Арендный бизнес как источник дохода

Арендный бизнес. Стоит ли заниматься арендным бизнесом и как подстраховаться? Рекомендации. Бизнес с нуля. Покупка готового бизнеса. Что проверить перед сделкой? Юридическая помощь.

Арендный бизнес многим представляется идеальным источником пассивного дохода. Со стороны кажется, что участие собственника в нем минимально. Эксперты, правда, утверждают, что и доход невелик (сверхприбылей здесь не получить), но зато стабилен. Но риски существуют и в арендном бизнесе, особенно если сделать на него ставку, как на основной источник дохода. Стоит ли заниматься арендным бизнесом и как подстраховаться? Все возможные проблемы просчитать сложно, но разумную предусмотрительность никто не отменял.

Прежде всего, есть два варианта начать арендный бизнес: купить помещение и сдавать его и приобрести готовый бизнес с арендаторами. Риски есть в обоих случаях.

Бизнес с нуля

Основное внимание в этом случае нужно уделить покупаемому помещению, которое станет источником дохода.

Главная рекомендация по выбору объекта - определить уровень спроса и потенциальную доходность в конкретной локации, просчитать возможность изменения этих показателей в будущем. Например, из-за строительства новой главной дороги, супермаркета.

При этом стоит избегать следующих предубеждений:

доход может приносить сдача в аренду как коммерческой, так и жилой и недвижимости, все зависит от вида объекта, его привлекательности и сроков договора;
на длительный срок можно сдать разные объекты. Так как разным арендаторам нужны разные характеристики. Ресторанам важен красивый вид, складам - наличие удобного подъезда и нескольких входов. Всегда востребована на определенном сегменте рынка элитная жилая недвижимость с возможностью внесения отделимых улучшений;
непосредственно местоположение помещения (в центре или на окраине города) не играет решающей роли, главное - его проходимость.

Наибольшим спросом всегда пользуются помещения на первой линии улиц, ведущих к метро, со сквозным проходом средней площади. Их сдать проще всего, это универсальный вариант. Но большинство таких объектов уже занято. Сейчас на рынке аренды спрос заметно упал.

Поэтому особенной популярностью сейчас пользуется покупка готового бизнеса. Что не исключает возможность появления новых привлекательных объектов в будущем. Поэтому стоит периодически мониторить рынок и следить за развитием интересующего населенного пункта, знакомиться с планировкой территории, чтобы купить ликвидный проект на старте строительства.

Не стоит забывать при начале арендного бизнеса с нуля и об особенностях оформления договора купли-продажи недвижимости. Рекомендуется провести проверку чистоты сделки и объекта, предусмотреть гарантии оплаты и просчитать другие риски. При покупке дорогостоящей элитной недвижимостью стоит особенно позаботиться о защите капиталовложений.

Покупка готового арендного бизнеса

Здесь актуально все вышесказанное насчет выбора объекта и возможности изменения его ликвидности. Наличие договора аренды еще ни о чем не говорит, всегда есть риск, что арендатор внезапно съедет. В этом случае для бизнеса важно, чтобы помещение не простаивало, а было сдано максимум через месяц.

Что рекомендуется проверить перед сделкой:

продавца и арендатора на предмет чистоты их намерений;
объект с правовой стороны, это значит посмотреть планировку строительства на предмет возможного возведения новых дорог, торговых центров и т.д., уточнить наличие "невыгодных" соседей в виде школ и детских садов (для баров и ресторанов это принципиально), других ограничений и запретов, изучить конкурентов и аналогичные предложения, потенциальных арендаторов;
объект с точки зрения его состояния и необходимости ремонта;
договоры на коммунальные услуги и порядок их исполнения;
договоры аренды и условия их исполнения.

Прежде всего внимание нужно обратить на ставки, сроки, возможность досрочного расторжения или отказа и сроки уведомления, возможность пересмотреть, увеличить арендную плату. Стоит удостовериться, что платежи арендатором не внесены арендодателю авансом, срок аренды не заканчивается через несколько месяцев. Отдельный вопрос - отделимые и неотделимые улучшения объекта. По ГК РФ стоимость неотделимых улучшений, произведенных с разрешения арендодателя, возвращается по окончании срока действия договора, если иное не сказано в договоре.

Например, если в договоре прописано, что срок уведомления о досрочном расторжении составляет 3 месяца, а ставка арендной платы не меняется в зависимости от организационно-правовой формы арендатора - это хорошие условия. Они позволяют своевременно найти нового арендатора, избежать ситуации, когда арендная плата будет сокращаться за счет 20% НДС.

Арендатора отдельно проверяют на платежеспособность.

Отдельного внимания заслуживает вопрос проверки чистоты сделки и намерений продавца и арендатора. Нередко договоры аренды заключаются для вида или по завышенным ценам за "откат".

В этом случае рекомендуется проверить:

продавца, историю появления у него этого объекта;
потоки по объекту (можно понаблюдать за работой арендатора);
наличие и реальное исполнение договоров об оказании коммунальных услуг;
наличие у арендатора других точек, известность бренда;
ставки арендной платы по аналогичным объектам в конкретной локации;
срок договора аренды, как давно он заключен и как исполняется (есть ли реальное взаимодействие, например, дорогостоящий ремонт);
наличие запретов и ограничений для бизнеса арендатора;
наличие решений общего собрания собственников многоквартирного дома по помещению.

При этом нужно понимать, что полностью все риски исключить не получится.

Преимущество арендного бизнеса перед другими вариантами пассивного дохода в том, что у собственника остаются рычаги управления. Здесь можно регулировать участие в бизнесе, если, например, его доходность снизилась. Если бизнес крупный, можно привлечь управляющих, бухгалтеров, юристов и других специалистов. Например, нередко применяется такая схема, когда арендатор заключает договор с управляющей компанией, которая контролирует оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, решает все спорные вопросы.

От собственника не требуется наличие специальных знаний, опыта или осуществление постоянного контроля, нужно только платить своевременно налоги. Если купить готовый арендный бизнес, доход можно начать получать сразу. Минус в том, что доходность такого бизнеса невелика. Тем не менее, при сопоставлении со ставками банковских займов, довольно часто получается, что выгодно даже взять кредит на покупку готового арендного бизнеса.

Но на этапе приобретения бизнеса или помещения необходимо просчитать все возможные риски и для этого могут потребоваться специальные знания и привлечение специалиста.

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".