Недвижимость в Румынии: собственность и аренда

Румыния. Недвижимость аренда

Румыния. Право собственности, аренды, найма недвижимости (виды и прочее)

Румынский рынок недвижимости привлекает русскоговорящих предпринимателей и инвесторов возможностью приобрести активы в стране ЕС по относительно доступным ценам. Однако правовая система Румынии сочетает романо-германскую традицию с постсоциалистическими особенностями регистрации прав, что создаёт специфические риски при покупке, аренде и управлении объектами. Настоящий материал охватывает ключевые институты: право собственности на недвижимость в Румынии, виды аренды и найма, порядок регистрации прав, ограничения для иностранцев и типичные ошибки при структурировании сделок.

Правовая основа: Гражданский кодекс и система регистрации прав

Основу регулирования составляет Codul Civil (Гражданский кодекс Румынии) 2009 года, вступивший в силу в 2011 году. Он заменил кодекс 1864 года и существенно модернизировал институты вещного права, аренды и ипотеки. Параллельно действует Legea nr. 7/1996 (Закон о кадастре и регистрации недвижимости), который регулирует ведение Cartea Funciară (Поземельной книги) - единого реестра прав на недвижимость.

Поземельная книга ведётся Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (Офисом кадастра и публичности недвижимости, OCPI) по каждому уезду. Запись в Поземельной книге имеет конститутивный эффект: право собственности возникает не с момента подписания договора, а с момента регистрации. Это принципиальное отличие от ряда других европейских систем, где регистрация носит лишь декларативный характер.

Статья 885 Гражданского кодекса закрепляет, что права вещного характера на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются исключительно посредством записи в Поземельной книге. Исключения предусмотрены для наследования, принудительного исполнения и ряда административных актов - но даже в этих случаях последующая регистрация обязательна для противопоставления прав третьим лицам.

На практике важно учитывать: значительная часть объектов в Румынии до сих пор не прошла полную кадастровую регистрацию, особенно в сельской местности и малых городах. Приобретение такого объекта влечёт необходимость первичной постановки на кадастровый учёт, что занимает от нескольких недель до нескольких месяцев и требует привлечения лицензированного кадастрового инженера.

Право собственности на недвижимость: виды и ограничения для иностранцев

Гражданский кодекс различает несколько форм права собственности применительно к недвижимости. Dreptul de proprietate privată (право частной собственности) является основной формой и предоставляет владельцу полный набор правомочий: владение, пользование и распоряжение. Dreptul de proprietate publică (право публичной собственности) распространяется на объекты, принадлежащие государству или административно-территориальным единицам, и не может быть отчуждено в частную собственность.

Совместная собственность регулируется статьями 631-686 Гражданского кодекса. Proprietatea pe cote-părţi (долевая собственность) предполагает определённые доли каждого сособственника, тогда как proprietatea în devălmăşie (совместная собственность без определения долей) характерна для супругов. Раздел совместной собственности требует либо нотариального соглашения, либо судебного решения.

Ограничения для иностранцев претерпели существенные изменения после вступления Румынии в ЕС в 2007 году. Граждане и юридические лица государств - членов ЕС вправе приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения и леса наравне с румынскими гражданами - переходный период завершился в 2014 году. Граждане третьих стран, включая граждан России, Украины и других государств, не входящих в ЕС, по общему правилу не могут приобретать земельные участки в собственность. Однако они вправе приобретать здания и сооружения, а также получать права пользования земельным участком на основании долгосрочной аренды.

Обходной путь для инвесторов из третьих стран - приобретение недвижимости через румынское или иное европейское юридическое лицо. Компания, зарегистрированная в Румынии, вправе владеть любой недвижимостью без ограничений, независимо от гражданства её участников. Частая ошибка - недооценка корпоративных издержек такой структуры: ежегодная отчётность, налог на прибыль, обязательный аудит при превышении определённых порогов создают операционную нагрузку, которую необходимо учитывать при планировании инвестиции.

Чтобы получить чек-лист по проверке прав на недвижимость в Румынии перед сделкой, направьте запрос на info@vitvet.com.

Купля-продажа недвижимости: процедура и риски

Сделки с недвижимостью в Румынии подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Статья 1244 Гражданского кодекса устанавливает, что договор купли-продажи недвижимости, не удостоверенный нотариусом, является ничтожным. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы, запрашивает выписку из Поземельной книги, удостоверяет личности сторон и направляет документы на регистрацию.

Типовая процедура включает несколько этапов. Стороны заключают antecontract (предварительный договор) - как правило, нотариально удостоверенный, хотя закон допускает простую письменную форму. Предварительный договор фиксирует существенные условия и аванс (avans) или задаток (arvună). Статья 1544 Гражданского кодекса регулирует задаток: при отказе покупателя он утрачивает задаток, при отказе продавца - возвращает его в двойном размере. Затем стороны подписывают основной договор у нотариуса. Нотариус в течение нескольких рабочих дней направляет документы в OCPI для регистрации перехода права.

