Инвестирование в зарубежную недвижимость

Топ-4 инвестирования в зарубежную недвижимость.

На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость остаются самым надежным вложением. Инвестор получает товар, что исключает инфляцию, как в случае с другими финансовыми инструментами. Цены на рынке недвижимости тоже меняются, но они мало зависят от стоимости акцией, облигаций и т.д. За счет вложений в недвижимость получается диверсифицировать риски и обезопасить капитал. Немаловажно, что у недвижимости есть потенциал для увеличения стоимости. Она дает возможность получать предсказуемые денежные потоки.

К тому же недвижимость осязаема, человек получает реальный объект, которым может пользоваться сам, улучшать, модернизировать, реализуя свои творческие фантазии.

Для инвестиций в недвижимость важна предсказуемость и стабильность политической и экономический ситуации в стране. Не всегда внутренний рынок отвечает этим условиям, да и предложения на иностранном нередко можно встретить в разы более привлекательные. Представляем топ-4 стран для инвестиций в недвижимость.

Турция

Эта мультикультурная страна постоянно фигурирует в топах популярных направлений для туризма и не только у россиян. По данным Всемирной организации по туризму за 2021 год Турция заняла 6 место в списке самых туристических стран мира. Однако не только туризм составляет основу экономики, активно развиваются промышленность, сельское хозяйство и торговля. В соответствии с исследованием Всемирного банка турецкая экономика заняла 19 место в мировом рейтинге.

5 главных преимуществ инвестиций в турецкую недвижимость:

- возможность приобретения ВНЖ и гражданства (покупка на 50 000 и 400 000 долларов соответственно), причем не только покупателем, но и его супругом и иждивенцами. Выбор объектов не ограничен, можно купить коммерческое здание или земельный участок в сельской местности. Уже через 3 года позволено продать эту недвижимость без последствий для гражданского статуса;

- высокая отдача инвестиций. Рынок здесь очень быстро развивается, в 2021 году страна возглавила европейский рейтинг по объему продажи недвижимости, число сделок составило около полутора миллионов. Спрос на жилье очень велик, его обеспечивает туризм, в сезон доходность аренды составляет 12%. При перепродаже можно получить до 30%;

- лояльные условия для инвестирования: сделки оформляются быстро, налоги низкие (4% от кадастровой стоимости при приобретении, в среднем 0,2% ежегодно в период владения), действует принцип равноправия с национальным капиталом, иностранным инвесторам обеспечена государственная поддержка;

- разнообразие и высокое качество объектов как на первичном, так и на вторичном рынке, пока относительно невысокая стоимость. Хотя за последний год цена на жилье в Турции значительно выросла, но все равно она несопоставима со стоимостью европейской и московской недвижимости. Причем при небольшом бюджете можно приобрести апартаменты в жилом комплексе с инфраструктурой и бассейном;

- перспективы развития: в стране идет активное строительство в крупных городах и туристических центрах, объекты модернизируются, улучшается качество жизни.

Недостатки у инвестиций в недвижимость в Турции тоже есть: действуют ограничения для иностранцев по трудоустройству, сдачей объектов на небольшой срок, посуточно, могут заниматься только организации. Если недвижимость перепродается ранее, чем через 5 лет, придется заплатить налог на прирост капитала (от 15% до 35% от прибыли).

Объединенные Арабские Эмираты

Названия Дубай и Абу-Даби всегда на слуху, причем в позитивном контексте. Всем известно, что регион модернизировался за короткие сроки, а теперь в нем живут обеспеченные люди в благоприятной и комфортной обстановке. Здесь все надежно и устойчиво развивается, в том числе, в сфере недвижимости. За последний год рынок недвижимости ОАЭ вырос более, чем на 20%.

5 причин, почему востребованы инвестиции в недвижимость ОАЭ:

- главная особенность ОАЭ сейчас – экономическая стабильность. Дирхам привязан к доллару, его курс практически неизменен последние 20 лет. Уровень доверия инвесторов высокий, кредитный рейтинг Moody’s выше среднего. Политических кризисов не было с середины 19 века, экономика растет, инфляция низкая;
- перспективы развития – это один из самых стремительно модернизирующихся и современных регионов. Население растет и составляет многонациональное сообщество, где языком общения является английский, международные компании считают делом престижа открывать здесь свои филиалы. Бизнес вести просто, налоги небольшие;
- высокий уровень жизни, в Дубае и Абу-Даби развитая инфраструктура: много ресторанов, отелей, частных школ, здравоохранение на уровне. Продолжительность жизни растет, здесь безопасно, шейх гарантирует защиту собственности и личности;
- теплый климат, морское побережье;
- внешнеполитический нейтралитет, благодаря чему сюда стекаются инвестиции и кадры

В ОАЭ благоприятный инвестиционный климат, это один из мировых экономических центров, как Бурдж-Халифа – один из самых узнаваемых символов. Доходность 4-6% годовых, период окупаемости – 10-15 лет, возможно применение беспроцентной рассрочки (при первоначальном взносе от 10%) и оплаты через системы Bitcoin, Ethereum.

Из недостатков: высокая стоимость объектов и их содержания, отсутствие единого законодательства в сфере недвижимости (у каждого из семи эмиратов оно свое), предоставление иностранцам права на покупку объектов только в зонах свободного владения недвижимостью, наличие специфических правил поведения в общественных местах, применение законов Шариата в ряде случаев.

