Эксперт: Виталий Ветров
Источник: Континент Сибирь
Дата материала: 14 июля 2016
«КС» продолжает следить за рынком аренды коммерческой недвижимости в Новосибирске, в частности, за конкурентной борьбой торговых комплексов «НордМолл» и «Восток», предлагающих площади экс-арендаторам Гусинобродской барахолки. Недавно ТК «Восток» закончил реконструкцию нового корпуса, которая, как выяснилось, велась без получения необходимого разрешения. Корреспондент «КС» попытался разобраться, грозит ли зданию снос и какова позиция местной власти по этому поводу.
Немного предыстории
Напомним, что знаменитая новосибирская барахолка была закрыта 1 октября 2015 года. Изначально, когда прекратить работу ярмарки только планировали, предполагалось, что все арендаторы переместятся в новый торгово-логистический центр компании «Норд Сити Молл», который начинал строиться под Новосибирском. Огромный комплекс должен был вместить все торговые точки и вынести «барахольные» транспортные потоки за черту города. Однако строительство затянулось из-за неожиданного судебного иска от общественной организации, и к моменту ликвидации рынка «НордМолл» еще не открылся. С другой стороны, на территории бывшего автобусного депо возле барахолки был организован торговый центр «Восток», открывший двери в самый подходящий момент. И владельцы «НордМолла» связывали судебные иски и задержку строительства как раз с недобросовестной конкуренцией со стороны этого центра.
«КС» продолжает следить за тем, как развивается конкуренция между двумя центрами. Недавно начались судебные преследования компании «Сателит» за незаконную реконструкцию корпуса ТК «Восток». Хозяева комплекса спешат обвинить в этом своих конкурентов. Однако «НордМолл» не воспринимает «Восток» как серьезного соперника. «Конечно, мы наблюдаем за реализацией проекта «Восток». Считаю, что некоторые решения как девелоперские, так и маркетинговые, заслуживают похвалы. В частности, размежевание по товарным группам с соседними торговыми центрами, вполне разумное и правильное решение. Это серьезный прорыв по сравнению с тем, на смену чему все это пришло. Если говорить о долгосрочной перспективе, то было бы как минимум несерьезно полагать, что торговый центр более чем в шесть раз меньшей площади может рассматриваться как серьезный конкурент, и это только одна из причин, на основании которых мы последовательно придерживаемся этого мнения. Что же до взаимоотношений «Востока» с законом, то это исключительно личное дело «Востока». Каждый самостоятельно выбирает тот путь к успеху, к которому привык и который соответствует его ментальности и опыту», — сказал «КС» директор проекта Ваган Авакян.
Сравним
ТК «НордМолл» расположен возле Северного объезда, около крупной автотранспортной магистрали. Уже сдана первая очередь, в сентябре планируется ввод второго корпуса, а до конца года — третьего. По словам Вагана Авакяна, на текущий момент первый корпус заполнен арендаторами уже на 95%. При этом большая часть из них — это предприниматели бывшей барахолки. «В целом в комплексе понемногу представлены практически все сегменты товаров. В будущем, по мере заполнения второго и третьего корпусов, предстоит проделать большую работу в этом направлении и с точки зрения зонирования, и с точки зрения соблюдения необходимых пропорций между представленными товарными группами», — рассказал директор проекта. По его оценке, существующая емкость рынка в Новосибирской области достаточна для заполнения и двух будущих корпусов комплекса. «Думаю, что в ближайшие годы спрос этот будет только возрастать», — пояснил Ваган Аавакян.
Что касается потока покупателей, точные подсчеты владельцы комплекса пока не производили. «Вопрос входящего трафика в настоящее время нас, конечно же, интересует, но не в такой степени, как с этим компания намерена работать после запуска второго и третьего корпусов. С учетом будущего объема — трех корпусов — для нас в настоящее время принципиально более важно в оставшийся до сентября период отработать все вопросы, связанные с эксплуатацией комплекса и управлением самим бизнесом, описать все процессы, стандартизировать и внедрить управленческие процедуры и т. д. Поэтому мы в свое время отказались от первоначального намерения вводить в эксплуатацию два корпуса сразу и делаем это с временным интервалом в три месяца с тем, чтобы на меньшем масштабе в тестовом режиме решить все интересующие нас вопросы. Конечно же, первый корпус на 1000 мест — это далеко не тот масштаб, который планируется в итоге. В том числе и поэтому пока мы не ведем точного учета покупательского трафика, но видим, что он постепенно увеличивается», — пояснил Ваган Авакян.
