Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2013 г. по делу №А09-9900/2012.
Из материалов дела.
Организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом для строительства многоэтажного жилого дома. Однако приступив к строительным работам, выяснилось, что строительству мешают инженерные сети и коммуникации, которые организации пришлось переносить самостоятельно и за свой счет. Потратив на это 10 месяцев, организация приступила к строительству дома. При этом, если затраты на перенос сетей удалось взыскать с арендодателя через суд, отказаться от внесения арендной платы за период неиспользования участка по назначению, не удалось. Суды двух инстанций взыскали арендную плату за весь период действия договора.
Позиция кассации.
1. Несмотря на то, что в ст. 612 ГК РФ перечислены действия, которые может предпринять арендатор, в случае, если арендодатель передает имущество, которое невозможности использовать, у арендатора есть возможность отказаться от оплаты аренды, сославшись на общие положения ГК (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).
2. У муниципалитета, как у арендодателя существует встречная обязанность по предоставлению земельного участка, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. В случае, нарушения этой обязанности, у арендатора возникает право также отказаться от исполнения договора в части внесения платы.
3. Следовательно, муниципалитет может требовать арендную плату только с того периода, когда использование земельного участка для строительства дома стало возможным фактически.
Комментарий.
1. По сути, если следовать логике судов, выносивших судебные акты о взыскании арендной платы, у организации был один способ для устранения возникшей ситуации – это требовать досрочного расторжения договора. Однако необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 328 ГК Ф предоставляет арендатору возможность приостановить оплату до устранения препятствий в пользовании.
2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума от 09.04.2013 г. по делу № 13689/12 арендодатель может требовать взыскания арендной платы только за период, когда арендодателем была обеспечена фактическая возможность, использования земельного участка по назначению.
3. При этом, надо понимать, что речь идет не о том, что какой-то участок не подошел конкретному застройщику, в таком случае, усматривается и оплошность самого арендатора, ведь он мог предвидеть возможность препятствий к строительству. В данном случае, невозможность использования выяснилась при подготовке к строительству, и наличие коммуникаций было неизвестно арендатору, но отнюдь не муниципалитету.
Зоя Левашева
p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Кто ответит за нарушение исключительного права в Интернете
2. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения
5. Как суд за ответчика поработал, или кто должен оспаривать размер неустойки
6. Добросовестный приобретатель и отказ в регистрации перехода права
7. Законное бездействие органа местного самоуправления
8. Наше первое появление в газете Ведомости