Срок регистрации в Поземельной книге составляет, как правило, от 5 до 20 рабочих дней в зависимости от загруженности территориального офиса. За ускоренную регистрацию предусмотрена повышенная пошлина. До момента регистрации покупатель не является юридическим собственником, что создаёт риск двойных продаж - хотя нотариус обязан проверить отсутствие обременений перед удостоверением сделки.

Неочевидный риск связан с историческими реституционными претензиями. Legea nr. 10/2001 (Закон о реституции имущества, национализированного в коммунистический период) создал механизм возврата или компенсации бывшим владельцам. Несмотря на то что основные сроки подачи заявлений истекли, судебные споры по реституционным требованиям продолжаются. Перед покупкой необходима проверка истории объекта на предмет возможных реституционных претензий - это отдельная процедура due diligence, которую многие покупатели игнорируют.

Аренда недвижимости: виды договоров и правовой режим

Гражданский кодекс Румынии разграничивает несколько видов договоров пользования чужим имуществом. Contractul de locaţiune (договор аренды) в широком смысле охватывает любую возмездную передачу имущества во временное пользование. Внутри этого института закон выделяет специальные разновидности в зависимости от объекта и субъектного состава.

Contractul de închiriere (договор найма жилого помещения) регулируется статьями 1824-1850 Гражданского кодекса и применяется к жилой недвижимости. Наниматель-физическое лицо пользуется повышенной защитой: наймодатель не вправе расторгнуть договор без предварительного уведомления за 60 дней (при договоре сроком до 1 года) или за 90 дней (при более длительном сроке). Принудительное выселение возможно только на основании судебного решения, что на практике занимает от нескольких месяцев до года.

Contractul de arendare (договор аренды сельскохозяйственных угодий) выделен в отдельный правовой режим и регулируется Legea nr. 16/1994 (Закон об аренде). Минимальный срок такой аренды составляет 5 лет. Арендатор пользуется преимущественным правом при продаже арендованного участка - статья 1849 Гражданского кодекса закрепляет это право применительно к аренде в целом, а специальный закон конкретизирует его для сельскохозяйственных угодий.

Аренда коммерческой недвижимости не имеет столь жёсткого специального регулирования и в значительной мере определяется договором. Стороны свободны в установлении срока, порядка индексации арендной платы, условий расторжения. Договор аренды коммерческой недвижимости сроком свыше 3 лет подлежит регистрации в Поземельной книге для противопоставления правам третьих лиц - в частности, новому собственнику при продаже объекта. Незарегистрированный долгосрочный договор аренды не связывает нового собственника.

Чтобы получить чек-лист по структурированию договора аренды коммерческой недвижимости в Румынии, направьте запрос на info@vitvet.com.

Специальные права пользования: узуфрукт, суперфиций и сервитут

Помимо аренды, Гражданский кодекс предусматривает ряд вещных прав ограниченного содержания, которые активно используются в структурировании сделок с недвижимостью.

Dreptul de uzufruct (право узуфрукта) позволяет узуфруктуарию пользоваться чужой вещью и извлекать из неё плоды, сохраняя субстанцию вещи для собственника. Статьи 703-748 Гражданского кодекса регулируют этот институт. Узуфрукт может быть установлен на срок или пожизненно. На практике он используется при передаче бизнеса между поколениями: собственник передаёт право собственности наследникам, сохраняя за собой узуфрукт и продолжая получать доход от объекта.

Dreptul de superficie (право суперфиция) - вещное право на строение, расположенное на чужом земельном участке. Статья 693 Гражданского кодекса устанавливает максимальный срок суперфиция в 99 лет с возможностью продления. Этот инструмент востребован при строительстве на муниципальных землях: инвестор получает право суперфиция, возводит объект и эксплуатирует его в течение согласованного срока. Для иностранных инвесторов из третьих стран суперфиций служит альтернативой прямому владению земельным участком.

Servituţile (сервитуты) устанавливаются в пользу господствующего участка за счёт служащего. Статьи 755-772 Гражданского кодекса различают сервитуты по происхождению (установленные законом, судебным решением или договором) и по содержанию (проезда, прохода, водопользования и др.). Сервитут подлежит регистрации в Поземельной книге и обременяет объект независимо от смены собственника. Многие недооценивают необходимость проверки сервитутов при покупке: обременение может существенно ограничить возможности использования объекта.

