суд первой инстанции поддержал налоговый орган: факт выполнения работ собственными силами подтверждался табелями учёта рабочего времени, нарядами на работы и данными бухгалтерского учёта. Вместе с тем суд указал, что организация вправе одновременно заявить вычет начисленного НДС, поскольку объект предназначен для облагаемой деятельности, — что существенно снизило реальные потери компании. Итог: налоговая нагрузка по НДС оказалась нулевой, однако штраф и пени остались.

2. Подрядные и субподрядные отношения: НДС у заказчика и подрядчика

НДС у подрядчика: момент начисления

Подрядчик начисляет НДС в момент реализации строительных работ заказчику. Момент определения налоговой базы — день передачи результатов работ (пункт 1 статьи 167 НК РФ). В строительстве это, как правило, дата подписания акта о приёмке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).

Важный нюанс: если договором предусмотрена поэтапная сдача работ, НДС начисляется по каждому этапу отдельно — в момент подписания акта по этапу. Если этапы договором не предусмотрены, а работы сдаются единовременно по завершении всего объёма, НДС начисляется в момент финальной приёмки.

Вычет НДС у заказчика

Заказчик принимает НДС к вычету при одновременном выполнении трёх условий (статьи 171–172 НК РФ):

• работы приняты к учёту (подписан акт КС-2, справка КС-3);
• получен надлежащим образом оформленный счёт-фактура подрядчика;
• работы предназначены для использования в облагаемых НДС операциях.

Принятие работ к учёту в строительстве означает отражение их стоимости на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы» (для капитального строительства) или на счёте 20 «Основное производство» (для текущего ремонта). Ждать ввода объекта в эксплуатацию и перевода на счёт 01 для применения вычета не нужно — это прямо подтверждено позицией ВС РФ и устойчивой арбитражной практикой.

Субподрядные отношения: цепочка НДС

Генеральный подрядчик, привлекающий субподрядчиков, вправе принять к вычету НДС по счетам-фактурам субподрядчиков в общем порядке. При этом генподрядчик начисляет НДС заказчику со всего объёма работ по договору генподряда — включая стоимость работ субподрядчиков.

Налоговые органы уделяют особое внимание реальности субподрядных отношений. Если инспекция установит, что субподрядчик является «технической» компанией (отсутствие персонала, оборудования, транзитное движение денег), она откажет генподрядчику в вычете НДС по счетам-фактурам такого субподрядчика, применив статью 54.1 НК РФ. Доначисления в этом случае могут быть значительными — НДС со всей стоимости субподрядных работ.

Требования к первичным документам

Для подтверждения вычета НДС по строительным работам необходимо иметь:

• договор подряда с чётким описанием предмета и объёма работ;
• акты о приёмке выполненных работ (КС-2) с расшифровкой по видам работ;
• справки о стоимости выполненных работ (КС-3);
• счета-фактуры, оформленные в соответствии со статьёй 169 НК РФ;
• документы, подтверждающие реальность выполнения работ: исполнительная документация, журналы производства работ, акты скрытых работ, пропуска на объект.

Унифицированные формы КС-2 и КС-3 с 2013 года не являются обязательными, однако их применение существенно снижает риск претензий со стороны налоговых органов. Если организация использует собственные формы первичных документов, они должны содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные статьёй 9 Федерального закона «О бухгалтерском учёте».

НДС при строительстве объектов для продажи

Если застройщик строит объект для последующей продажи (например, жилой дом или коммерческую недвижимость), реализация объекта облагается НДС в общем порядке. Исключение — продажа жилых домов и жилых помещений, которая освобождена от НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ. В этом случае входящий НДС по строительным работам и материалам к вычету не принимается, а включается в стоимость объекта.

Застройщики, реализующие одновременно жилые и нежилые помещения, обязаны вести раздельный учёт НДС по правилам пункта 4 статьи 170 НК РФ. Методика раздельного учёта должна быть закреплена в учётной политике. Ошибки в распределении входящего НДС между облагаемыми и необлагаемыми операциями — один из наиболее частых поводов для доначислений в строительстве.

3. Давальческое сырьё и материалы: особенности НДС

Суть давальческой схемы в строительстве

Давальческая схема в строительстве означает, что заказчик (давалец) передаёт подрядчику материалы для выполнения строительных работ, сохраняя право собственности на эти материалы. Подрядчик использует материалы в работе и возвращает заказчику готовый результат — построенный или отремонтированный объект.

