Иск о внесении изменений в договор аренды муниципального земельного участка в части его площади и кадастровой стоимости в связи с существенным изменением обстоятельств
РЕШЕНИЕ
От 06.03.2020
Дело № а32-28542/2018
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.01.2020
Мотивированное решение изготовлено 06.03.2020
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении
протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Омаровой П.М.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску
ООО «МВ Стил-Юг», г. Краснодар (ИНН:2310155777 ОГРН: 1112310004036),
к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246
ОГРН 1022301606799),
третье лицо: ООО Фирма «Стройподряд», г. Краснодар (ИНН: 2310036265 ОГРН:
1022301621396),
об изменении условий договора аренды земельного участка
при участии в судебном заседании
от истца Нгомиракиза Н.В. по доверенности
от ответчика Бакивец Н.А. по доверенности
ООО «МВ Стил-Юг» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и
просило:
применить для расчета арендной платы по договору аренды земельного
участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года коэффициент 0,3 процента от
кадастровой стоимости земельного участка на основании п. 3.3.1 постановления
главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года №
121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на
территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов»;
применить для расчета арендной платы по договору аренды земельного
участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года площадь земельного участка с
кадастровым номером 23:43:0427001:0038, расположенного по адресу:
Краснодарский край, г. Краснодар, улица имени Валерия Гассия, 2 в Карасунском
внутригородском округе, в размере 9 653, 7 кв. м;
обязать администрацию муниципального образования город Краснодар внести
соответствующие изменения в договор аренды земельного участка № 4300023147
от 20 сентября 2017 года;
обязать администрацию муниципального образования город Краснодар
принять меры по государственной регистрации изменений, вносимых в договор
аренды земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года, Управлением
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Краснодарскому краю;
обязать администрацию муниципального образования город Краснодар
произвести перерасчет суммы начисленной к оплате арендной платы по Договору
аренды земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года за период с 01
ноября 2017 года до настоящего периода времени.
Истец изменял предмет требований и просит в окончательной редакции:
1 Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар
заключить с обществом с ограниченной ответственностью «МВ Стил-Юг»
дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка № 4300023147
от 20 сентября 2017 года в следующей редакции:
«Дополнительное соглашение
к договору аренды земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года
г. Краснодар «__ »________2019 года
Администрация муниципального образования город Краснодар, именуемая
в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________, действующего (ей) на
основании, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «МВ
Стил-Юг», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Шаповалова
Александра Анатольевича, действующего на основании Устава, с другой стороны,
заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды земельного
участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года (далее -Договор аренды земельного
участка), о нижеследующем:
1. Стороны настоящего Дополнительного соглашения договорились об
изменении порядка и размера начисления арендной платы по Договору аренды
земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года.
2. Стороны настоящего Дополнительного соглашения договорились Раздел
«Расчет годовой арендной платы с 03.11.2017 по 19.09.2018» Приложения к
Договору аренды земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года
изложить в следующей редакции:
«Расчет годовой арендной платы с 03.11.2017по 19.09.2018
В соответствии с Решением Краснодарского краевого суда от 21 марта 2018
года по делу № За-399/2018, выпиской из Единого государственного реестра
недвижимости об объекте недвижимости от 12.09.2018 № 99/2018/1693121169
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером
23:43:0427001:38 установлена в размере 132 357 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером
23:43:0427001:38, используемая для расчета арендной платы по Договору аренды
земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года, установлена в размере
80 149 130,20 рублей.
Кадастровый Целевое Площадь Площадь ЗУ, Кадастровая
Кадастровая Ставка Сумма
номер и использов
ание
ЗУ (кв.м.) используемая стоимость стоимость АЛ годовой АП
местоположен
ие
ЗУ для расчета ЗУ руб. ЗУ, (%) (руб.)
ЗУ арендной
платы (кв.м.)
используемая
для расчета
арендной
платы (руб.)
23:43:0427001:3
8,
Для
размещен
ия
21000,00 12716,614 132357000 80149130,20 0,3 240447,39
город
Краснодар,
многоэта
жных
Карасунский жилых
домов
внутригородско
й
округ, ул. им.
Валерия
Гассия, 2
Сумма годовой арендной платы по договору составляет 240 447,39 руб.
