Вьетнам. Недвижимость

Покупка недвижимости во Вьетнаме иностранными гражданами регулируется Законом о жилье (Housing Law, Luật Nhà ở) 2014 года с поправками 2022 года и Законом о земле (Land Law, Luật Đất đai) 2024 года, вступившим в силу с 1 января 2025 года. По состоянию на апрель 2026 года иностранцы вправе приобретать квартиры и отдельные дома в жилых комплексах на правах долгосрочного владения сроком до 50 лет с возможностью продления. Земля во Вьетнаме остаётся государственной собственностью - иностранец получает право пользования, а не право собственности на участок. Это принципиальное отличие от большинства юрисдикций, которое определяет всю структуру сделки.

Русскоговорящие инвесторы активно рассматривают Вьетнам как альтернативу Таиланду и ОАЭ: цены на жильё в Хошимине и Ханое остаются ниже регионального среднего, а туристический поток создаёт устойчивый арендный спрос. Вместе с тем правовые ограничения для иностранцев, квоты на покупку в жилых комплексах, запрет на приобретение земли и риски при работе с местными посредниками формируют специфический профиль рисков. Статья охватывает: условия допуска иностранцев к рынку, процедуру сделки, налоговую нагрузку, ограничения по аренде и стратегии защиты инвестиций.

Кто из иностранцев вправе купить недвижимость во Вьетнаме

Housing Law (Закон о жилье) устанавливает два условия для иностранного покупателя: наличие действующей въездной визы или вида на жительство и отсутствие статуса персоны нон грата. Иностранные юридические лица, зарегистрированные во Вьетнаме, также вправе приобретать жильё для сотрудников. Гражданство значения не имеет - граждане России, Украины, Казахстана и других стран СНГ подпадают под общий режим для иностранных физических лиц.

Ключевое ограничение - квота: иностранцы совокупно не могут владеть более чем 30% квартир в одном многоквартирном доме и более чем 10% домов в одном жилом проекте. На практике это означает, что в популярных комплексах квота может быть исчерпана ещё на этапе строительства. Перед подписанием договора необходимо запросить у застройщика актуальные данные о заполнении квоты - этот документ не является публичным и предоставляется по запросу.

Срок владения для иностранцев составляет 50 лет с правом однократного продления ещё на 50 лет. Вьетнамские граждане владеют недвижимостью бессрочно. Это различие влияет на ликвидность актива: при перепродаже покупатель-иностранец получает объект с уже сокращённым сроком, что снижает его рыночную стоимость. Специалисты по вьетнамскому рынку рекомендуют учитывать остаточный срок при оценке инвестиционной привлекательности.

Иностранные граждане, состоящие в браке с гражданином Вьетнама, получают расширенные права: совместно приобретённая недвижимость оформляется на обоих супругов, и вьетнамская сторона владеет долей бессрочно. Это один из немногих способов обойти 50-летнее ограничение, однако он сопряжён с рисками при разводе и наследовании.

Весной 2025 года российский инвестор защитил право на квартиру в Хошимине стоимостью около 180 тыс. USD: застройщик попытался расторгнуть договор в одностороннем порядке, ссылаясь на исчерпание квоты, однако на момент подписания квота была свободна и зафиксирована в договоре - суд подтвердил право собственности и обязал застройщика завершить регистрацию.

Понимание структуры допуска - лишь первый шаг. Не менее важна процедура сделки, которая существенно отличается от привычной российской практики.

Как проходит сделка купли-продажи: процедура и документы

Сделка с недвижимостью во Вьетнаме проходит в четыре этапа: проверка правового статуса объекта (due diligence), подписание договора купли-продажи, нотариальное удостоверение и государственная регистрация с получением так называемого "розового свидетельства" - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (свидетельства о праве пользования землёй и собственности на объект). Без последнего документа покупатель юридически не является владельцем, даже если полностью оплатил объект.

Due diligence включает проверку: правового статуса земельного участка (категория земли, срок аренды у государства), наличия разрешений на строительство, отсутствия обременений и арестов, соответствия проекта утверждённой документации. Для первичного рынка дополнительно проверяется наличие у застройщика банковской гарантии - с 2015 года она обязательна по Housing Law. Отсутствие гарантии означает, что при банкротстве застройщика покупатель рискует потерять вложенные средства без механизма компенсации.