Такая схема широко применяется в строительстве: заказчик самостоятельно закупает материалы (часто по более выгодным ценам или через собственные торговые структуры), а подрядчик выполняет только работы. Это влечёт специфические последствия для НДС у обеих сторон.

НДС у давальца (заказчика)

Передача материалов подрядчику на давальческих условиях не является реализацией и не облагается НДС (право собственности не переходит). Заказчик принимает к вычету НДС по приобретённым материалам в общем порядке — при принятии материалов к учёту и наличии счёта-фактуры поставщика (статьи 171–172 НК РФ).

После завершения работ заказчик принимает к вычету НДС со стоимости работ подрядчика (без стоимости давальческих материалов — подрядчик выставляет счёт-фактуру только на стоимость своих работ и услуг).

НДС у подрядчика, работающего с давальческими материалами

Подрядчик, получивший давальческие материалы, не включает их стоимость в налоговую базу по НДС. Налоговая база формируется только из стоимости выполненных работ (услуг по переработке) — без стоимости материалов заказчика (пункт 5 статьи 154 НК РФ). Счёт-фактура выставляется только на стоимость работ.

Подрядчик обязан обеспечить раздельный учёт давальческих материалов (на забалансовом счёте 003 «Материалы, принятые в переработку») и собственных материалов. Смешение учёта — распространённая ошибка, которая может повлечь претензии как со стороны налоговых органов, так и со стороны самого заказчика.

Возвратные материалы и отходы

Если в процессе строительства образуются возвратные материалы или отходы из давальческого сырья, их судьба должна быть урегулирована договором. Возможны два варианта:

• возвратные материалы передаются заказчику — передача не облагается НДС (право собственности у заказчика не прерывалось);
• заказчик оставляет возвратные материалы подрядчику — это уже реализация, облагаемая НДС у заказчика по рыночной стоимости.

Если договор не регулирует этот вопрос, налоговый орган может квалифицировать оставление материалов у подрядчика как безвозмездную передачу, облагаемую НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ).

Риск переквалификации давальческой схемы

Налоговые органы иногда пытаются переквалифицировать давальческую схему в обычный договор подряда с материалами подрядчика — особенно если заказчик и подрядчик являются взаимозависимыми лицами или если схема используется для перераспределения НДС-нагрузки. В этом случае инспекция может доначислить НДС с «реализации» материалов заказчиком подрядчику.

Защита от такой переквалификации — чёткое оформление договора с указанием на давальческий характер материалов, ведение раздельного учёта, наличие актов приёма-передачи давальческих материалов с указанием их количества и стоимости, а также отчётов подрядчика об использовании материалов.

Из практики. Генеральный подрядчик в Центральном федеральном округе (2025 год) работал по давальческой схеме: заказчик передавал строительные материалы на сумму около 180 млн рублей, подрядчик выполнял монтажные работы. По итогам выездной проверки инспекция доначислила НДС около 30 млн рублей, квалифицировав передачу материалов как реализацию: по мнению инспекции, фактически материалы переходили в собственность подрядчика, поскольку акты приёма-передачи не составлялись, раздельный учёт на счёте 003 не вёлся, а в актах КС-2 стоимость материалов была включена в общую стоимость работ. Суд поддержал налогоплательщика частично: признал давальческий характер схемы подтверждённым условиями договора и показаниями сотрудников обеих сторон, однако обязал восстановить учёт и представить отчёты об использовании материалов. Доначисление НДС было отменено, штраф снижен в два раза с учётом смягчающих обстоятельств. Ключевой вывод: давальческая схема работает, но только при надлежащем документальном оформлении.

4. Авансы в строительстве: начисление и вычет НДС

НДС с аванса у подрядчика

Получение аванса в счёт предстоящего выполнения строительных работ обязывает подрядчика начислить НДС с суммы аванса в том квартале, в котором аванс получен (подпункт 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ). Ставка НДС — 20/120 (расчётная ставка). Счёт-фактура на аванс выставляется в течение 5 календарных дней с даты получения аванса (пункт 3 статьи 168 НК РФ).

