Налог при дарении коммерческой недвижимости между родственниками: что решил Верховный суд

Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не образует облагаемого НДФЛ дохода, даже если обе стороны сделки зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, а объект сдаётся в аренду. Такую позицию Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ закрепила в определении от 17 апреля 2026 года по делу № А50-28917/2023. Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ закон связывает только с наличием родства. По состоянию на август 2026 года это ключевой ориентир для споров о налоге при дарении недвижимости между родственниками.

До апреля 2026 года инспекции доначисляли налог, если подаренный объект был нежилым и использовался в бизнесе: статус ИП у сторон переводил сделку в коммерческую плоскость. Верховный суд эту логику отверг. Разбираем, работает ли позиция на УСН и как вернуть уплаченный налог.

Что решил Верховный суд о налоге при дарении недвижимости между родственниками

Верховный суд отменил акты трёх инстанций и признал недействительным решение налоговой инспекции о доначислении НДФЛ в размере 2 434 536 рублей и штрафа 30 431,69 рубля по п. 1 ст. 122 НК РФ. Определение вынесено Судебной коллегией по экономическим спорам 17 апреля 2026 года по делу № А50-28917/2023, резолютивная часть объявлена 15 апреля. Дело на новое рассмотрение не направлялось - спор разрешён окончательно в пользу налогоплательщика.

Фабула типична для семейного бизнеса. По договору дарения от 2 июля 2019 года мать передала дочери 11 объектов недвижимости в Перми. Обе имели статус ИП с одинаковым видом деятельности - аренда и управление недвижимым имуществом, помещения сдавались в аренду и субаренду. Инспекция по итогам выездной проверки решением от 2 июня 2023 года начислила одаряемой НДФЛ со стоимости всех объектов.

Дело прошло два круга. Сначала первая инстанция и апелляция поддержали налогоплательщика, но окружная кассация в октябре 2024 года направила спор на новое рассмотрение. На втором круге все три инстанции встали на сторону инспекции. Жалоба передана в Коллегию 12 марта 2026 года.

Почему налоговая доначисляет налог и какие доводы отклонил суд

Инспекция исходила из того, что освобождение не работает, когда имущество носит коммерческий характер, а обе стороны ведут бизнес. Верховный суд указал: возможность освобождения закон связывает исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений. Ограничение в зависимости от характера использования имущества, его функциональных характеристик или статуса ИП п. 18.1 ст. 217 НК РФ не предусмотрено.

Второй аргумент касается экономической природы сделки. Дарение между близкими родственниками по своей природе не предполагает предпринимательского характера: имущество меняет собственника, но остаётся внутри круга близких родственников. Облагаемого прироста не возникло, поскольку объекты непрерывно находились под контролем членов одной семьи.

Третий довод - системный. Взимание налога в такой ситуации нарушает принципы экономического основания налога и равенства налогообложения (п. 1 и п. 3 ст. 3 НК РФ). Налог не может быть произвольным, а экономического основания при внутрисемейной передаче имущества суд не усмотрел.

Отдельно суд сослался на правомерные ожидания налогоплательщика. Минфин России более десяти лет давал последовательные разъяснения о необложении дарения между близкими родственниками независимо от назначения объекта: письма от 22 декабря 2014 года № 03-11-11/66174, от 27 мая 2019 года № 03-11-11/38260, от 12 октября 2022 года № 03-04-05/98449 и от 10 апреля 2025 года № 03-04-05/35604. Разъяснения даются в силу ст. 34.2 НК РФ и учитываются судами по правилам п. 21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2022 года № 21.

Круг лиц перечислен непосредственно в п. 18.1 ст. 217 НК РФ со ссылкой на Семейный кодекс РФ: супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Двоюродные родственники, тёти, дяди, племянники и свойственники в перечень не входят - для них освобождение не работает.

Пропуск месячного срока на возражения по акту проверки (п. 6 ст. 100 НК РФ) лишает налогоплательщика возможности заявить довод о родстве до вынесения решения. Инспекция рассматривает материалы без его позиции, и доначисление на несколько миллионов рублей вступает в силу с последующим взысканием со счетов.

Позиция применима к типовым ситуациям внутрисемейной передачи недвижимости. Конкретный спор требует анализа договора дарения, документов о родстве, налогового режима и акта проверки. Ошибка в аргументации на стадии возражений сужает защиту дальше.

Распространяется ли позиция ВС РФ на ИП на УСН?

Прямого ответа определение не содержит. Спор рассматривался применительно к НДФЛ - одаряемая применяла общую систему налогообложения. Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ относится к главе 23 НК РФ и порядок исчисления упрощённого налога напрямую не регулирует. При УСН налоговые органы квалифицируют стоимость безвозмездно полученного имущества как внереализационный доход по п. 8 ст. 250 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

Разъяснения ведомств по УСН противоречивы, и это самостоятельный аргумент защиты. Ранние письма Минфина, адресованные плательщикам спецрежимов, освобождение подтверждали - от 22 декабря 2014 года № 03-11-11/66174 и от 27 мая 2019 года № 03-11-11/38260. Более поздняя линия обратная: если недвижимость предназначена для использования в бизнесе, её стоимость включается в доходы на упрощённой системе. Так сформулированы письмо ФНС России от 24 июля 2023 года № БС-4-11/9359@ и письма Минфина России от 16 августа 2024 года № 03-04-05/77074 и от 20 марта 2026 года № 03-04-05/22822.

