С 1 сентября 2025 года в России вступают в силу новые правила изъятия земельных участков: бизнесу стоит готовиться заранее.
Правительство утвердило перечень признаков, по которым земельный участок может быть признан неиспользуемым. На первый взгляд — это техническая новелла. Но по сути, мы имеем дело с фундаментальной переоценкой подхода к владению землёй: теперь государство ждёт от собственника не только регистрации прав, но и подтверждённого действия — вовлечённости, пользы, участия в развитии территории.
Документ, разработанный Росреестром в развитие положений закона №307-ФЗ, вступающего в силу 1 марта 2025 года, вводит понятие «освоения» земельных участков. Владельцам, чьи участки находятся в границах населённых пунктов или относятся к категории садовых и огородных, предоставляется трёхлетний срок на освоение. Но на практике речь идёт не о садоводах. Под действия нормы подпадают в том числе юридические лица — особенно девелоперы, застройщики, производственные и логистические компании, управляющие крупными земельными активами.
Самое значимое — это формализация признаков неосвоенности. Теперь они имеют чётко определённые юридические очертания. Захламление участка отходами более чем на 50% площади, сорные растения выше одного метра, отсутствие зарегистрированных строений в течение пяти лет (или семи — в случае с индивидуальным жилищным строительством), разрушения зданий, запущенность инфраструктуры — всё это больше не просто «недосмотр», а юридически значимое основание для надзорных органов инициировать процедуру изъятия. Причём — в судебном порядке, с предварительным уведомлением и возможностью исправить ситуацию. Но в конечном итоге — с очень реальной перспективой потери собственности.
На первый план выходит вопрос: готов ли бизнес к тому, чтобы земля перестала быть пассивным активом? Ранее многие участки приобретались на перспективу — под будущее строительство, в качестве резерва, под инвестиционные проекты, расчёт на рост стоимости. Сейчас такая стратегия становится уязвимой. Если на участке нет физической активности — он может попасть в поле зрения надзорных органов.
Особое внимание стоит обратить на потенциальный эффект для компаний, работающих с долгими циклами — промышленность, инфраструктура, оборонный комплекс. Земля, отведённая под кластер, цех, логистический узел, если на ней нет видимого прогресса, может быть признана неосвоенной, а значит — находящейся под угрозой административного давления. Это касается не только участков под ИЖС, но и земли с разрешением на строительство производственных объектов.
Отдельный риск — формализация оценки. Инспектор теперь не анализирует ситуацию в комплексе, а фиксирует наличие или отсутствие определённых признаков. Тем самым возрастает риск ошибок, формального подхода и недобросовестного давления. Вместе с тем, собственник не сможет сослаться на «неопределённость критериев» — теперь они установлены правительственным постановлением и действуют как норматив.
Процесс изъятия не будет мгновенным: предусмотрено уведомление, выдача предписания и срок на устранение нарушений. Однако именно отсроченность создаёт иллюзию безопасности. На практике бизнес может потерять до нескольких лет, прежде чем поймёт масштаб проблемы. А к этому моменту — уже вступят в силу судебные процедуры, и вернуть контроль над активом будет крайне сложно.
Для защиты интересов бизнеса необходима системная и своевременная работа. Уже сейчас стоит провести юридический аудит: оценить статус участков, наличие признаков неиспользования, сроки оформления прав, соответствие фактического состояния нормативным требованиям. Важно не просто «начать стройку», а иметь юридически зафиксированные действия, подтверждающие намерение освоения: проектную документацию, заключённые договоры, обращения в органы власти.
Также необходима настройка операционного контроля. В рамках комплаенса бизнесу придётся следить за элементарными, но юридически значимыми параметрами: расчисткой территории, отсутствием сорняков, техническим состоянием построек. Даже временные конструкции, регистрация объектов незавершённого строительства или эскизные проекты могут сыграть ключевую роль в случае потенциального спора.
Если участок находится в резерве, под долгосрочным проектом, желательно подготовить коммуникационную позицию — объяснение назначения и сроков освоения, а также при необходимости выстроить диалог с местной администрацией или Росреестром. Чем раньше начнётся взаимодействие, тем ниже вероятность того, что вопрос будет решаться через суд.
Новая норма — это не просто вопрос земли. Это ещё один элемент трансформации государственной политики по отношению к собственности. Переход от формального права к обязательству приносить пользу. Для бизнеса это означает необходимость пересмотра модели владения недвижимостью, особенно — в стратегических, зарезервированных или «дремлющих» активах.
Если вы не уверены, соответствует ли ваша структура владения требованиям или хотите обезопасить стратегически важные земельные активы — мы готовы подключиться. Мы сопровождаем юридические аудиты, выстраиваем логики правомерного использования, представляем интересы клиентов на досудебной и судебной стадии. Особенно — в тех случаях, когда земля — это не просто территория, а часть стратегии, инвестиционного плана, развития промышленного или оборонного проекта.
Работать нужно не «после угрозы», а до неё. Чтобы земля оставалась вашей не только по документам, но и по праву действующего использования.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалами в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов! Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше, чем просто юридические услуги