После фактического выполнения работ и подписания акта подрядчик:

• начисляет НДС со стоимости выполненных работ по ставке 20%;
• принимает к вычету ранее начисленный НДС с аванса (пункт 8 статьи 171, пункт 6 статьи 172 НК РФ) — в части, соответствующей зачтённому авансу.

Вычет НДС с аванса у заказчика

Заказчик вправе принять к вычету НДС с перечисленного аванса при наличии (пункт 12 статьи 171, пункт 9 статьи 172 НК РФ):

• счёта-фактуры подрядчика на аванс;
• платёжного документа, подтверждающего перечисление аванса;
• договора, предусматривающего условие об авансировании.

Вычет НДС с аванса — право, а не обязанность заказчика. Многие организации отказываются от него, чтобы не усложнять учёт: при принятии работ всё равно возникнет право на вычет НДС со стоимости работ, а авансовый НДС придётся восстанавливать (подпункт 3 пункта 3 статьи 170 НК РФ).

Особенности при поэтапной сдаче работ

В строительных договорах с длительным сроком исполнения и поэтапной сдачей работ авансирование особенно распространено. При зачёте аванса в счёт оплаты каждого этапа подрядчик восстанавливает НДС с аванса пропорционально зачтённой сумме. Заказчик, воспользовавшийся авансовым вычетом, восстанавливает его в том же порядке.

Ошибки в учёте авансового НДС при поэтапной сдаче — один из наиболее частых поводов для доначислений при камеральных проверках. Инспекция сопоставляет данные книги покупок и книги продаж подрядчика и заказчика через систему АСК НДС-2, выявляя расхождения в суммах авансового НДС.

5. Типичные налоговые риски и позиция судов

Риск 1. Отказ в вычете НДС по субподрядчикам — «технические» компании

Наиболее массовый риск в строительстве. Налоговые органы активно применяют статью 54.1 НК РФ, отказывая в вычете НДС по счетам-фактурам субподрядчиков, которых инспекция квалифицирует как «технические» компании. Признаки: отсутствие персонала и техники, минимальная налоговая нагрузка, транзитное движение денег, массовый руководитель, адрес массовой регистрации.

Позиция судов: вычет сохраняется, если налогоплательщик докажет реальность выполнения работ — не обязательно именно спорным субподрядчиком, но хотя бы в принципе (Определение ВС РФ от 25.01.2021 № 309-ЭС20-17277). Если работы реально выполнены и приняты конечным заказчиком, суды нередко поддерживают налогоплательщика даже при наличии признаков «техничности» у субподрядчика — при условии проявления должной осмотрительности при выборе контрагента.

Защитные меры: собирать доказательства реальности работ (исполнительная документация, акты скрытых работ, пропуска, переписка, фото с объекта); проверять субподрядчиков по критериям ФНС; фиксировать деловую цель привлечения каждого субподрядчика.

Риск 2. Дробление строительного бизнеса

Строительные холдинги, использующие несколько юридических лиц на УСН для выполнения отдельных видов работ, находятся под повышенным вниманием налоговых органов. Если инспекция установит признаки искусственного дробления (единое управление, общий персонал, единая материально-техническая база, взаимозависимость), она объединит выручку всех компаний и доначислит НДС с совокупного оборота.

Позиция судов по дроблению в строительстве неоднородна. Суды поддерживают налогоплательщика, если каждое юридическое лицо имеет самостоятельную деловую цель, реальный персонал, собственных клиентов и самостоятельно несёт расходы. Если же разделение носит исключительно налоговый характер — суды поддерживают инспекцию.

Риск 3. Ошибки в раздельном учёте при совмещении облагаемых и необлагаемых операций

Застройщики, реализующие жилые помещения (освобождение по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ) и нежилые помещения (облагаются НДС), обязаны вести раздельный учёт входящего НДС. Если раздельный учёт не ведётся или ведётся с нарушениями, весь входящий НДС по строительству утрачивается — ни к вычету, ни в расходы (абзац 6 пункта 4 статьи 170 НК РФ).

Методика раздельного учёта должна быть закреплена в учётной политике. Наиболее распространённые методы распределения: пропорционально площади помещений (жилые/нежилые), пропорционально выручке от реализации. Выбранный метод должен применяться последовательно в течение налогового периода.

Риск 4. НДС при передаче объекта незавершённого строительства

Реализация объекта незавершённого строительства облагается НДС в общем порядке как реализация товара (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ). Льготы, предусмотренные для жилых помещений, на объекты незавершённого строительства не распространяются — это прямо подтверждено позицией ВС РФ.