Практика окружных судов до 2026 года складывалась против налогоплательщиков. Показательно дело № А42-3385/2020 о дарении здания магазина от отца-ИП сыну-ИП: постановлением от 13 мая 2021 года № Ф07-4079/2021 стоимость объекта признана внереализационным доходом по УСН, а нормы главы 23 НК РФ - неприменимыми к упрощенцам. Аналогичные выводы по делам № А70-7735/2020 и № А12-21982/2024.

При этом аргументация Верховного суда построена не на специфике НДФЛ, а на природе внутрисемейного дарения и принципах ст. 3 НК РФ, универсальных для любого режима. После апреля 2026 года появились окружные акты, распространяющие логику освобождения на упрощённую систему. Для плательщиков УСН вопрос остаётся предметом спора: шансы выше, чем год назад, но результат достигается через возражения и обжалование, а не автоматически.

Уплата упрощённого налога по ставке 6 процентов со стоимости объекта в 40 млн рублей означает единовременный платёж около 2,4 млн рублей. Если с даты окончания срока уплаты пройдёт три года, уточнённая декларация к уменьшению не будет учтена на едином налоговом счёте, а переплата перестанет быть возвращаемой в административном порядке.

Как понять, какой налог доначислила инспекция - НДФЛ или УСН?

Вид налога определяется по четырём реквизитам: наименование налога в решении, код бюджетной классификации, норма, на которую ссылается инспекция, и применённая ставка. Для НДФЛ КБК начинается с 182 1 01 02, для налога по УСН - с 182 1 05 01. Ошибка в определении налога меняет весь набор аргументов.

Норма в решении - самый надёжный признак. Если инспекция оперирует ст. 210, 211 и п. 18.1 ст. 217 НК РФ, спор идёт о НДФЛ, и позиция Верховного суда применяется напрямую. Если фигурируют п. 8 ст. 250 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ, доход квалифицирован как внереализационный по УСН, и нужна отдельная аргументация.

Различается и способ расчёта дохода. При НДФЛ база определяется по кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ), при УСН - по рыночным ценам с учётом ст. 105.3 НК РФ. Ставка НДФЛ - 13 процентов и выше по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года, при УСН - базовые 6 или 15 процентов, которые регионы вправе снижать.

Отдельный тест - фактическое использование объекта. Статус ИП сам по себе не переводит подарок в предпринимательский доход. Значение имеют договоры аренды, отражение объекта в книге учёта доходов и расходов и вид деятельности в ЕГРИП. Если этих признаков нет, доход относится к доходам физического лица, облагается по главе 23 НК РФ и подпадает под освобождение без дополнительных доводов.

Ситуация усложняется, если налог уже уплачен, а первичная консультация свелась к выводу о бесперспективности возврата. Такая оценка часто дана без анализа режима, даты платежа и содержания требования инспекции.

Как вернуть уже уплаченный налог с подаренной недвижимости?

Возврат состоит из двух действий: уточнённая декларация к уменьшению по ст. 81 НК РФ и заявление о возврате средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счёта, по ст. 79 НК РФ. Форма заявления утверждена приказом ФНС России от 30 ноября 2022 года № ЕД-7-8/1133@ (КНД 1112542). Зачёт в счёт других обязательств оформляется по ст. 78 НК РФ.

Ключевая развилка - как возникла уплата. Если налогоплательщик задекларировал доход сам, достаточно уточнённой декларации и заявления о возврате. Если налог доначислен решением по итогам проверки, уточнённая декларация его не отменяет: сначала нужно добиться признания решения недействительным, и только затем требовать возврата. Смешение этих сценариев - самая частая причина отказа.

Предельный срок задан подпунктом 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ: уточнённая декларация к уменьшению учитывается на едином налоговом счёте, только если со дня окончания срока уплаты прошло не более трёх лет. За пределами срока сумма не формирует положительное сальдо, и в возврате откажут. Прекращение статуса ИП препятствием не является.

1. Определить вид уплаченного налога - НДФЛ или налог по УСН.

2. Установить дату окончания срока уплаты и рассчитать предельный трёхлетний срок.

3. Собрать документы о родстве: свидетельства о рождении, о браке, о перемене имени.

4. Снять доначисление, если налог начислен решением по итогам проверки.

5. Подать уточнённую декларацию к уменьшению и заявление по форме КНД 1112542.

6. При отказе - жалоба в вышестоящий налоговый орган (ст. 138 НК РФ), затем суд.