Одним из основных конкурентных преимуществ «НордМолла» изначально заявлялось удобство логистики и географическое расположение. Планировалось, что центр привлечет в первую очередь предпринимателей из соседних городов, таких как Кемерово и Томск. По словам директора проекта, оценки по расположению ТЛК оказались правильными. «Серьезных проблем с обеспечением транспортной доступности комплекса нет», — добавил Ваган Авакян.
Интересно, что, по информации Вагана Авакяна, среди арендаторов «НордМолла» много тех, кто перешел из ТК «Восток». «Основные причины — привлекательные условия, как с точки зрения экономики, так и в плане общей обстановки, в которой арендаторы работают», — пояснил он.
В целях сопоставления конкурирующих комплексов корреспонденты «КС» посетили и тот, и другой. Трудно не заметить, что ТК «Восток» во многом повторяет атмосферу, структуру и общую концепцию бывшей барахолки, являясь скорее крытым рынком. Корпуса одноэтажные, торговые места разделены перегородками и напоминают контейнеры, каждый торговый ряд предполагает отдельный сквозной вход. С другой стороны, «НордМолл» в большей степени напоминает крупный торговый центр, имеет два полноценных этажа и несколько различных вариантов оформления торговых точек.
Основным конкурентным преимуществом ТК «Восток», как правило, считается расположение: прямо возле бывшей барахолки. «Люди тут квартиры себе купили — они отсюда не поедут. У многих тут дома, а у некоторых соседний дом — это склад», — пояснил «КС» директор ООО «Сателит» Дмитрий Башмаков. По словам владельца комплекса, сейчас он заполнен на 100%. Дмитрий Башмаков пояснил, что на текущий момент весь ТК отдан в аренду восьми крупным участникам рынка, которые за свой счет заканчивали косметический ремонт и благоустройство здания, вложив в проект серьезные средства. Сейчас арендная ставка для них понемногу повышается, чтобы оставаться удобной для владельца. Через год эти арендаторы уйдут из комплекса, и тогда будут заключаться прямые договоры с торговцами. 90% арендаторов сейчас — это бывшие «барахольщики», однако сегмент более узкий: только одежда, кожгалантерея, товары для охоты и рыбалки и некоторые категории из раздела «все для дома». А, например, обувью торгуют в соседнем ТК «Радуга».
Что касается трафика, по словам Дмитрия Башмакова, для «Востока» сейчас это от 3 до 5 тысяч покупателей в день: в основном оптовики. Башмаков особо отмечает, что старается вести благоустройство близлежащей территории: перенес остановку общественного транспорта, организовал бесплатную парковку, провел сеть Wi-Fi.
Директор ООО «Сателит» поделился с «КС» и некоторыми планами. Так, он планирует этой осенью запустить «Автомолл» возле Калининского универмага, который будет специализироваться на торговле запчастями и атрибутикой для машин. «Тряпки уже у всех есть. А вот такой сегмент у нас не охвачен», — пояснил бизнесмен.
Строительство, реконструкция или ремонт?
Сейчас ТК «Восток» состоит из трех торговых корпусов и одного административного. При этом третий корпус пока даже не нанесен на карты. Посетивший его корреспондент «КС» убедился, что частично в нем еще ведутся отделочные работы, а арендаторами здание заполнено приблизительно на 10–20%. Согласно полученной «КС» информации, здание было реконструировано без получения необходимого разрешения, в связи с чем в рассмотрении Дзержинского районного суда находится иск о запрете строительства и сносе самовольного строения. В качестве ответчика выступает ООО «Сателит», а истец — один из арендаторов «Востока» С. Щербинин. В качестве третьих лиц присутствуют Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области, мэрия Новосибирска и районная прокуратура. В начале июля состоялось предварительное судебное заседание.
