«Квартал Марьино» достраивают после изъятия: права дольщиков и подрядчиков

Обращение имущества в доход государства - принудительное прекращение права собственности по решению суда. Принудительное изъятие допустимо только по основаниям, предусмотренным законом (п. 2 ст. 235 ГК РФ). По состоянию на октябрь 2026 года так к государству перешли 100% долей четырёх проектных компаний жилого комплекса «Квартал Марьино» в Новой Москве. Теперь, по данным «Московской перспективы», Газпромбанк возобновил финансирование достройки, а первые корпуса планируют сдать в IV квартале 2027 года.

Для дольщиков, подрядчиков и инвесторов вопрос практический: что изъятие застройщика в доход государства меняет в ДДУ, залоге, эскроу и проектном финансировании. Разбираем общие правила 214-ФЗ и ГК РФ по данным ЕГРЮЛ и СМИ, не оценивая позиции сторон спора.

Изъятие застройщика в доход государства: что известно о «Квартале Марьино»

Речь идёт об ООО «СЗ «Самолет-Марьино 1», «Самолет-Марьино 2», «Самолет-Марьино 3» и «Самолет-Марьино 4». С 23 декабря 2025 года их единственный участник - Российская Федерация в лице Росимущества. В каждой компании государству принадлежит 100% долей, это видно из выписок ЕГРЮЛ на 22 октября 2026 года. По реестру сменился участник застройщиков, а сами компании продолжают работать.

Основание - решение Арбитражного суда Москвы, вынесенное в декабре 2025 года по иску Генпрокуратуры к латвийскому Rietumu Banka и подконтрольным ему компаниям. Процесс шёл в закрытом режиме, мотивировка решения не опубликована. В марте 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд отклонил жалобы ответчиков, и решение вступило в силу.

До изъятия, по данным РИА Новости и Forbes, группе «Самолет» принадлежал 51% проекта, а Rietumu Banka - 49%. Группа заявляла о несогласии с решением. По данным Forbes и РБ.ру, потеря проекта стала главной причиной скорректированного убытка группы за 2025 год - 2,3 млрд рублей. Квартал рассчитан на 855 тыс. кв. м недвижимости, в основном жилья.

По данным РИА Новости, стройка долго стояла и возобновилась в марте 2026 года после договорённостей с банком и Росимуществом. По данным «Московской перспективы», на которые ссылается «Коммерсантъ», Газпромбанк открыл кредитную линию на достройку, сумма не раскрыта. «Коммерсантъ» пишет, что заёмщиком по новой кредитной линии стал «Самолет», который, по версии издания, остался застройщиком проекта.

Застройщиком проекта «Московская перспектива» называет ООО «СЗ «Самолет-Марьино 1». По отчётам в Минстрой, которые цитирует издание, корпуса 1 и 2 планируют завершить в IV квартале 2027 года. Квартиры в них должны передать до 30 июня 2028 года. Корпус 4 планируют достроить во II квартале 2028 года и передать квартиры до конца года. По данным «Ведомостей», в письме гендиректора группы в правительство говорилось об обязательствах перед 1600 дольщиками.

Сохраняются ли договоры долевого участия после изъятия застройщика?

Да, стороной ДДУ остаётся та же проектная компания: сменился её участник, а не застройщик. Юрлицо отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, участник по ним не отвечает (ст. 56 и п. 1 ст. 87 ГК РФ). Цена, срок передачи и объект меняются только в порядке, который предусматривают сам договор и закон.

Сама смена участника не даёт дольщику права расторгнуть договор: основания для одностороннего отказа перечислены в ст. 9 214-ФЗ. Первое из них - просрочка передачи квартиры больше чем на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9). Если стройка остановлена и срок очевидно сорван, договор можно расторгнуть через суд (п. 1 ч. 1.1 ст. 9).

Если дом не успевают достроить, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до срока предупредить об этом дольщика. Вместе с этим он предлагает изменить договор (ч. 3 ст. 6 214-ФЗ). Дольщик вправе такое предложение не принимать, и тогда при просрочке за ним остаётся право на неустойку по ч. 2 ст. 6.

