×
г.Новосибирск

Как компания, управляющая офисным комплексом «Аврора бизнес парк», судится с налоговыми органами

21.01.2025

Суд раскрыл предполагаемую налоговую схему при покупке «Аврора бизнес парка».

В декабре 2024 года Арбитражный суд Москвы отказал ООО «Парус-Эстейт» в иске о признании незаконным решения столичной инспекции Федеральной налоговой службы (ИФНС). Согласно этому решению, компании доначислили налог на прибыль в размере 708,9 млн руб., штраф 124,3 млн руб., а также пересмотрели ее убытки по налогу на прибыль. В материалах судебного разбирательства, которые были опубликованы в базе суда, раскрывается информация о том, каким образом структуры группы O1 Properties якобы применяли схему по уходу от уплаты налогов при покупке делового комплекса «Аврора бизнес парк» на Садовнической набережной.

Почему «Аврора бизнес парк» в центре внимания

Бизнес-центр «Аврора бизнес парк» (60,6 тыс. кв. м) изначально был проектом Forum Properties. В 2016 году появились сообщения, что группа O1 Properties, принадлежавшая тогда Борису Минцу, может стать новым владельцем этого объекта, однако официально компания заявляла только об управлении комплексом. В итоге юридическое лицо, за которым числится данный актив, — «Парус-Эстейт» — сменило структуру собственности и оказалось под контролем кипрских компаний, связанных с O1 Properties.
К моменту, когда налоговая начала проверку, бенефициары «Парус-Эстейт» значились на Кипре. Все эти данные фигурируют в судебных материалах. В 2023 году собственниками компании стали другие лица, но в ходе рассмотрения иска суд сосредоточился именно на периоде, когда «Парус-Эстейт» входила в периметр O1 Properties.

Структура O1 Properties и смена собственников

O1 Properties — крупный игрок на рынке офисной недвижимости, в ее портфеле свыше 600 тыс. кв. м бизнес-центров, включая «Белую площадь» на Лесной улице и Silver City на Садовнической набережной. До 2018 года O1 Properties контролировала O1 Group Бориса Минца, затем владение перешло к кипрской Riverstretch Trading & Investments. По данным раскрытых отчетов, у компании несколько акционеров, в том числе структуры на Кипре.

Что касается «Парус-Эстейт», с 2019 года ее доли были оформлены через цепочку иностранных лиц, которые, по сведениям суда, также входили в группу O1 Properties. По данным системы СПАРК, в 2023 году в качестве единственного участника «Парус-Эстейт» значится АО «Дункан», однако этот переход не влияет на результаты проверки за 2017–2019 годы.

Суть претензий налоговых органов

Основной довод ФНС сводится к тому, что при приобретении «Аврора бизнес парка» была создана схема, позволявшая уменьшить налогооблагаемую базу и вывести прибыль за рубеж без ее обложения налогом в России. По версии инспекции, еще до августа 2016 года «Парус-Эстейт» принадлежала кипрской First Estate Connection Limited. Затем акционером «Парус-Эстейт» стала компания «Альта», получившая заем от Arsenic Limited (тоже кипрской) в размере 21,5 млрд руб.

Позже «Альта» (вместе с этим долгом) была присоединена к «Парус-Эстейт». В результате, как указывает налоговая, в России сформировалось искусственное долговое обязательство, проценты по которому позволяли выводить доход за рубеж. Поскольку получателем процентов была иностранная компания, в ряде случаев ее доходы в рамках соглашений об избежании двойного налогообложения не подлежали налогообложению в России.

Налоговая также обратила внимание, что актив для расчета налога на имущество оценивался в 4,8 млрд руб., а при определении предельных процентов по налогу на прибыль — в 49 млрд руб. Это расхождение сочтено признаком манипулирования рыночной стоимостью, что могло искажать данные финансовой отчетности и уровень собственного капитала.

По мнению ФНС, подобная структура сделок помогла «Парус-Эстейт» не признавать задолженность перед иностранной компанией контролируемой и не нормировать проценты по ней, тем самым снижая обязательства по налогу на прибыль. Кроме того, в суде налоговый орган заявил, что подобный подход O1 Properties применялся не только в отношении «Аврора бизнес парка», но и при приобретении других объектов недвижимости в России.

Позиция «Парус-Эстейт»

В ходе процесса «Парус-Эстейт» настаивала, что налоговый орган не вправе диктовать, как именно должны выстраиваться бизнес-операции, если они не нарушают норм законодательства. Компания указывала и на участие в сделках независимого иностранного банка, который, по ее утверждению, преследовал лишь цель получения процентного дохода и не был аффилирован с O1 Properties. Также представитель «Парус-Эстейт» заявил, что приоритетными являются так называемые «правила тонкой капитализации» (ограничение размеров процентов к вычету по налогу на прибыль), а не общие нормы, направленные на борьбу с уклонением от уплаты налогов.

Что дальше

«Парус-Эстейт» уже подала апелляционную жалобу в январе 2025 года и намерена добиться отмены решения суда первой инстанции. Исход разбирательства будет зависеть от того, насколько убедительными сочтет вышестоящая судебная инстанция доводы сторон.

Таким образом, дело вокруг «Аврора бизнес парка» демонстрирует, насколько пристально налоговые органы проверяют сложные структуры владения недвижимостью, особенно когда в схемах участвуют иностранные лица и значительные займы. Выводы суда указывают, что любые несоответствия в оценке активов, резкие колебания в налоговой нагрузке и перекладывание долговых обязательств между связанными компаниями могут привести к доначислениям и штрафам на сотни миллионов рублей.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.  

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

Share
Class
Plus

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалами в Разделе "Статьи".

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов! Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон  +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма "Ветров и партнеры" 
больше, чем просто юридические услуги   

10 наиболее интересных новостей
Материал с комментарием Виталия Ветрова о том, чьи интересы защищает ФЗ-476
Читать новость
Материал с комментарием юриста Кирилла Соппа о перспективах налоговых маневров для предпринимателей
Читать новость
Колонка Виталия Ветрова - о том, почему факт продажи окончателен и бесповоротен
Читать новость
Колонка Виталия Ветрова - о том, как обезопасить бизнес от привлечения к субсидиарной ответственности
Читать новость
Юридическая фирма «Ветров и партнеры» вошла в рейтинг Право.ru-300, составленный порталом Право.ру
Читать новость
Материал с комментарием Виталия Ветрова - об искусственном интеллекте в правосудии
Читать новость
Статья с комментариями Виталия Ветрова о проблеме наследства в цифровом мире
Читать новость
Материал с комментарием Виталия Ветрова - сумеет ли искусственный интеллект вытеснить человека из юриспруденции
Читать новость