Оспаривание договора аренды – завышенная цена

Признание договора аренды незаконным. Иск о признании договора аренды недействительным. Недобросовестные действия директора.

Ведение бизнеса в сфере производства товаров, ингредиентов, деталей и прочего предполагает наличие серьезной базы в виде помещений (зачастую – со специальными требованиями), производственных линий, сырья. В этом кардинальное отличие производства от, например, оказания услуг.

База для ведения бизнеса приобретается разными способами: аренда, покупка за собственные деньги, покупка в кредит (банк) либо на заемные денежные средства других бизнесменов либо граждан.

При организации бизнеса в сфере производства, руководитель, помимо поиска недвижимости и оборудования, зачастую проходит процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, а иногда – и судебные процессы. Причиной участия компании в судебных заседаниях является недобросовестное поведение контрагентов. Также судов не избежать и действующему бизнесу в сфере производства: сохранение уже имеющихся основных средств у компании очень часто возможно лишь через судебное решение.

Конкуренты могут выстраивать схемы по захвату привлекательных помещений и оборудования, реализовывать их. Впоследствии владельцу бизнеса, у которого было изъято, к примеру, помещение, остается один вариант: судебная защита прав и имущества.

Фабула дела:

Производитель химических реагентов обжаловал заключение договора аренды производственного помещения. Помещение было передано в аренду бывшим директором компании совместно с оборудованием, которое в нем было размещено (комплекс, позволяющий реализовать полный производственный цикл продукции).

Комплекс был передан, по мнению компании, по значительно завышенной цене, а арендная плата оплачивалась из денежных средств компании, предварительно перечисленных на расчетный счет арендатора (индивидуальный предприниматель) с расчетного счета компании. Это перечисление не имело под собой оснований и было произведено именно с целью оплаты аренды индивидуальным предпринимателем в дальнейшем.

Стоит отметить, что бывший директор компании одновременно занимал руководящую должность в другой компании, где указанный индивидуальный предприниматель (он же арендатор) был единственным собственником. Впоследствии, когда директор был уволен из компании-арендодателя, он был назначен директором в компании-конкуренте (собственник – арендатор помещения).

Тот факт, что арендная плата была завышена, подтвердила судебная экспертиза: эксперт пришел к выводу, что кратность завышения составляет 40 единиц. Арендатор предоставил заключения специалистов, опровергающие выводы судебной экспертизы, однако суд не принял их во внимание. Также арендатор выражал несогласие с тем, что арендная плата слишком высока.

Суд вынес решение о признании договора аренды недействительным.

Судебный акт: Решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 июля 2019 г. по делу А76-20553/2018

Выводы суда:

1. Судом была назначена экспертиза, выводы которой были приняты во внимание при вынесении решения, несмотря на то, что арендатор ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на ошибки в экспертном заключении: по мнению суда, заключение соответствует закону и может быть положено в основу решения.

2. Суд не принял во внимание представленные арендатором заключения специалистов в отношении результатов судебной экспертизы, сочтя их мнением отдельных специалистов, которое не является результатом судебной экспертизы.

3. Суд отказал в проведении повторной судебной экспертизы еще и потому, что эксперт трижды не смог посетить помещение с целью его осмотра по вине арендатора, который дважды игнорировал определения суда об обязательном допуске эксперта для осмотра, в связи с чем счел поведение арендатора недобросовестным.

4. Суд отказал арендатору и в оценке бизнеса в целом (а не отдельного производственного комплекса): рассмотрению подлежит вопрос правомерности заключения именно договора аренды по цене, указанной в нем.

5. Суд указал, что действия арендатора и бывшего директора арендодателя носят слаженный и заранее спланированный характер, такие действия не являются добросовестными. При этом общей целью их действий является завладение имуществом (впоследствии помещение выбыло из владения арендодателя), следовательно, приносят убытки для арендодателя-производственной компании.

6. Суд указал, что директор не вправе наносить ущерб компании, в которой он занимает руководящую должность. А если ущерб все-таки причинен, такой договор является недействительным.

Комментарии:

1) Директор обязан вести дела компании добросовестно и не причинять ущерб возглавляемой им компании, его действия должны быть направлены на сохранение существующего положения дел и улучшение такого положения, но никак не на ухудшение.

2) Все договоры, заключенные директором с целью нанесения вреда компании, могут быть признаны судом недействительными по иску собственника компании или иных заинтересованных лиц.

3) В рассматриваемом деле судом анализировался размер ущерба компании-арендодателю и умысел в действиях арендатора.

4) После признания судом договора аренды недействительным, арендатор обязан возместить судебные расходы арендодателя – в рассматриваемом случае это не только государственная пошлина, но и стоимость проведения судебной экспертизы. А в случае, если интересы арендодателя представляла юридическая компания, то и расходы арендодателя по договору на оказание услуг представителем в суде. 

У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности);  Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.

Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, видеоподкаст на тему «Предоставление информации и документов участнику общества» можно посмотреть по ссылке.

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Выдача подотчета директору – взыскание убытков

2) Срок оплаты векселя – предъявление векселя к оплате

3) Допрос в налоговой проверке – протокол допроса налогоплательщика

4) Защита директора от субсидиарной ответственности

5) Выплаты иностранным организациям – фактический получатель дохода

6) Правомерны ли действия директора – взыскание убытков

7) Дефекты формы векселя – требование по векселю

8) Налог на имущество организаций – коды льгот

9) Признание ценных бумаг бесхозяйными – ст. 225 ГК РФ

10) Изменение концессионного соглашения – доказательства убыточности тарифов