Договор купли-продажи составляется на вьетнамском языке. Двуязычная версия допустима, но в случае разночтений приоритет имеет вьетнамский текст. Частая ошибка русскоговорящих покупателей - подписание договора без независимого перевода и правовой экспертизы: стандартные договоры застройщиков содержат условия, существенно ограничивающие права покупателя при задержке строительства или изменении проекта.

Нотариальное удостоверение обязательно для сделок на вторичном рынке. На первичном рынке (от застройщика) нотариус не требуется, но договор должен быть зарегистрирован в местном органе по управлению жильём. Государственная регистрация занимает от 15 до 30 рабочих дней после подачи полного пакета документов. На практике сроки нередко затягиваются до 2-3 месяцев, особенно в крупных городах.

Пропуск срока подачи документов на регистрацию после нотариального удостоверения влечёт штрафные санкции и может потребовать повторного прохождения части процедур - это неочевидный риск, о котором покупатели узнают уже после сделки.

Какие налоги и сборы платит иностранный покупатель?

При покупке недвижимости во Вьетнаме иностранный покупатель уплачивает регистрационный сбор (registration fee) в размере 0,5% от стоимости объекта, указанной в договоре или в кадастровой оценке - применяется большая из двух величин. Нотариальные расходы варьируются в зависимости от стоимости объекта и региона. Дополнительно взимается сбор за выдачу свидетельства о праве пользования.

При продаже объекта иностранец уплачивает налог на доход от передачи недвижимости (personal income tax on real estate transfer) по ставке 2% от цены продажи - вне зависимости от наличия прибыли. Альтернативно возможно налогообложение по ставке 25% от чистой прибыли, однако на практике налоговые органы применяют ставку 2% от выручки как более простую в администрировании. Выбор базы налогообложения требует предварительного согласования с налоговым органом.

Налог на добавленную стоимость (VAT) при покупке у застройщика составляет 10% и, как правило, включён в цену договора. Покупатели нередко не учитывают этот элемент при сравнении цен на первичном и вторичном рынках - на вторичном рынке НДС не применяется, что делает сопоставление цен некорректным без поправки.

Вьетнам не имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, которое охватывало бы доходы от недвижимости в полном объёме. Это означает, что доход от продажи вьетнамской недвижимости, полученный налоговым резидентом России, подлежит декларированию и в России. Специалисты по международному налогообложению рекомендуют заблаговременно структурировать владение с учётом этого фактора.

Зимой 2024 года группа инвесторов из СНГ оспорила начисление регистрационного сбора по завышенной кадастровой оценке при покупке апартаментов в Дананге на сумму около 2,5 млн USD: налоговый орган применил оценку, вдвое превышавшую договорную цену; после предоставления независимой оценки и сравнительного анализа рыночных сделок сбор был пересчитан по договорной стоимости, что сэкономило свыше 6 тыс. USD.

Налоговая нагрузка - управляемый элемент при правильном планировании. Сложнее поддаётся управлению риск утраты инвестиций при работе с ненадёжными посредниками и схемами обхода ограничений.

Схемы владения через вьетнамские компании: риски и альтернативы

Часть иностранных инвесторов пытается обойти 50-летнее ограничение и квоты, регистрируя вьетнамское юридическое лицо (LLC - компанию с ограниченной ответственностью по Law on Enterprises, Luật Doanh nghiệp) и приобретая недвижимость через неё. Вьетнамская компания с иностранным участием вправе владеть коммерческой недвижимостью и землёй на правах аренды у государства сроком до 50 лет. Жилая недвижимость через компанию приобретается только для размещения сотрудников - использование в личных целях или для сдачи в аренду третьим лицам нарушает условия владения.

Регистрация компании во Вьетнаме занимает от 2 до 4 недель и требует минимального уставного капитала, размер которого зависит от вида деятельности. Для компании, занимающейся арендой недвижимости, регуляторные требования к капиталу существенно выше. Ежегодные затраты на поддержание компании (бухгалтерия, аудит, лицензии) составляют несколько тысяч USD - этот элемент часто недооценивается при планировании инвестиции.