Испания

Государство, занимающее большую часть Пиренейского полуострова, традиционно считается одним из центров притяжения инвестиций и воротами на западные рынки.

Испания – часть Европейского сообщества, вид на жительство этой страны позволяет беспрепятственно путешествовать по всему ЕС. В то же время цены на недвижимость здесь привлекательнее, чем у соседей, а климат, природа, плотность достопримечательностей и культурной жизни ничуть не ниже, если не выше.

Финансовый сектор реструктурирован, правительство явно намерено сделать из страны Мекку стартапов, недавнее упрощение получения виз фрилансерами это наглядно демонстрирует. Прибавим сюда развитую транспортную сеть, хорошую инфраструктуру, высокий уровень жизни и получим хороший вариант для инвестиций в недвижимость, востребованность которой по прогнозам будет только расти.

Плюсы инвестиций в испанскую недвижимость:

- возможность получения вида на жительство по правилам «золотой» визы. С прошлого года применение этой программы в отношении россиян официально приостановлено, но на практике ограничение действует только при подаче заявления из России;

- качество жизни в развитой европейской стране, включая инфраструктуру, образование, здравоохранение, безопасность, политическую и экономическую стабильность и т.д. Сочетание этих факторов гарантирует стабильность прибыли и рост стоимости объекта;

- хорошая инвестиционная доходность, в размере от 5 до 15% при грамотном выборе объекта, ликвидность;

- благоприятный инвестиционный климат, лояльные правила и простота оформления сделки, иностранцы могут оформить ипотеку на 60% от стоимости жилья сроком от 5 до 25 лет. Ставки по ипотеке низкие (в среднем 3%), при достаточно невысоких налогах: ежегодный 0,4-1,1% от кадастровой стоимости, плюс 1,5% при покупке, расходы на содержание могут быть существенными. Налог с арендодателей высокий – 24% от размера прибыли;

- правовая и экологическая культура, порядка 70% объектов недвижимости застрахованы, при строительстве новых домов применяются энергосберегающие технологии.

Рынок недвижимости Испании заметно просел в период пандемии, но уже начинает восстанавливаться и далеко не так быстро, как, например, в Турции (есть возможность купить объекты по невысокой цене).

Покупка объектов россиянами осложняется санкциями, но это не безнадежное занятие, прямых запретов нет. Основное препятствие – введенный испанскими властями лимит по остатку на банковском счете в размере 100 000 евро. В такой ситуации можно оформить покупку с рассрочкой платежа.

Грузия

Страна ворвалась в топ, что называется, в моменте. В 2022 году Грузия вошла в пятерку стран, где чаще всего россияне покупали жилье, спрос был и остается ажиотажным. Очевидно, что Грузию в ближайшее время ожидает приток туристов и «зимовщиков» из стран СНГ, страну также облюбовали различные фрилансеры (можно перебраться сюда надолго по программе «Работай из Грузии»), творческие люди, здесь приятный климат, быстрый и недорогой интернет, невысокие цены и развитая культурная жизнь.

На перспективу предугадать ситуацию сложно, но в последние годы рынок недвижимости в стране набирает обороты. Есть специфика, которую необходимо учитывать: объекты разнообразные (даже в столице есть ветхие), действительно перспективных города с точки зрения инвестиций всего два: Батуми и Тбилиси, при этом надо учитывать сезонность и затраты на содержание (не слишком большие, но все же).

Плюсы покупки жилья в Грузии:

- стоит потратить всего 100 000 долларов на покупку и можно подавать документы (свои, супруга и детей) на ВНЖ. Однако вид на жительство не предоставляется автоматом, отказы возможны, если есть заключение компетентного органа о неблагонадежности заявителя (некоторые россияне отмечают, что получают ВНЖ со второго или третьего захода). ВНЖ дает право на проживание, открытие бизнеса, устройство на работу по найму;

- лояльная политика налогообложения. В Грузии нет налога на покупку недвижимости, как и ежегодного налога на недвижимые объекты, сбор с арендодателей составляет 5%. В целом содержание жилья не слишком обременительно;

- простота оформления покупки, при приобретении жилья в новостройке понадобиться только загранпаспорт и несколько часов свободного времени;

- доходность апарт-отелей с гостиничной инфраструктурой и современных резортов (небольших отелей, отдаваемых в управление УК) составляет 6-10%;

- гостеприимство местных жителей и общая комфортная «домашняя» атмосфера, отсутствие языкового барьера.

Считается, что в Грузии выгодно покупать незавершенные объекты, которые после сдачи в эксплуатацию подорожают на треть, но для проворачивания таких сделок необходимо знание рынка или привлечение специалиста. С другой стороны, в стране все еще нередко отключают газ, электричество или воду.

Главное правило инвестиций в недвижимость: на падении покупать, на росте – продавать, но бывают и исключения. Чтобы получить максимальную отдачу от вложений, нужно изучить рынок, чтобы ориентироваться в трендах, принимать решения быстро, но осознанно. Необходимо грамотно выбирать объекты с учетом всех рисков, в том числе, введения дополнительных санкций.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал .

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".