3. Стороны настоящего Дополнительного соглашения договорились Раздел
«Расчет годовой арендной платы с 20.09.2018» Приложения к Договору аренды
земельного участка N° 4300023147 от 20 сентября 2017 года изложить в следующей
редакции:
Расчет годовой арендной платы с 20.09.2018
Кадастровый Целевое Площадь Площадь
ЗУ,
Кадастровая Кадастро- Ста Коэфф
и
Сумма
номер и использо- ЗУ (кв.м.) использу- стоимость вая вка циент годовой
местополо- вание емая ЗУруб.) стоимость АП АП
жение
ЗУ
ЗУ для рас-
чета
арендной
платы
(кв.м.)
ЗУ
использу-
емая
для рас-
чета
арендной
платы
руб.)
(%) инфля
ции
2018г.
руб.
23:43:042700
1:38,
Для 21000,00 12716,614 132 357000,00 80149130,20 0,3 4 250065,29
город
Краснодар,
размещения
Карасунский много-
внутригородс
кой
этажных
округ, ул. им. жилых
Валерия
Гассия, 2
домов
Сумма годовой арендной платы по договору составляет 250 065,29 руб.
4. Все остальные условия Договора аренды земельного участка № 4300023147
от 20 сентября 2017 года и приложений к нему, не затронутые настоящим
Дополнительным соглашением, остаются неизменными.
5. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его
государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
6. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) подлинных
экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для
каждой из Сторон Договора аренды земельного участка № 4300023147 от 20
сентября 2017 года, третий экземпляр передается на хранение в Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Краснодарскому краю».
Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар
принять меры по государственной регистрации Дополнительного соглашения к
Договору аренды земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Краснодарскому краю.
3. Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар
произвести перерасчет суммы начисленной к оплате арендной платы по Договору
аренды земельного участка № 4300023147 от 20 сентября 2017 года с 03 ноября
2017 года.
Требования мотивированы тем, что первоначальные стороны договора аренды
земельного участка применили в расчете арендной платы за пользование
земельным участком коэффициент 5, который является ненадлежащим. Расчет
следовало осуществлять с коэффициентом 3. Кроме того, на части первоначально
арендованного земельного участка был построен и введен в эксплуатацию
многоквартирный жилой дом. С момента первой регистрации права собственности
на помещение в этом доме, часть земельного участка, необходимая для его
использования, перешла в собственность собственников помещений в жилом доме.
Правовые и фактические основания для внесения истцом арендной платы за весь
земельный участок отсутствуют.
Администрация против удовлетворения требований возражает, сообщила суду
о пропуске истцом срока исковой давности, просила последствия пропуска срока
применить, истцу отказать в требованиях по этому, самостоятельному основанию.
Кроме того указала, что вступая в договор, истец был ознакомлен с его условиями,
подписав договор перемены лиц в обязательстве, согласился с ними.
Испрашиваемая истцом площадь земельного участка в качестве обособленного
объекта недвижимого имущества не сформирована, на кадастровый учет не
поставлена и не может быть предметом сделки. Первоначальный арендатор
земельного участка в установленный законом срок строительство на участке не
завершил, в расчете арендной платы необходимо применять коэффициент 5.
В судебном заседании объявлялись перерывы до 24.01.2020 до 12.40 час. и до
24.01.2020 до 15.55 час. после перерывов судебное заседание продолжалось судом в
указанную дату и время, в 15.55 час. в отсутствие представителей.
Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей
сторон
Суд
Установил:
20.09.2017 администрацией муниципального образования город Краснодар и
ООО фирмой «Стройподряд» подписан договор аренды земельного участка с
кадастровым номером 23:43:0427001:38 площадью 21 000 кв. м для строительства
многоэтажных жилых домов сроком действия 3 года. Договор зарегистрирован в
установленном законом порядке.
В преамбуле договора указано, что он заключается в соответствии с
подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3
ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ о введении в действие земельного кодекса.
В пункте 2.1 договора указано, что расчет арендой платы приведен в
приложении к договору. Размер арендной платы установлен как произведение
кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в размере 5%.
Договором от 26.10.2017 из договора аренды выбыло ООО фирма
«Стройподряд», в него арендатором вступило ООО «МВ Стил-Юг».
Договор
прошел государственную регистрацию в уполномоченном органе.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации
требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено
стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение
изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в
предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в
тридцатидневный срок.