Существует и заявление в прокуратуру от председателя межрегионального межотраслевого профессионального союза «Сибирская Солидарность» Андрея Маевича. В нем говорится, что на территории ТК «Восток» ведется самовольное строительство второй очереди комплекса. В обращении общественника (имеется в распоряжении редакции) сказано, что новый корпус торгового комплекса переделан из гаража, а подается это собственником как капитальный ремонт. Позже заявитель пожаловался, что меры прокурорского реагирования оказались сильно затянуты: обратился в прокуратуру он 16 декабря 2015 года, однако срок проверки был продлен до 23 мая 2016 года. «Происходит явная волокита, формальные отписки, затягивание сроков рассмотрения обращений, и, с моей точки зрения, явное попустительство лицам, осуществляющим строительство без разрешений», — говорится в жалобе. Согласно информации общественника, при строительстве первой очереди ТЦ «Восток» присутствовали аналогичные нарушения. В письме говорится, что компания идет «протоптанной дорожкой», возводя здания без разрешений и оформляя их задним числом.
В итоге прокуратура сообщила о данном случае в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска и в инспекцию государственного строительного надзора Новосибирской области. В своем ответе (имеется в распоряжении редакции) УАСИ сообщает: при осмотре земельного участка, на котором расположен ТК «Восток», было установлено, что реконструкция второго этапа комплекса действительно осуществляется самовольно, без оформления необходимого разрешения.
В инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области в ответ на запрос «КС» сообщили, что в отношении должностного лица ООО «Сателит» возбуждено дело об административных правонарушениях по статьям о нарушениях установленного порядка строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов. В частности, о реконструкции объектов без разрешения и о нарушении сроков направления извещения о начале реконструкции. Санкции, предусмотренные данными статьями для юрлиц, предполагают штрафы от 500 тысяч до 1 млн руб.
Комментируя данную информацию, руководитель ООО «Сателит» Дмитрий Башмаков пояснил «КС», что изначально в ТК «Восток» предполагалось три корпуса. «Мы считаем, что мы делаем капитальный ремонт. А наши оппоненты считают, что мы делаем реконструкцию», — сказал он. «В суде мы встретимся, — добавил бизнесмен, — там будут представлены все документы, все экспертизы и заключения. И если я вдруг ошибся в своем капремонте, меня накажут».
Дмитрий Башмаков утверждает, что все проверки реконструкции, проведенные в последнее время (включая прокурорскую проверку, инспекцию Ростехнадзора и другие), вынесли заключение, что объект не опасен для жизни и здоровья граждан. «Да, можно сказать, что мы неправильно оформили бумажки. Но в качестве своего строения я уверен. Экспертизу мы делали в государственной организации, руководитель которой — Зиновьев (Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области», директор Павел Зиновьев. — «КС»). Они делают очень точную экспертизу, об этом знают все строители», — говорит Башмаков. «Надо понимать, что никто никого не снесет. Да, может быть, нас оштрафуют на миллион рублей: такой закон. Ну, оплатим штраф. Я не буду спорить с судом, но сам считаю, что и штраф платить не должен», — сказал Дмитрий Башмаков и добавил, что, поскольку проверки установили безопасность объекта, то по закону он должен будет остаться в любом случае.
Кроме того, Дмитрий Башмаков обратил внимание на то, что общественник Андрей Маевич занимается помощью участникам боевых действий и непонятно, какое отношение к его деятельности имеет строительство «Востока». Он рассказал о наличии угроз в свой адрес и заявил, что был вынужден усилить охрану комплекса, опасаясь поджога.
Директор ООО «Сателит» также отметил, что при необходимости готов озвучить множество «прорех» в строительстве и работе «НордМолла». «Но я считаю, что действовать таким способом — это неправильно, — сказал Дмитрий Башмаков. — Нужно думать об улучшении качества своего объекта, а не о нападениях на конкурентов». Справедливости ради следует заметить, что медийные попытки «напасть» на «НордМолл» предпринимаются регулярно. Однако отсутствие разрешения ТК «Восток» на строительство подтверждается документально, тогда как недоброжелатели «НордМолла» в своих выступлениях не сумели сослаться ни на один официальный документ.