Отдельный вопрос - кто подписывает документы от застройщика. По ЕГРЮЛ, с мая 2026 года полномочия руководителя всех четырёх компаний переданы управляющей организации. Акты, допсоглашения и уведомления должны исходить от неё или от лица с доверенностью.

Смена собственника застройщика не отменяет договор, но меняет круг лиц, с которыми придётся договариваться. Допсоглашение о новом сроке, подписанное без анализа последствий, ослабляет позицию дольщика в будущем споре. Поэтому проверку документов лучше провести до подписи, а не после неё.

Залог участка и проектное финансирование: что меняется для дольщиков и банка

При эскроу дольщики не получают залог участка и строящегося дома. Правила ст. 13 214-ФЗ к договорам по ст. 15.4 не применяются (ч. 1 ст. 13, ч. 4 ст. 15.4). Участок и дом в таких проектах, как правило, закладывают банку по договору целевого кредита, а деньги дольщиков защищает счёт эскроу.

По договорам без эскроу залог возникает в силу закона с даты регистрации ДДУ (ч. 1 ст. 13). После первого ДДУ передать это имущество в залог без согласия дольщиков можно только банку по целевому кредиту (ч. 7 ст. 13). С передачи квартиры залог на неё прекращается (ч. 8 ст. 13, ч. 8 ст. 15.4).

Когда государство получает доли застройщика, имущество проектной компании остаётся у неё. Права на участок, недостроенный дом и обременения на них не переходят к новому участнику. Этим изъятие долей отличается от изъятия самого участка: там меняется собственник заложенного имущества.

Залог доли - отдельное обеспечение банка: при неисполнении обеспеченного обязательства взыскание обращают на саму долю, то есть на контроль над проектной компанией. Договор залога доли удостоверяет нотариус, а залог возникает с момента записи в ЕГРЮЛ (п. 2 ст. 22 Закона об ООО). У «Самолет-Марьино 1» в реестре значится залог 100% доли в пользу Газпромбанка по договору от 27 декабря 2023 года. Действующая запись о нём внесена 30 декабря 2025 года, через неделю после смены участника, в порядке исправления ошибок в ранее поданном заявлении. По трём другим компаниям сведений о залоге долей в реестре нет.

ГК РФ сохраняет залог, в том числе залог доли, при её возмездном или безвозмездном отчуждении и при универсальном правопреемстве (п. 1 ст. 353). Изъятие по решению суда в этой норме прямо не названо. Поэтому залогодержателю доли в таком проекте стоит проверить, отражён ли его залог в ЕГРЮЛ после смены участника.

Если банк потребует досрочного возврата кредита и обращения взыскания на участок и дом, дольщик с эскроу вправе отказаться от ДДУ. Это прямо предусмотрено п. 1 ч. 7 ст. 15.4 214-ФЗ. Застройщик обязан сообщить об этом банку и разместить информацию в ЕИСЖС в течение пяти рабочих дней (ч. 7.1 ст. 15.4).

Как эскроу защищает деньги дольщиков при смене собственника застройщика?

Деньги на эскроу до ввода дома лежат в уполномоченном банке и застройщику недоступны. Банк перечисляет их застройщику или в погашение кредита не позднее 10 рабочих дней после представления разрешения на ввод (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ). Смена участника застройщика этот порядок не меняет, потому что владелец счёта - сам дольщик.

При целевом кредите эскроу открывают в банке, который выдал кредит (ч. 1.1 ст. 15.4). Обязанность дольщика по оплате считается исполненной с момента поступления денег на счёт (ч. 3 ст. 15.4). Срок депонирования не может превышать срок ввода по проектной декларации больше чем на шесть месяцев (ч. 4 ст. 15.5).

Если ДДУ расторгнут или дольщик от него отказался, договор эскроу прекращается. Деньги возвращаются дольщику, а при ипотеке - на залоговый счёт в банке-кредиторе (ч. 7 и 8 ст. 15.5). Проценты на эскроу не начисляются, поэтому при долгом ожидании дольщик теряет на инфляции (ч. 5 ст. 15.5).