Неочевидный риск корпоративной схемы: при ликвидации компании или выходе иностранного участника недвижимость не может быть напрямую передана иностранному физическому лицу - она должна быть продана или передана вьетнамскому лицу. Это создаёт ловушку при выходе из инвестиции, особенно если рыночная конъюнктура неблагоприятна.

Альтернативой корпоративной схеме служит прямое владение в рамках установленных законом ограничений с грамотно структурированным договором аренды для извлечения дохода. Для инвесторов с горизонтом 5-7 лет прямое владение квартирой в туристическом комплексе с профессиональным управляющим даёт сопоставимую доходность при значительно меньших административных издержках.

• Проверить правовой статус земельного участка (категория, срок аренды у государства)
• Запросить у застройщика данные о заполнении иностранной квоты
• Убедиться в наличии банковской гарантии застройщика (для первичного рынка)
• Получить независимый перевод и правовую экспертизу договора
• Проверить отсутствие обременений и арестов в реестре

Аренда вьетнамской недвижимости иностранцем: что разрешено и что нет

Иностранный владелец жилой недвижимости во Вьетнаме вправе сдавать её в аренду при условии регистрации договора аренды в местном органе управления жильём и уплаты налога на арендный доход. Ставка налога для физических лиц составляет 5% от арендного дохода (НДС) плюс 5% налога на доход физических лиц - итого 10% от валовой арендной платы при доходе свыше 100 млн вьетнамских донгов в год.

Краткосрочная аренда через платформы (Airbnb, Booking.com) формально требует лицензии на гостиничную деятельность или регистрации в качестве субъекта туристической деятельности. На практике правоприменение в этой сфере неравномерно, однако с 2023 года местные органы власти в Хошимине и Дананге усилили контроль. Незарегистрированная краткосрочная аренда влечёт административные штрафы и может стать основанием для претензий к правовому статусу объекта.

Управление объектом через профессиональную управляющую компанию - наиболее распространённая модель для нерезидентов. Управляющая компания берёт на себя регистрацию договоров, уплату налогов и взаимодействие с арендаторами. Комиссия составляет, как правило, от 15 до 25% арендного дохода. При выборе управляющей компании практикующие юристы рекомендуют проверять наличие лицензии на управление недвижимостью и историю работы с иностранными владельцами.

Регистрация договора аренды в государственном органе - обязательное условие для легального получения арендного дохода. Незарегистрированный договор не защищает права арендодателя в суде: при споре с арендатором суд откажет в удовлетворении требований, основанных на незарегистрированном договоре. Это один из наиболее распространённых источников потерь для иностранных владельцев.

Стратегии защиты инвестиций и выхода из актива

Защита инвестиций в вьетнамскую недвижимость строится на трёх уровнях: правовая структура сделки, договорные механизмы защиты и выбор юрисдикции для разрешения споров. Land Law 2024 года усилил защиту добросовестных покупателей, однако механизмы принудительного исполнения судебных решений против застройщиков остаются медленными - исполнение решения может занимать от 6 месяцев до нескольких лет.

Договорные механизмы защиты включают: чёткое определение сроков передачи объекта с неустойкой за просрочку, условие о банковской гарантии возврата платежей при незавершении строительства, порядок разрешения споров. Вьетнам является участником Нью-Йоркской конвенции 1958 года о признании и приведении в исполнение иностранных арбитражных решений, что открывает возможность включения арбитражной оговорки с местом арбитража в Сингапуре (SIAC) или Гонконге.

Три типовых сценария для разных категорий инвесторов. Первый - покупка для личного использования и редкой аренды: оптимальна прямая покупка квартиры в жилом комплексе с профессиональным управлением, минимальная административная нагрузка. Второй - инвестиция с целью арендного дохода: необходима полная регистрация арендной деятельности, выбор управляющей компании с лицензией, налоговое планирование с учётом двойного налогообложения. Третий - крупная инвестиция в коммерческую недвижимость или девелопмент: требует корпоративной структуры с вьетнамским юридическим лицом, лицензирования и постоянного юридического сопровождения.

Выход из актива для иностранца возможен тремя путями: продажа другому иностранцу (в пределах квоты), продажа вьетнамскому гражданину (без ограничений по квоте) или передача по наследству. Наследование иностранным гражданином вьетнамской недвижимости допускается, однако наследник обязан либо использовать объект, либо продать его в течение срока, установленного законом. Отсутствие завещания, составленного с учётом вьетнамского права, создаёт риск длительного наследственного спора.

