Юристы говорят: покупка недвижимости на Бали иностранными гражданами, исчерпывающий гайд.
Бали — остров, окутанный мифами и инвестиционными надеждами. И если в плане туризма всё давно ясно, то в сфере недвижимости всё по-прежнему обвито сложными юридическими нитями. На первый взгляд — десятки объявлений, улыбающиеся агенты, заманчивые виллы у океана. Но за этой ширмой кроется глубокая правовая специфика. Иностранец не может просто так взять и купить землю. Но может получить контроль. Легально. На годы. И в этом гайде мы раскладываем по полочкам, как.
Начнём с основ. Конституция Индонезии и Закон об аграрных отношениях (UUPA № 5/1960) жёстко закрепляют принцип: земля принадлежит государству и предоставляется в пользование. Полное право собственности (Hak Milik) возможно только для граждан Индонезии. Но иностранцам доступно три альтернативных пути:
— право пользования (Hak Pakai), — аренда (Hak Sewa), — и создание компании с иностранным капиталом (PT PMA), которая может оформить право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB).
Эти механизмы — не лазейки, а официально закреплённые формы участия иностранцев в обороте недвижимости. Каждый путь имеет ограничения, но и каждый может обеспечить долгосрочный и защищённый интерес.
Право пользования: Hak Pakai
Это наиболее «персонализированная» форма. Подходит тем, кто планирует жить на Бали и имеет долгосрочную визу — KITAS или KITAP. Оформляется на одного человека, только под проживание (никакой аренды) и только на один объект.
Максимальный срок владения — 80 лет: 30 лет начальный срок + 20 + 30 продление. Всё официально регистрируется в земельной службе (BPN). Требования: подтверждение визового статуса, проживания, соблюдение минимальных порогов стоимости. Объекты под Hak Pakai часто располагаются в зонах жилой застройки и требуют соответствующего зонирования.
Плюс — это наиболее прозрачный способ. Минус — серьёзные ограничения по назначению объекта. Использовать виллу как инвестицию, например, для краткосрочной аренды, не получится.
Аренда: Hak Sewa
Hak Sewa — это договор аренды. Без визовых требований. Можно подписывать на 25–30 лет с правом продления до 80 лет. Подходит для случаев, когда нет цели жить на Бали постоянно. Формально вы не владеете объектом, но получаете право использовать его, сдавать, ремонтировать и извлекать доход.
Риски здесь — в слабой защищённости. Договор не регистрируется в BPN. Всё зависит от добросовестности арендодателя. В случае его смерти, банкротства или спора с третьими лицами возможны проблемы. Поэтому такие сделки требуют особо тщательной юридической подготовки и сопровождения.
Компания с иностранным капиталом: PT PMA + HGB
Самая дорогая и самая надёжная схема. PT PMA — юридическое лицо, учреждаемое иностранцем в Индонезии. Минимальный уставный капитал — достаточно высокий. Но взамен вы получаете право оформить землю под строительство (HGB) сроком на 30 лет с возможностью продления. Объект можно использовать коммерчески, сдавать, перепродавать. При продаже гражданину Индонезии HGB может быть конвертирован в Hak Milik.
HGB — это фактически корпоративная форма «владения» с возможностью строить, реконструировать и распоряжаться объектом. Эта схема часто используется девелоперами и инвесторами, которые создают виллы под аренду или гостиничные комплексы.
Почему nominee agreements — плохая идея
На практике некоторые инвесторы пытаются обойти ограничения, оформляя недвижимость на граждан Индонезии по доверенности или скрытому соглашению (nominee agreement). Такие схемы официально запрещены. И это не просто слова.
Судебная практика чётко говорит: nominee договоры — недействительны. Дело № 274/Pdt.G/2020/PN Dps стало поворотным: суд прямо указал на ничтожность такой схемы. Последствия: конфискация имущества, депортация, запрет на повторный въезд. Потери от подобных сделок оцениваются в миллиарды долларов.
Это не стратегия. Это ловушка. Законодательство Индонезии защищает своих граждан, и попытки обмануть систему не работают в долгосрочной перспективе.
Что важно при оформлении сделки
Во-первых, проверка документации. Сертификат собственности (Sertifikat Hak), история сделок, кадастровая карта, разрешения на строительство (PBG), сертификат пригодности (SLF), зонирование, налоговые квитанции. Всё это должно быть проанализировано юристом до подписания чего-либо.
Во-вторых, проверка объекта. Геодезия, соответствие плану, наличие инженерных сетей, техпаспорт. Особенно — в зонах с риском подтоплений или землетрясений. Строительство на Бали — это не просто архитектура, но и климат, геология, плотность соседей.
В-третьих, аудит продавца. Это особенно важно при аренде и сделках через PT PMA. Убедитесь, что арендодатель или продавец обладает правом передавать объект, не обременён обязательствами, не находится в судебном споре.
Как легализовать и защитить
— Оформляйте сделки через лицензированных нотариусов (PPAT) — Используйте валютные переводы только через официальные банки, с подтверждением происхождения средств — Не забывайте продлевать визы и корпоративные лицензии — Страхуйте титул и имущество — Не откладывайте продление Hak Pakai или HGB — за год до окончания уже нужно начинать процесс — Участвуйте в профессиональных ассоциациях — это даёт доступ к информации и поддержке
Государственные реформы и тренды
Правительство Индонезии ведёт цифровизацию: платформа OSS объединяет регистрацию компаний, лицензии, разрешения. PBG теперь оформляется онлайн. BPN интегрируется с налоговой и миграционной базами. Ужесточается контроль за источниками средств и фиктивными браками. К концу 2025 года ожидается принятие ряда региональных актов по борьбе с nominee agreements.
Это означает: игра по правилам становится не только обязательной, но и всё более эффективной. Белые инвесторы получают больше гарантий и прозрачности. Серые — всё больше рисков.
Почему рынок Бали продолжает расти
Рост туризма, поток цифровых кочевников, инвестиции в дороги, аэропорт, энергетику — всё это создаёт стабильный спрос. Новое строительство смещается в сторону компактных, управляемых объектов. Виллы с 1–2 спальнями становятся самым ликвидным сегментом. Доходность от аренды — высокая. Премия за готовность объектов — существенная.
Инвестор, который приходит с уважением к правилам игры, оказывается в выигрышной позиции. Он может рассчитывать на долгосрочную доходность, правовую защиту и участие в зрелом рынке. Тот, кто надеется «проскочить» через номинала или оформить всё «на друга», остаётся без титула, без прав и — чаще всего — без денег.
Заключение
Бали — это не только про кокосы и серфинг. Это зрелый, насыщенный рынок с серьёзной юридической инфраструктурой. Здесь нельзя просто «купить». Но можно построить грамотную схему владения, выстроить защиту, подготовить план и вложиться в актив, который будет работать на вас десятилетиями.
Если вы рассматриваете Бали как инвестиционную точку — мы готовы сопровождать вас на всех этапах. От выбора формы владения до оформления, аудита, регистрации и сопровождения бизнеса. С юридической точностью, уважением к местному контексту и на стороне вашего интереса.
Бали — открыт. Но только тем, кто открыт к пониманию его законов.
Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны?
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);
д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);
е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);
ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