В дело представлены доказательства направления арендатором
администрации муниципального образования город Краснодар предложения об
изменении условий договора аренды в части площади земельного участка, его
кадастровой стоимости и стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской
Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в
той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или
обычаев не вытекает иное. В случае изменения или расторжения договора
обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения
соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не
вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или
расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу
решения суда об изменении или о расторжении договора (статья 453 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
Порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным
изменением обстоятельств определен статьей 451 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении
договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его
расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной
стороны при наличии одновременно следующих условий:
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет;
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная
сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости
и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям
оборота;
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы
соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и
повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении
договора;
из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7
статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на
территории Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации,
порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной
платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются
органами местного самоуправления.
Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование.
В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации
арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки
внесения которой определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами
государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного
самоуправления.
По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость
аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых
цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с
учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки
арендной платы.
Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной
платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы,
предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование
земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной
собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена),
подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного
акта или с указанной в данном акте даты.
В расчете арендной платы – приложении к договору аренды указано, что ее
размер установлен в соответствии с постановлением главы администрации
(губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения
размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной
собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная
собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края,
предоставленные в аренду без торгов».
Пунктом 3.7 этого постановления на момент заключения договора аренды от
20.09.2017 было установлено, что арендная плата рассчитывается в размере 5
процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного)
для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного
строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому
перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных
пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае
невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты
заключения договора аренды земельного участка.
Как было указано выше, действующий договор был заключен в порядке
подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 земельного кодекса, который предусматривает
однократное заключение договора для завершения строительства недвижимого
объекта.
Из представленной в дело выписки из ЕГРН от 24.07.2017 судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:38 первоначально
был обременен арендой 15.06.2007 в пользу ООО фирма «Стройподряд» по
договору от 28.02.2007 на срок с 27.02.2007 по 27.02.2017.
Участок предоставлялся в соответствии с видом его разрешенного
использования - для размещения многоэтажных жилых домов по процедуре
предварительного согласования с предварительной публикацией.
Строительство на земельном участке в согласованный сторонами сделки срок
завершено арендатором не было, стороны спорных правоотношений включили в
договор условие о предусмотренной нормативным правовым актом
пятипроцентной ставке.
Арендатор вступил в договор, согласившись со всеми его условиями, в том
числе и с указанной ставкой.
Изменение ставки на 0,3% путем избранного истцом способа защиты права –
внесение изменений в договор, не подпадает по приведенные выше положения
закона о внесении изменений в заключенный договор в связи с существенным
изменением обстоятельств. В таком порядке это условие изменено быть не может.
Поскольку спорное условие соответствует закону, оно также не может быть
изменено путем замены ничтожного условия на надлежащее условие.
В указанной части требование истца следует оставить без удовлетворения.
Из выписки из ЕГРН от 18.07.2018 судом установлено, что спорному
земельному участку решением суда от 21.03.2018 установлена кадастровая
стоимость в размере 123 357 000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является
30.11.2017.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в
порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о
кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются
для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января
календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре
кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный
реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом
оспаривания (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации").
То есть на дату принятия настоящего решения в расчете арендной платы
следует применять кадастровую стоимость в размере 123 357 000 руб.
Собственники объектов недвижимости приобретают права на земельные
участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования
(статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.3 и 39.20
Земельного кодекса Российской Федерации).
В развитие указанных положений был принят пункт 4 части 1 статьи 36
Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами
озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном
земельном участке объекты.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано,
что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из
помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок
поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном
доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413
Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в
публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1
Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28.05.2010 N 12-П
Конституционный Суд Российской Федерации указал, что федеральный
законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме установил в Жилищном кодексе Российской
Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам
помещений в расположенном на этом участке многоквартирном доме на праве
общей долевой собственности (статья 36 Жилищного кодекса Российской
Федерации), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого
земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме (статья 16 Закона N 189-ФЗ).
То есть законодатель в части собственников помещений в многоквартирных
жилых домах отошел от общей процедуры приобретения прав на земельные
участки, указав на поступление их в собственность собственников помещений в
силу регистрации права на эти помещения.