Типовые сценарии и стратегия структурирования

Сценарий первый: покупка квартиры физическим лицом - гражданином ЕС. Гражданин Германии приобретает квартиру в Бухаресте для сдачи в аренду. Ограничений по гражданству нет. Необходимо нотариальное удостоверение договора, регистрация в Поземельной книге, получение налогового идентификационного номера в Румынии. Доход от аренды облагается налогом в Румынии по ставке, установленной Codul Fiscal (Налоговым кодексом), с возможностью применения соглашения об избежании двойного налогообложения.

Сценарий второй: инвестиция в коммерческую недвижимость гражданином третьей страны. Инвестор из России планирует приобрести офисное здание в Клуж-Напоке. Прямое приобретение земельного участка недоступно. Оптимальная структура - учреждение румынского SRL (общества с ограниченной ответственностью) или приобретение объекта через уже действующую европейскую холдинговую компанию. SRL регистрируется в Registrul Comerţului (Торговом реестре) в течение нескольких рабочих дней. Затем компания приобретает объект в стандартном порядке. Важно заранее продумать структуру репатриации прибыли с учётом налоговых соглашений.

Сценарий третий: долгосрочная аренда производственного объекта. Производственная компания арендует склад на 7 лет. Договор необходимо зарегистрировать в Поземельной книге - иначе при смене собственника арендатор рискует потерять объект. Договор должен содержать чёткие условия индексации арендной платы (привязка к индексу потребительских цен или фиксированный процент), порядок проведения улучшений и их судьбу по окончании аренды, а также механизм разрешения споров - румынский государственный суд или арбитраж.

На практике важно учитывать: румынские суды перегружены, и рассмотрение имущественного спора в первой инстанции занимает от одного до трёх лет. Арбитражная оговорка с передачей спора в Curtea de Arbitraj Comercial Internaţional (Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате Румынии) или в международный арбитраж существенно ускоряет разрешение конфликта.

Часто задаваемые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Румынии напрямую?

Квартиру (как объект недвижимости без земельного участка) гражданин России вправе приобрести в собственность напрямую - ограничения касаются только земельных участков. Однако на практике квартира в многоквартирном доме неотделима от доли в праве на земельный участок под домом. Правоприменительная практика румынских нотариусов и судов по этому вопросу неоднородна: часть нотариусов удостоверяет такие сделки, часть отказывает. Наиболее надёжная стратегия - приобретение через румынское юридическое лицо или через гражданина ЕС в качестве сособственника.

Что происходит, если продавец продал объект дважды до регистрации?

Поскольку право собственности возникает с момента регистрации в Поземельной книге, приоритет получает тот покупатель, чьи права зарегистрированы первыми - при условии добросовестности. Статья 901 Гражданского кодекса защищает добросовестного приобретателя, который зарегистрировал право, не зная о предшествующей сделке. Пострадавший покупатель вправе предъявить требования к продавцу о возврате уплаченной суммы и возмещении убытков, однако вернуть сам объект будет крайне затруднительно. Именно поэтому нотариус обязан проверить Поземельную книгу непосредственно перед удостоверением сделки, а не за несколько дней до неё.

Как защитить арендатора при долгосрочной аренде коммерческой недвижимости?

Ключевые инструменты защиты: регистрация договора аренды в Поземельной книге (обязательна при сроке свыше 3 лет и рекомендована при любом сроке), включение в договор условия о сохранении аренды при смене собственника, детальная фиксация состояния объекта в акте приёма-передачи с фотоматериалами, чёткий порядок расторжения с длительным сроком уведомления и компенсацией за досрочное прекращение. Дополнительно арендатор может зарегистрировать в Поземельной книге предварительный договор или опцион на покупку - это создаёт дополнительный уровень защиты при попытке продажи объекта третьему лицу.

Заключение

Право собственности и аренды недвижимости в Румынии построено на современном кодифицированном фундаменте, однако сохраняет ряд исторических особенностей - незавершённость кадастрации, реституционные риски, ограничения для граждан третьих стран. Правильное структурирование сделки требует комплексного due diligence, выбора оптимальной корпоративной формы и грамотного договорного оформления с учётом регистрационных требований.

Юридическая фирма Ветров и партнеры имеет опыт сопровождения русскоговорящих клиентов в Румынии по вопросам приобретения и аренды недвижимости, корпоративного структурирования сделок и защиты прав собственности. Можем оказать содействие в проведении правовой проверки объекта, подготовке договорной документации, регистрации прав в Поземельной книге и представлении интересов в румынских судах и арбитраже. Чтобы получить консультацию, свяжитесь: info@vitvet.com.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал

Яна Польская, юрист-аналитик

Изучаю судебные дела и превращаю сложные конструкции закона в понятные сценарии для бизнеса. Пишу о спорах, ответственности руководителей, договорах и о том, где компании чаще всего теряют деньги из-за формальностей. Верю, что предупредить риск всегда дешевле, чем потом его оспаривать. Разделяете такой подход?

21.03.2026

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".