Ваган Авакян сказал «КС», что регулярно «наблюдает мелкие пакости» от конкурентов. «Что касается серьезного противодействия, то для этого, помимо желания, надо иметь как минимум фактуру, а с этим как раз у наших «доброжелателей» естественная проблема. Наша компания оперирует исключительно в легитимной плоскости, и этим все сказано. Да, время от времени появляются дешевые статейки в желтой прессе, различные жалобы от сердобольных граждан с «активной гражданской позицией» обо всем и ни о чем, но, как мне кажется, ни для кого в этом секрете Полишинеля самого секрета уже не осталось в плане «кто?», «зачем?» и «почему?», — добавил он.
На просьбу оценить ситуацию с незаконной реконструкцией «Востока» и позицией власти по этому поводу Ваган Авакян отметил, что не обладает всей информацией. «Я в девелопменте очень давно. Так вот, основываясь на том, что стало известно в публичной плоскости, своем опыте и здравом смысле, могу высказать предположение, что разбираться, вероятнее всего, с этим должны и будут. Здравый смысл здесь заключается в том, что речь идет об объекте массового скопления людей со всеми вытекающими последствиями. Действующая правоприменительная практика говорит нам о том, что в случае какого-нибудь значительного ЧП следствием отсутствия надлежащего разбирательства может стать уголовное преследование, в том числе и лиц, прямо отвечающих за соблюдение законодательства в этой сфере. Это серьезный риск, и поэтому я склонен полагать, что работа в этом отношении, конечно же, ведется, хотя пока о ее результатах ничего не известно», — сказал руководитель «НордМолла» корреспонденту «КС».
Напомним, что ранее высказывались мнения о заинтересованности мэрии Новосибирска в том, чтобы покинувшие барахолку арендаторы попали именно в «Восток». В частности, даты закрытия Гусинобродского рынка словно подгонялись к его запуску, без учета графика введения в эксплуатацию первого корпуса «НордМолла». «КС» попросил Вагана Авакяна оценить позицию муниципальной власти на сегодняшний день: не изменилась ли она в сторону равноудаленности от всех участников рынка. На это глава проекта ответил: «Серьезных изменений на деле мы не видим, хотя правильных слов произносится много».
На запрос «КС» по поводу работы с бывшими арендаторами Гусинобродской ярмарки департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска сообщил, что этот вопрос находился на особом контроле мэрии в период закрытия рынка. В частности, проводились совещания, встречи с операторами рынков и арендаторами с целью разъяснения ситуации и оказания возможной поддержки. В 2015 году на территории барахолки работал консультационный центр, где специалисты управления потребительского рынка мэрии и районных администраций давали консультации лицам, которые еще не определились с новыми торговыми местами либо не получили места в желаемых центрах. «При этом в ходе консультаций гражданам предлагались торговые места как в торговых центрах, расположенных в районе Гусинобродского шоссе, так и в предприятиях торговли, расположенных в иных районах города Новосибирска», — говорится в письменном ответе мэрии. Кроме того, ряд торговцев попросил материальной помощи у департамента по социальной политике мэрии, и 16 заявок были признаны удовлетворяющими требованиям, с этими заявителями велась адресная работа. Мэрия вспомнила о встрече для экс-арендаторов с представителями ТК «НордМолл», которая проходила в октябре 2015 года. «В настоящее время координирующая и информационная работа с бывшими операторами Гусинобродских ярмарок мэрией города Новосибирска не ведется, поскольку торговые центры на территории Гусинобродского шоссе и торговый комплекс «НордМолл» являются самостоятельными хозяйствующими субъектами», — говорится в ответе мэрии.
Самострои вне закона
Интересно, что случаи самовольной застройки или реконструкции объектов в Новосибирской области не единичны. У всех на слуху ремонт оперного театра, который новый директор Владимир Кехман затеял, обойдясь без необходимых разрешений, за что уже дважды был оштрафован судом: на 100 и 125 тысяч руб.