Налоговая база — рыночная стоимость объекта. Если объект передаётся взаимозависимому лицу по заниженной цене, инспекция вправе применить рыночные цены для целей налогообложения.

Риск 5. НДС при строительстве объектов социальной инфраструктуры

Застройщики, обязанные по условиям разрешения на строительство или договора с органами власти передать объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, дороги) в государственную или муниципальную собственность, сталкиваются с вопросом: облагается ли такая передача НДС?

Передача объектов социальной инфраструктуры органам государственной власти и местного самоуправления не признаётся объектом налогообложения НДС на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Однако входящий НДС по строительству таких объектов к вычету не принимается и включается в их стоимость. Если застройщик уже принял этот НДС к вычету, его необходимо восстановить (подпункт 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ).

6. Практические рекомендации

Для заказчиков строительства

Проверяйте контрагентов до заключения договора. Используйте сервисы ФНС («Прозрачный бизнес»), картотеку арбитражных дел, данные ФССП. Фиксируйте результаты проверки документально — это доказательство проявления должной осмотрительности при возможном споре с инспекцией.

Требуйте полный пакет документов от подрядчика. Акты КС-2, справки КС-3, счета-фактуры, исполнительная документация — всё должно быть оформлено корректно и своевременно. Счёт-фактура с ошибками в реквизитах или выставленный с нарушением срока — основание для отказа в вычете.

Закрепите методику раздельного учёта в учётной политике. Если ведёте строительство объектов с разным налоговым режимом реализации, методика раздельного учёта НДС должна быть детально прописана и последовательно применяться.

Контролируйте авансовый НДС. Ведите реестр авансов и соответствующих авансовых счетов-фактур. При поэтапной сдаче работ отслеживайте корректность восстановления авансового НДС по каждому этапу.

Для подрядчиков и генподрядчиков

Документируйте реальность выполнения работ. Исполнительная документация, журналы производства работ, акты скрытых работ, пропуска на объект, фотоотчёты — всё это доказательства реальности при возможном споре о вычете НДС по субподрядчикам.

Проверяйте субподрядчиков. Привлечение «технических» компаний — прямой путь к отказу в вычете НДС. Запрашивайте у субподрядчиков документы, подтверждающие наличие персонала, техники, лицензий (если требуются). Фиксируйте деловую цель привлечения каждого субподрядчика.

Соблюдайте сроки выставления счетов-фактур. 5 календарных дней с даты подписания акта или получения аванса — нарушение этого срока само по себе не является основанием для отказа в вычете у заказчика, однако создаёт дополнительный повод для претензий.

При давальческой схеме — строгий учёт. Ведите учёт давальческих материалов на счёте 003, составляйте акты приёма-передачи с указанием количества и стоимости, представляйте заказчику отчёты об использовании материалов. Это защита от переквалификации схемы.

Общие рекомендации

Готовьтесь к проверке заранее. Строительные компании входят в зону повышенного внимания ФНС: значительные суммы НДС к вычету, длинные цепочки субподрядчиков, давальческие схемы — всё это триггеры для выездной проверки. Формируйте доказательственную базу реальности операций в режиме реального времени, а не после получения акта проверки.

При получении требования ИФНС — не затягивайте с ответом. Срок представления документов по требованию в рамках камеральной проверки — 10 рабочих дней (пункт 3 статьи 93 НК РФ). Нарушение срока влечёт штраф 200 рублей за каждый непредставленный документ (статья 126 НК РФ) и может быть использовано инспекцией как основание для истребования документов у контрагентов.

При спорных ситуациях — привлекайте налогового консультанта на ранней стадии. Возражения на акт проверки (статья 100 НК РФ) — первая и ключевая стадия защиты. Аргументы, не заявленные на этой стадии, сложнее использовать в суде. Срок на подачу возражений — 1 месяц с даты получения акта.

---

НДС в строительстве — это не просто налог на добавленную стоимость. Это система взаимосвязанных обязательств, вычетов и рисков, которая требует системного подхода: от правильного оформления первичных документов до выстроенной стратегии защиты при налоговой проверке. Ошибки в любом звене этой цепи могут стоить компании десятков миллионов рублей доначислений.

Дата публикации: 10.05.2026