Пропуск административного срока не лишает права окончательно. Конституционный суд РФ в определении от 21 июня 2001 года № 173-О указал: налогоплательщик вправе обратиться в суд с иском о возврате, а срок течёт с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Досудебный порядок по ст. 138 НК РФ при этом обязателен, а появление позиции Верховного суда в апреле 2026 года само по себе моментом осведомлённости не признаётся.

Пересмотр по новым обстоятельствам (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ) применим узко: нужно собственное завершённое судебное дело, определение практики постановлением Пленума или Президиума Верховного суда РФ и прямое указание в этом акте на возможность пересмотра. Определение Коллегии по чужому спору таким основанием не является.

Трёхлетний срок отсчитывается от окончания срока уплаты налога, а не от даты, когда налогоплательщик узнал о позиции Верховного суда. Пропуск этого срока переводит спор в исковое производство, где бремя доказывания момента осведомлённости лежит на самом налогоплательщике, а отказ суда в восстановлении срока делает возврат невозможным.

Что делать при получении требования ФНС о налоге с подарка

Первое действие - не уплачивать налог автоматически. Добровольная уплата права на возврат не лишает, но запускает трёхлетний отсчёт от установленной законом даты уплаты. Если налог доначислен по результатам проверки, на письменные возражения на акт отводится месяц со дня его получения (п. 6 ст. 100 НК РФ). Это основной инструмент: именно здесь в материалы вводятся документы о родстве и аргументация со ссылкой на позицию Верховного суда.

Второй фронт защиты - размер доначисления. При НДФЛ проверяется, взяла ли инспекция кадастровую стоимость на нужную дату и не подменила ли её рыночной оценкой, при УСН - обоснованность самой рыночной оценки. Ошибка в дате или в источнике стоимости снижает недоимку, а с ней штраф и пени, даже если довод об освобождении не пройдёт. Завышенная кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной по ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, но применяется с 1 января года подачи заявления - для прошлых периодов инструмент не работает.

Не вступившее в силу решение обжалуется апелляционной жалобой в течение месяца со дня вручения (ст. 139.1 НК РФ), и её подача приостанавливает исполнение. Пропуск срока оставляет только обычную жалобу, при которой решение уже исполняется и взыскание идёт за счёт средств на счетах. Сопровождение проверок и обжалование решений входит в налоговую практику фирмы.

Частые вопросы

1. Нужно ли платить налог при дарении квартиры между близкими родственниками?

Нет, доход в виде недвижимости, полученной в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, освобождается от налогообложения на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Это правило действует независимо от стоимости квартиры и не требует подачи декларации. Определение Верховного суда РФ от 17 апреля 2026 года распространило тот же подход на нежилые коммерческие объекты.

2. Кого закон относит к близким родственникам для целей освобождения от налога?

Освобождение применяется к супругам, родителям и детям, усыновителям и усыновлённым, дедушке, бабушке и внукам, полнородным и неполнородным братьям и сёстрам. Перечень закрытый и приведён в п. 18.1 ст. 217 НК РФ со ссылкой на Семейный кодекс РФ. Гражданский брак, свойство и дальнее родство в него не входят, поэтому статус подтверждается документами органов ЗАГС.

3. Облагается ли налогом дарение недвижимости между двоюродными родственниками?

Да, дарение между двоюродными братьями и сёстрами, дядями, тётями и племянниками облагается налогом на общих основаниях. Одаряемый обязан подать декларацию не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплатить налог до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Позиция Верховного суда от апреля 2026 года к таким ситуациям неприменима.

4. Можно ли вернуть налог, если он уплачен добровольно по требованию инспекции?

Да, добровольная уплата налога по требованию инспекции не лишает права на возврат излишне уплаченной суммы. Возврат оформляется через уточнённую декларацию к уменьшению и заявление о возврате положительного сальдо единого налогового счёта. Ограничение одно - со дня окончания срока уплаты налога должно пройти не более трёх лет.

5. Как считается срок владения при последующей продаже подаренной недвижимости?

Минимальный предельный срок владения для объекта, полученного в дар от члена семьи или близкого родственника, составляет три года, а не пять лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). По истечении этого срока доход от продажи освобождается от налогообложения. Срок исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности к одаряемому.

Определение Верховного суда РФ от 17 апреля 2026 года устранило ключевой довод инспекций: коммерческий характер объекта и статус ИП у сторон больше не превращают внутрисемейное дарение в облагаемую операцию. Для плательщиков НДФЛ вопрос решён, для плательщиков УСН остаётся предметом спора с растущими шансами. Уплатившим налог в предшествующие три года стоит рассчитать предельный срок обращения за возвратом.

Юристы фирмы Ветров и партнёры сопровождают налоговые проверки, готовят возражения на акты и обжалуют решения инспекций, включая споры о квалификации безвозмездно полученного имущества, а также возвращают излишне уплаченные суммы через механизм единого налогового счёта.

27 августа 2026 года