Второй уровень защиты - страхование: средства физлица на эскроу по ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов (ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ). При страховом случае в банке до ввода дома стороны обязаны открыть эскроу в другом уполномоченном банке (ч. 10 ст. 15.4 214-ФЗ).

Лимит возмещения - 10 млн рублей по счёту, при нескольких счетах в одном банке - в сумме (ч. 3 и 7 ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ). Возмещение не выдают на руки, его перечисляют на счёт эскроу в другом банке (ч. 9 ст. 13.2). Если цена квартиры выше и у банка-эскроу отзовут лицензию до ввода дома, сумма сверх лимита страховкой не покрывается. Её придётся требовать с самого банка, в том числе в деле о его банкротстве, и полный возврат не гарантирован.

ППК «Фонд развития территорий» защищает дольщиков через компенсационный фонд (ст. 23.2 214-ФЗ, Закон № 218-ФЗ). Отчисления в него застройщики платят по договорам без эскроу. Для договоров с эскроу это условие закон отключает (ч. 4 ст. 3 и ч. 4 ст. 15.4 214-ФЗ). Сведений об участии фонда в «Квартале Марьино» в открытых источниках нет. Как эскроу работает при банкротстве застройщика, мы разбирали в материале о заявлениях ФНС к дочерним застройщикам группы «Самолет».

Что происходит с правами подрядчиков прежнего застройщика?

Должником подрядчика остаётся проектная компания, с которой заключён договор. Переход её долей к государству не прекращает договор. Долг не переходит ни к прежнему, ни к новому участнику (п. 2 ст. 56 ГК РФ). Требование за выполненные работы предъявляют той же компании в пределах трёхлетней исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Если подрядчик работал не с застройщиком, а с генеральным подрядчиком, его должник - генподрядчик. Тогда смена собственника застройщика сказывается на подрядчике косвенно: через оплату, которую генподрядчик получает от заказчика.

При проектном финансировании подрядчикам, как правило, платят из целевого кредита, а не из денег дольщиков. Эскроу раскрывается только после ввода дома (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ). Если банк приостановит выдачу кредита, другого источника оплаты у проектной компании может не оказаться. По данным «Московской перспективы», в отчёте застройщика сказано, что новое финансирование Газпромбанка позволило оплатить подрядчиков и поставку материалов.

Подрядчик, который выполнил работы до заморозки стройки и не предъявил требование, рискует его потерять. Давность - три года с момента, когда он узнал или должен был узнать о неоплате (ст. 200 ГК РФ). Затем ответчик вправе заявить о её пропуске. Суд откажет в иске, и долг за выполненные работы станет невзыскиваемым.

Подрядчику, которому предлагают вернуться на площадку, до подписания допсоглашения стоит проверить три вещи. Первое - кто подписывает документы от заказчика и подтверждены ли его полномочия. Второе - признаёт ли заказчик долг за прошлые этапы актом сверки. Третье - есть ли в договоре аванс, поэтапная оплата и право приостановить работы при неоплате.

Если долг за прошлые этапы не признан, а новые работы предлагают начать без аванса, позиция подрядчика слабеет с каждым подписанным актом. Анализ договора, переписки и актов до продолжения работ показывает, какие требования ещё можно предъявить, пока не истекла давность.

Что проверить покупателю квартиры, инвестору и подрядчику в изъятом проекте

Перед покупкой квартиры, входом в проект или новым договором подряда стоит сверить шесть источников. Это ЕГРЮЛ застройщика, проектная декларация, ЕГРН, договор эскроу, судебное дело и условия финансирования. Пропуск любой из этих проверок может стоить цены квартиры или суммы долга.

1. Выписка ЕГРЮЛ: кто участник, кто действует без доверенности, есть ли залог долей и в чью пользу.

2. Проектная декларация в ЕИСЖС: срок ввода, уполномоченный банк, изменения после смены участника.

3. ЕГРН: регистрация ДДУ или уступки, обременения участка и строящегося дома.

4. Договор эскроу: банк и срок депонирования в сравнении с новым сроком ввода.

5. Судебное дело: вступило ли решение в силу и обжалуется ли оно дальше.