Из указанного следует, что при строительстве на земельном участке
нескольких многоквартирных жилых домов, собственники помещений в сданном в
эксплуатацию доме приобретают в собственность с момента регистрации права на
помещение часть застраиваемого земельного участка площадью, необходимой для
использования введенного с эксплуатацию дома.
Указанное подтверждается подходом, установленным постановлением
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N
16975/07, в котором указано, что специфическая особенность земельных участков
как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными
объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется
посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков
производится государственный кадастровый учет. При образовании новых
земельных участков прежний земельный участок как природный объект не
исчезает, меняется лишь описание границ.
Истец указал, что в соответствии с разрешением на строительство № К.У
23306000-2020-р от 16.12.2011, строительство объекта - «Жилой дом по ул. Валерия
Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в Почтовом жилом районе г.
Краснодара» на земельном участке площадью 21 000 кв. м с кадастровым номером
23:43:0427001:38 осуществляется в три этапа.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № КИ 23306000-3464-В-2015 от
17.12.2015 «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона
№ 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара» - 1 этап строительства (секции 1-4
многоквартирного жилого дома) введен в эксплуатацию предыдущим
застройщиком ООО «Стройподряд».
Новый застройщик ООО «МВ Стил-Юг» осуществляет строительство
многоквартирного жилого дома - 2 этап (5-7 секции многоквартирного жилого
дома) и 3 этап (8-10 секции многоквартирного жилого дома).
Истец рассчитал площадь земельного участка, необходимого для завершения
строительства этих этапов из размера площади застройки введенного в
эксплуатацию 1 этапа строительства и площади благоустройства 1 этапа
строительства.
В соответствии с приказом № 232 от 04.08.2014 «О внесении изменения в
разрешение на строительство от 16.12.2011 № КП 23306000-2020-р» этапы
строительства объекта - «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей
микрорайона № 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара» имеют следующие
площади застройки:
1 этап строительства (1-4 секции многоквартирного жилого дома) - 1 898, 65
кв.м.
2 этап строительства (5-7 секции многоквартирного жилого дома) - 1 362, 60
кв.м.
3 этап строительства (8-10 секции многоквартирного жилого дома) - 1 552,20
кв.м.
Краснодарский край, Карасунский внутригородской
округ, город Краснодар, улица имени Валерия Гассия,
2
Очередь
строительства
Площадь
застройки
(кв.м.)
Площадь
застройки в
отношении
общей площади
застройки 1-й, 2-
й и 3-й очереди
строительства
Площадь
благоустройства
(кв.м.)
Площадь благоустройства в
отношении общей
площади
благоустройства
объекта
1-я очередь
строительства
(секции 1 - 4)
1 898, 65 39,4447 6 384,7360 39,4447
2-я очередь
строительства
(секции 5-7)
1 362, 60 28,3082 4 582,1210 28,3082
3-я очередь
строительства
(секции 8-10)
1 552,20 32,2471 5 219,6930 32,2471
Общие данные по площадям:
«Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в Почтовом жилом районе г.
Краснодара» Краснодарский край, Карасунский внутригородской округ, город Краснодар, улица имени
Валерия Гассия, 2
Общая площадь земельного участка с кадастровым номером
23:43:0427001:38 по адресу: Краснодарский край, Карасунский
внутригородской округ, город Краснодар, улица имени
Валерия Гассия, 2
21 000 кв. м.
Общая площадь застройки 1-й, 2-й и 3-й очереди строительства
объекта «Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей
микрорайона № 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара»
Краснодарский край, Карасунский внутригородской округ, город
Краснодар, улица имени Валерия Гассия, 2
4 813,45 кв. м.
Общая площадь благоустройства объекта «Жилой дом по
ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона
№ 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара»
Краснодарский край, Карасунский внутригородской округ,
город Краснодар, улица имени Валерия Гассия, 2
16 186,55 кв. м.
Общая площадь 1-й очереди строительства (секции 1 - 4) –
площадь застройки и площадь благоустройства
8 283,386 кв.м.
Общая площадь 2-й очереди строительства (секции 5 - 7) –
площадь застройки и площадь благоустройства
5 944, 721 кв. м.
Общая площадь 3-й очереди строительства (секции 8 - 10) –
площадь застройки и площадь благоустройства
6 771, 893 кв. м.
Общая площадь части земельного участка, используемая
застройщиком ООО «МВ Стил-Юг» для строительства 2-й
очереди строительства (секции 5 - 7) и 3-й очереди
строительства (секции 8-10)
12 716,614 кв. м.