Недавно появилась информация и о случаях, в которых муниципальная власть проявляет принципиальность и законопослушность и требует сноса самостроев. Так, мэрия Новосибирска подала в суд на признание самовольной постройкой торгового центра «Быстромолл» в Академгородке. А недавно арбитражный суд Новосибирской области обязал ООО «Олимпийский» — застройщика жилого комплекса «Три богатыря» — вернуть мэрии Новосибирска земельный участок. И в данном случае проблема, помимо прочего, также была в отсутствии разрешения на строительство. Эти эпизоды выглядят как продолжение тенденции, дошедшей и до Сибири и ознаменовавшейся масштабными сносами самостроев в Москве.
Управляющий партнер юридической фирмы «Ветров и партнеры» Виталий Ветров рассказал «КС», что сейчас практика решений по самостроям, связанных с их сносом, скорее положительная. То есть в случае если разрешение на строительство или реконструкцию объекта не было получено, с большой вероятностью суд может вынести решение о сносе здания. Особенно это касается тех случаев, когда застройщик даже не пытался оформить необходимые документы до начала работ. В такой ситуации суд может воспринять этот факт как форму обхода закона и отказать в легализации права собственности на самовольно построенный объект. Поэтому в тех случаях, когда органы местного самоуправления просят сноса самостроя, как правило, их требование удовлетворяется. Хотя в каждом деле должны изучаться детали. Допустим, нарушены ли строительные, санитарные или иные правовые нормы либо права и интересы третьих лиц. Однако, по словам Виталия Ветрова, решение суда о сносе еще не гарантирует его исполнения, и муниципальная власть может так и не снести самовольную постройку. Именно от нее зависит непосредственное исполнение вынесенного судебного акта о сносе объекта.
На текущий момент нет ясности в вопросе о том, будет ли снесен корпус ТК «Восток», реконструированный без разрешения. «В ситуации с «Востоком» инициатором иска является не орган местного самоуправления, а физическое лицо. К сожалению, отсутствует возможность определить основание его требований к ООО «Сателит». Поэтому предположить исход по делу пока проблематично», — пояснил юрист.
Что касается позиции региональной власти, то в пресс-службе правительства Новосибирской области «КС» пояснили, что самовольные строения на территории муниципальных образований целиком находятся в ведении муниципалитетов, и областное правительство не может вмешиваться в подобные ситуации.
Мэрия Новосибирска в ответ на запрос «КС» сообщила, что осуществляет мероприятия по выявлению и предотвращению самовольного строительства. В частности, создана комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с использованием земельных участков, расположенных на территории города. Структурные подразделения мэрии направляют в данную комиссию информацию о выявленных нарушениях для принятия решения, в том числе об обращении в суд с требованиями о запрете строительства объекта или его сносе. «За прошедший период работы комиссии рассмотрено порядка 130 материалов, по которым вынесены решения, в том числе и о сносе самовольно возведенных сооружений, запрете строительства», — сказано в ответе. Также с целью исполнения судебных решений о сносе мэрия сотрудничает с федеральной службой судебных приставов, которая отвечает за их принудительное исполнение. Кроме того, ведется работа по оперативному взаимодействию с Управлением Росреестра. В частности, 8 июля на рабочем совещании по вопросу регистрации права в отношении объектов самовольного строительства был предложен механизм взаимодействия администраций районов, мэрии с указанной службой и порядок оперативного обмена информаций в целях предупреждения осуществления регистрации права в отношении объектов капитального строительства, возведенных с нарушением действующих норм и правил. Также мэрия сообщила, что ее позиция «в полной мере согласуется с буквой закона, и в первую очередь основывается на действующих нормах и правилах, сложившейся судебной практике, независимо от объекта капитального строительства».
Ссылка на источник: http://www.ksonline.ru/232278/sever-vs-vostok-konkurentsiya-za-baraholshhikov-prodolzhaetsya/
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалами в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше чем просто юридические услуги