Пропуск арбитражной оговорки в договоре с застройщиком означает, что все споры будут рассматриваться вьетнамскими судами общей юрисдикции - процесс занимает годы, а исполнение решения требует отдельных усилий. Включение оговорки о международном арбитраже на этапе переговоров по договору - минимальная мера защиты, которую большинство покупателей игнорирует.

Частые вопросы

1. Может ли гражданин России купить квартиру во Вьетнаме без вида на жительство?

Да, гражданин России вправе купить квартиру во Вьетнаме при наличии действующей въездной визы - вид на жительство не является обязательным условием по Housing Law. Достаточно любой действующей визы на момент подписания договора и регистрации сделки. На практике рекомендуется иметь визу с достаточным сроком действия, чтобы завершить регистрацию до её истечения, поскольку процедура может занять до 2-3 месяцев.

2. Что происходит с квартирой по истечении 50-летнего срока владения?

По истечении 50-летнего срока иностранный владелец вправе подать заявление о продлении ещё на 50 лет - это право закреплено в Housing Law. Продление носит заявительный характер и не является автоматическим: необходимо обратиться в местный орган управления жильём до истечения срока. Если заявление не подано, объект переходит в распоряжение государства. Специалисты рекомендуют отслеживать срок и инициировать продление не позднее чем за 12 месяцев до его окончания.

3. Можно ли оформить ипотеку во Вьетнаме на иностранного гражданина?

Вьетнамские банки формально вправе кредитовать иностранных граждан под залог недвижимости, однако на практике получить ипотеку нерезиденту крайне сложно: банки требуют подтверждения дохода из вьетнамских источников и длительной кредитной истории в стране. Большинство иностранных покупателей финансируют сделку за счёт собственных средств или рассрочки от застройщика. Рассрочка от застройщика на первичном рынке - распространённый инструмент, однако её условия требуют тщательной правовой проверки.

4. Какие риски несёт покупка через подставное вьетнамское лицо (номинальный владелец)?

Схема с номинальным вьетнамским владельцем (nominee ownership) является незаконной по вьетнамскому праву и влечёт риск полной утраты актива. Вьетнамское законодательство не признаёт соглашения, прикрывающие фактическое владение иностранца через гражданина Вьетнама: суды квалифицируют такие сделки как ничтожные. Номинальный владелец вправе в любой момент продать, заложить или завещать объект третьим лицам, и иностранный инвестор не имеет правовых инструментов для защиты. Потери по таким схемам исчисляются сотнями тысяч USD.

5. Как разрешаются споры между иностранным покупателем и вьетнамским застройщиком?

Споры с застройщиком разрешаются в вьетнамских судах общей юрисдикции или в арбитраже - если договор содержит арбитражную оговорку. Вьетнам является участником Нью-Йоркской конвенции 1958 года, поэтому решения международных арбитражей (SIAC, ICC) подлежат признанию и исполнению во Вьетнаме. Судебный процесс в вьетнамских судах занимает от 1 до 3 лет в первой инстанции; исполнение решения - дополнительно от 6 месяцев. Включение арбитражной оговорки в договор на этапе переговоров существенно ускоряет и упрощает защиту прав.

Покупка недвижимости во Вьетнаме - реальный инструмент диверсификации активов для русскоговорящих инвесторов, однако правовая специфика юрисдикции требует профессионального сопровождения на каждом этапе: от проверки объекта до структурирования выхода из инвестиции. Land Law 2024 года усилил защиту покупателей, но не устранил риски, связанные с квотами, 50-летним сроком владения и ограничениями на арендную деятельность.

Юридическая фирма "Ветров и партнёры" сопровождает русскоговорящих клиентов при приобретении и защите недвижимости в зарубежных юрисдикциях, включая Вьетнам. Мы проводим due diligence объектов, анализируем договоры застройщиков, структурируем владение и представляем интересы клиентов в спорах с застройщиками и налоговыми органами. Если вы рассматриваете покупку или уже столкнулись с проблемой, обратитесь к Арсену Саркисяну, специализирующемуся на защите зарубежных активов и международных сделках с недвижимостью.

12 апреля 2026 года