Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2013 г. по делу №А41-15679/12.
Из материалов дела.
Между администрацией городского округа, ООО (выступавшего в качестве заказчика) и ОАО (выступавшего в качестве инвестора) был заключен инвестиционный контракт на проектирование и строительство Дворца гимнастики. Объект был возведен частично, в 2008 г. строительство было остановлено. После чего ОАО пыталось легализовать объект, обратившись за помощью к администрации. Результатом данного обращения стало принятие решения о согласовании места размещения строительства и о предоставление земельного участка в аренду.
Спустя некоторое время администрация обратилась в суд с требованиями признать объект инвестирования самовольной постройкой и снести его за счет ответчика. Мотивом такого обращения стало то, что в отношении объекта не было получено разрешение на строительство, при возведении объекта не были соблюдены градостроительные нормы и правила, помимо того, ни заказчик, ни инвестор не предприняли активных действий к легализации самовольной постройки и оформлению прав на земельный участок.
Суд первой инстанции признал объект самовольной постройкой и обязал одного из ответчиков снести его за свой счет. Апелляционная же инстанция решение отменила и указала, что данный незавершенный строительством объект не может быть признан самовольной постройкой, так как является предметом действующего инвестиционного контракта.
Кассационная инстанция не согласилась ни с доводами первой инстанции, ни с доводами апелляции и направила дело на новое рассмотрение.
Позиция кассации.
1. Объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой, так как п. 1 ст. 222 ГК РФ относит к данной категории не только жилой дом, сооружение, но и иное недвижимое имущество, к которому и относится указанный объект.
2. Для разрешения спора необходимо установить правовую природу договора, после чего руководствоваться нормами соответствующей главы ГК РФ.
3. Также необходимо оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
4. Инвестор, финансирующий строительство недвижимости не может быть наделен правом собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество.
Комментарий.
1. Думается, что при новом рассмотрении, суд все-таки, учтет позицию кассации, и даст правовую оценку правоотношениям, возникшим между сторонами.
2. При рассмотрении данного дела возникает вопрос - почему администрация только на стадии строительства предоставила решение о согласовании места размещения объекта и решение о предоставлении земли в аренду? Не является ли данное обстоятельство уклонением стороны инвестиционного контракта от исполнения своих обязательств? Однако ответчики в данном деле таких возражений не заявляли.
3. Помимо всего прочего, в данном деле есть одна особенность, которая ускользнула от внимания судей всех трех инстанций. Дело в том, что одним из обязательств администрации по инвестиционному контракту являлось оказание содействия по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе посредством подготовки и своевременного принятия распорядительных документов и оказание содействия заказчику в сборе документов для оформления объекта в собственность. Такая формулировка содержалась в типовой форме примерного инвестиционного контракта (утв. Постановлением Правительства Москвы от 23.01.2001 г. № 68-ПП). Однако в июне 2008 г. утратила силу последняя типовая форма инвестиционного контракта. Так вот условие, об обязательствах администрации прямо скопировано из вышеуказанной формы. Однако как было подтверждено судебной практикой, данные обязанности администрации, которые включаются в гражданско-¬правовой договор, относятся к ее публичным функциям. Исполнение данных функций осуществляется в силу закона и не может быть обязанностью по гражданско-правовому договору. Такая сделка относится к ничтожным, в силу ст. 168 ГК РФ (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2010 по делу № А32-51800/2009, Постановление ФАС Волго-¬Вятского округа от 21.09.2010 г. по делу № А43¬29877/2008).
Зоя Левашева
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Как можно влететь на 12 миллионов рублей при создании и использовании рекламно-сувенирной продукции
2. Об изменении регулируемой цены
3. О сотрудничестве с информационно-правовым порталом www.garant.ru
4. А можно ли использовать рифму в юридических документах?
5. А кто ответит за убытки лизингополучателя?
6. Об оспаривании решения ОСУ общества
7. Рецензия на книгу: Артур Лидьярд, Гарт Гилмор. Бег с Лидьярдом
8. Как потерять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке
9. Является ли проектно-сметная документация частью аукционной?
