Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 31.02.2012 г. по делу № А60-20631/2011.
Из материалов дела.
Застройщик заключил инвестиционный контракт с Инвестором (юр.лицом) с целью соединить свои вклады (капиталовложения) и завершить первую очередь строительства 8-16-этажного дома. При этом Застройщик взял на себя обязанности по строительству и передаче помещения офиса Инвестору, а Инвестор – профинансировать строительство. Инвестор свои обязательства исполнил в полном объеме. Однако Застройщик единолично зарегистрировал право собственности на весь объект незавершенного строительства, и спустя некоторое время, хоть и передал по акту приема-передачи Инвестору нежилое помещение, но от регистрации перехода права уклонился. Инвестор, не лишенный возможности пользоваться помещением, обратился в суд за регистрацией перехода права и выиграл дело во всех инстанциях.
Позиция ВАС РФ.
1. При квалификации договорных отношений сторон ВАС РФ отметил, что для договора инвестирования характерно то, что целью выступает получение или достижение полезного эффекта, а для договора долевого участия - возникновение у участников строительства права собственности на строящиеся объекты недвижимости и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В данном случае, Инвестор передавал деньги для эффективного их использования с целью инвестирования в строительство дома, что послужило основанием считать, что данный договор является инвестиционным.
2. В том случае, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к данным отношениям применим п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно, зарегистрировать переход права собственности на покупателя (в данном случае инвестора) можно на основании решения суда.
Комментарий.
1. В данном случае, инвестор совершенно верно скорректировал свое требование в суде первой инстанции, так как с момента разъяснения правовой позиции ВАС РФ по данного рода спорам, содержащегося в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10 заявление в данном случае признания права собственности, а не регистрации перехода права собственности повлекло бы отказ в удовлетворении иска из-за выбора ненадлежащего способа защиты.
2. При изучении данного дела невольно вспомнились времена, когда был заключен инвестиционный договор, ставший предметом данного разбирательства. Так изначально он был подписан 23.08.2005 г. Это было время, когда только вступил в силу Закон о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Большинство договоров были инвестиционными, а следовательно, «обманутых дольщиков» было в разы больше, чем сейчас и никакие суды не могли защитить инвесторов, так как, закон об инвестиционной деятельности в РСФСР и закон об инвестиционной деятельности в РФ никаких гарантий и фактической ответственности застройщика не устанавливал, инвестор нес такие же риски, как любой участник предпринимательской деятельности.
3. В настоящее время принят ряд норм, которые защищают дольщиков, в том числе и юридических лиц, и я говорю не только, об ответственности застройщика, хорошо прописанной в Законе о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, но и о поправках, внесенных в Закон «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц» 12.07.2011 г. После которых банкротство застройщика происходит в особом порядке, нежели любой другой организации. Однако надо учитывать и ограничения, которые установлены в отношении юридических лиц и собственников нежилых помещений, так например, при банкротстве застройщика собственник нежилого помещения не может требовать передачи помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2012 г. по делу № А21-12765/2009), он может заявлять только денежное требование, его требования удовлетворяются в порядке четвертой очереди, в отличие, например, от требований кредитора-гражданина, которые удовлетворяются в порядке третьей очереди (ст. 201.9 Закона «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц») и т.д.
Зоя Левашева
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Об абсолютной юридической невозможности признания истца банком при заключении кредитного договора
2. Фрирайтинг или про еще 1 полезную технику для работы
3. Публикация в газете Континент Сибирь о действительности кредитного договора
4. Об отказе в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда
6. Признание любых действий недействительными
7. О сотрудничестве с порталом www.garant.ru
8. Может ли предмет действующего инвестиционного контракта являться самовольной постройкой?
9. Правовая определенность или отказ в праве на судебную защиту