6. Финансирование: подтверждение банка о кредите на этап работ и порядок оплаты подрядчиков.

При покупке квартиры по уступке права по счёту эскроу переходят к новому дольщику с момента госрегистрации соглашения (ч. 10 ст. 15.5 214-ФЗ). Расчёт с продавцом разумно привязать к этой регистрации, а не к подписанию договора.

Для соинвестора пример «Квартала Марьино» показывает масштаб риска. Решение по иску к одному из совладельцев и его структурам затронуло все четыре проектные компании - по 100% долей в каждой. При этом группе «Самолет», по данным СМИ, принадлежал 51% проекта. Поэтому до входа в совместный проект стоит проверить, кто стоит за партнёром и нет ли к нему претензий государства. Вступившее в силу решение обжалуют в кассации и в порядке надзора, а также пересматривают по новым или вновь открывшимся обстоятельствам (гл. 35-37 АПК РФ).

Для покупателя квартиры главный документ - его договор и эскроу, а не смена владельца застройщика. Для инвестора и кредитора - реестр, залоги и условия финансирования, для подрядчика - акты, полномочия подписантов и сроки давности.

Частые вопросы

1. Нужно ли переоформлять ДДУ после перехода застройщика к государству?

Нет, переоформлять договор не нужно: он заключён с проектной компанией, а она осталась прежней. Изменился только её участник, регистрационная запись о ДДУ в ЕГРН сохраняется. Новые документы понадобятся, если стороны договорятся изменить условия, например срок передачи квартиры, и такое допсоглашение от застройщика подписывает лицо с подтверждёнными полномочиями.

2. Вернут ли деньги с эскроу, если стройку снова остановят?

Деньги вернут, если договор расторгнут или дольщик отказался от него по основаниям закона. Тогда договор эскроу прекращается, и средства уходят дольщику (ч. 7 и 8 ст. 15.5 214-ФЗ). Сама по себе остановка стройки деньги не освобождает. Нужен отказ или расторжение по ст. 9 214-ФЗ либо ч. 7 ст. 15.4, например при просрочке больше двух месяцев.

3. Отвечает ли прежний совладелец проекта по долгам застройщика?

Как правило, нет: участник ООО не отвечает по обязательствам общества (п. 1 ст. 87 ГК РФ). Исключения - поручительство, гарантия и случаи, прямо названные в законе. По данным Forbes и РБ.ру, группа «Самолет» осталась поручителем по проекту. Такая ответственность вытекает из договора поручительства, а не из участия в обществе.

4. Можно ли купить квартиру в таком проекте по уступке?

Можно, если ДДУ зарегистрирован, цена по нему оплачена или долг переводится на покупателя, а квартиру ещё не передали по акту (ст. 11 214-ФЗ). Саму уступку тоже регистрируют в ЕГРН. Покупателю стоит запросить договор, документы об оплате на эскроу и согласие банка, если квартира в ипотеке. Деньги продавцу-компании закон разрешает платить только после регистрации уступки (ч. 3 ст. 11).

5. Можно ли продлить эскроу, если ввод дома перенесли?

Да, по заявлению дольщика срок депонирования можно продлить сверх шестимесячного запаса, но не больше чем на два года (ч. 4 ст. 15.5 214-ФЗ). Продление нужно, когда новый срок ввода выходит за прежний срок эскроу. Закон связывает продление только с заявлением дольщика, отдельного допсоглашения к ДДУ для этого не нужно.

Переход долей проектных компаний «Квартала Марьино» к государству не отменил ДДУ и не перевёл долги застройщика на участников. Если договоры заключены с эскроу, деньги дольщиков остаются в банке до ввода дома. Залоги на участок и стройку, если они есть, привязаны к имуществу проектной компании, а не к её владельцу. Основные риски теперь сосредоточены в сроках, полномочиях подписантов и условиях финансирования.

«Ветров и партнёры» сопровождают дольщиков, подрядчиков и инвесторов в спорах с застройщиками и при проверке проектов. Юристы фирмы анализируют реестры, ДДУ и договоры подряда, ведут взыскание и переговоры с банками и новыми владельцами активов.