На основании приведенных выше расчетов, площадь части земельного
участка, используемая истцом для строительства 2 и 3 очередей строительства и
определения арендной платы, составляет 12716, 614 кв. м.
Администрация расчет истца не опровергла, о его недостоверности суду не
заявила, свой расчет не представила.
Суд принимает во внимание при принятии решения указанную площадь
земельного участка.
Из представленной в дело выписки из ЕГРН от 18.07.2018 следует, что
кадастровая стоимость в размере 132 357 000 руб. была определена заявителем по
делу суда общей юрисдикции на 01.01.2016 и подлежит применению 01.01.2017.
Поскольку в силу статьи 453 ГК РФ при изменении договора в судебном
порядке договор считается измененным с момента вступления в законную силу
решения суда об изменении или о расторжении договора, суд применяет в расчете
арендной платы установленные законом коэффициенты инфляции на 2018, 2019,
2020 годы.
Федеральным законом от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на
2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов" установлен уровень инфляции,
равный 4 процентам (1,04).
Поскольку положенное в основание заявленных требований дополнительное
соглашение истца содержит информацию о площади участка, его кадастровой
стоимости и размере арендной платы, требование следует удовлетворить в части
обязания администрации заключить с истцом дополнительное соглашение к
договору со следующими условиями:
площадь арендуемого земельного участка – 12 716,614 кв. м;
кадастровая стоимость земельного участка этой площади – 80 149 187,71 руб.;
размера арендной платы - 4 507 846,63 руб. (132 357 000 руб. : 21 000 кв. м х
12 716,614 кв. м х 5% х 1,04 (2018) х 1,04 (2019) х 1,04 (2020).
Общество просит суд обязать администрацию принять меры по
государственной регистрации дополнительного соглашения.
Суд своим решение обязал ответчика заключить с истцом дополнительное
соглашение, то есть совершить в будущем - после его вступления в законную силу
соответствующее действие. На момент принятия решения такое соглашение
отсутствует. Отсутствующее соглашение регистрации не подлежит.
Суд может обязать ответчика совершить определенное действие в случае,
когда такая обязанность возложена на него законом или добровольно принятым на
себя обязательством.
Доказательства наличия одного из указанных условий истец суду не
представил.
В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред.
от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" государственная
регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством
государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С
заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого
имущества.
Подписанное во исполнение настоящего решения дополнительное соглашение
может быть передано на регистрацию любой из его сторон сделки, в том числе и
истцом по делу при наличии у него воли на такую регистрацию.
Указанное требование следует оставить без удовлетворения.
Истец просит суд обязать администрацию произвести перерасчет сумм
арендной платы на прошлое время - с 03.11.2017.
Из заключенного сторонами договора аренды от 20.09.2017 не следует
обязанность арендодателя по предоставлению арендатору расчета арендной платы,
в том числе и по перерасчету ее за прошлый период в случае внесения последним
платежей в большем, чем установлено нормативно размере.
Арендатор вправе сам осуществить такой перерасчет и при наличии правовых
и фактических оснований восстановить свое нарушенное право любым
установленным законом способом, что согласуется с установленным пунктом 1
статьи 1 ГК РФ принципом равенства субъектов гражданско-правовых отношений.
В удовлетворении этой части требований истцу также следует отказать.
Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, суд
Решил:
Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар (ИНН
2310032246 ОГРН 1022301606799) заключить с ООО «МВ Стил-Юг», г. Краснодар
(ИНН:2310155777 ОГРН: 1112310004036) дополнительное соглашение к договору
№4300023147 от 20 сентября 2017 года аренды земельного участка с кадастровым
номером 23:43:0427001:38 со следующими условиями:
площади арендуемого земельного участка 12 716,614 кв. м;
кадастровая стоимость земельного участка 80 149 187,71 руб.;
размер арендной платы 4 507 846,63 руб. (132 357 000 руб. : 21 000 кв. м х 12
716,614 кв. м х 5% х 1,04 (2018) х 1,04 (2019) х 1,04 (2020).
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «МВ Стил-Юг», г. Краснодар (ИНН:2310155777 ОГРН:
1112310004036) 6 000 руб. 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального
бюджета.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его
принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского
края.
Судья М.М. Данько
