Недвижимость в Португалии: покупка и защита прав

Португалия. Недвижимость

Португалия. Недвижимость

Покупка недвижимости в Португалии остаётся одним из наиболее востребованных направлений для русскоязычных инвесторов и предпринимателей. Правовая система страны сочетает континентальную традицию с рядом специфических механизмов, которые существенно влияют на сделку: от предварительного договора до налоговых обязательств покупателя. Материал охватывает ключевые этапы приобретения, правовые риски, инструменты защиты и типичные ошибки, которые обходятся дорого.

Правовая основа сделок с недвижимостью в Португалии

Гражданский кодекс Португалии - Código Civil - формирует базовую конструкцию сделок с недвижимостью. Статьи, регулирующие куплю-продажу, устанавливают обязательную нотариальную форму для перехода права собственности: без нотариального акта сделка не порождает вещных прав. Параллельно действует Código do Registo Predial (Кодекс о регистрации недвижимости), который определяет порядок внесения записей в реестр и их правовые последствия.

Реестр недвижимости в Португалии - Conservatória do Registo Predial (Земельный реестр) - ведётся по принципу публичности и достоверности. Запись в реестре защищает добросовестного приобретателя, однако не является абсолютной гарантией: реестр отражает юридическое состояние объекта, но не его физические характеристики. Именно поэтому покупатели нередко сталкиваются с расхождением между данными реестра и фактическим состоянием объекта.

Помимо Земельного реестра, существует Caderneta Predial - налоговая матрикула объекта, которую ведёт Autoridade Tributária e Aduaneira (Налоговая и таможенная служба Португалии). Этот документ содержит налоговую оценочную стоимость - Valor Patrimonial Tributário (ВПТ), которая используется при расчёте налогов и служит нижней границей для целей налогообложения сделки. Расхождение между рыночной ценой и ВПТ - обычная ситуация, но налоговые органы вправе оспорить заниженную цену сделки.

Для иностранных покупателей обязательным условием является получение NIF - Número de Identificação Fiscal (налогового идентификационного номера). Без NIF невозможно открыть счёт в португальском банке, подписать предварительный договор или нотариальный акт. Получение NIF занимает от одного дня до нескольких недель в зависимости от способа обращения - лично или через представителя по доверенности.

Предварительный договор: CPCV и его правовые последствия

Contrato-Promessa de Compra e Venda - CPCV (предварительный договор купли-продажи) - центральный инструмент португальской практики сделок с недвижимостью. Он заключается в простой письменной форме, не требует нотариального удостоверения, однако порождает серьёзные правовые последствия для обеих сторон.

По условиям CPCV покупатель, как правило, вносит задаток - sinal (синал). Статья 442 Código Civil устанавливает специальный режим ответственности: если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток; если продавец отказывается - он обязан вернуть задаток в двойном размере. Размер задатка на практике составляет от нескольких тысяч до десятков тысяч евро - в зависимости от стоимости объекта и договорённостей сторон.

Статья 830 Código Civil предоставляет покупателю право требовать исполнения договора в натуре - execução específica (принудительное исполнение). Это означает, что суд вправе вынести решение, заменяющее нотариальный акт продавца, если тот уклоняется от сделки. Данный механизм активно применяется португальскими судами и является реальным инструментом защиты покупателя.

На практике важно учитывать несколько аспектов CPCV. Во-первых, договор должен содержать точное описание объекта с указанием кадастрового номера - Artigo Matricial - и номера в Земельном реестре. Во-вторых, следует прописать условия о состоянии объекта, наличии обременений и разрешений. В-третьих, необходимо установить чёткий срок подписания нотариального акта - escritura pública. Отсутствие этих элементов создаёт почву для споров.

Частая ошибка русскоязычных покупателей - подписание CPCV без предварительной проверки юридической чистоты объекта. Задаток уже уплачен, а обременения или незаконные пристройки обнаруживаются позже. Расторжение договора в такой ситуации требует доказательства вины продавца, что не всегда очевидно.

Чтобы получить чек-лист по проверке CPCV перед подписанием в Португалии, направьте запрос на info@vitvet.com

Due diligence объекта: что проверять до подписания

Юридическая проверка объекта - due diligence - в Португалии охватывает несколько уровней. Каждый из них выявляет риски, которые не видны из стандартного описания объекта.

Первый уровень - проверка Земельного реестра. Certidão Permanente (постоянное свидетельство) содержит актуальные сведения о собственнике, обременениях, ипотеках, арестах и иных ограничениях. Документ доступен онлайн через официальный портал реестра. Ипотека в пользу банка - наиболее распространённое обременение: при покупке она должна быть погашена до или одновременно с подписанием нотариального акта.

Второй уровень - проверка налоговой матрикулы. Caderneta Predial подтверждает налоговый статус объекта, его площадь по данным налоговых органов и наличие задолженности по IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis (муниципальный налог на недвижимость). Задолженность по IMI переходит к новому собственнику - это прямо предусмотрено налоговым законодательством. Проверка задолженности обязательна.

Третий уровень - проверка разрешительной документации. Licença de Utilização (разрешение на использование) подтверждает, что объект введён в эксплуатацию в соответствии с проектом. Для объектов, построенных до 1951 года, такое разрешение не требуется - это исключение создаёт отдельную категорию рисков при реконструкции. Незаконные пристройки и перепланировки - распространённая проблема, особенно в сельской местности и на островах.

Четвёртый уровень - проверка кондоминиума. Если объект находится в многоквартирном доме или комплексе, необходимо запросить протоколы собраний собственников, сведения о задолженности по взносам в кондоминиум и состоянии общего имущества. Задолженность предыдущего собственника по взносам в кондоминиум также может перейти к покупателю в определённых случаях.

Неочевидный риск - объекты в зонах с особым режимом использования: прибрежная зона, охраняемые природные территории, зоны сельскохозяйственного назначения. Строительство и реконструкция в таких зонах существенно ограничены, что влияет на инвестиционный потенциал объекта.

Нотариальная сделка и регистрация права собственности

Escritura Pública de Compra e Venda (нотариальный акт купли-продажи) - финальный этап сделки, после которого право собственности переходит к покупателю. Акт подписывается у нотариуса в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности. Доверенность, выданная за рубежом, должна быть апостилирована и переведена на португальский язык.

До подписания нотариального акта покупатель обязан уплатить два налога. IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости) - рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости объекта и его назначения. IS - Imposto do Selo (гербовый сбор) - взимается дополнительно. Квитанции об уплате обоих налогов предъявляются нотариусу. Без подтверждения уплаты нотариус не вправе удостоверить сделку.

После подписания нотариального акта нотариус или покупатель (его представитель) подаёт документы на регистрацию в Земельный реестр. Регистрация занимает от нескольких дней до нескольких недель. До момента регистрации право собственности формально не защищено от притязаний третьих лиц, хотя нотариальный акт уже подписан. Практикующие юристы рекомендуют запрашивать предварительную регистрацию - registo provisório - сразу после подписания CPCV, чтобы зафиксировать приоритет покупателя.

Типичный сценарий первый: покупатель - физическое лицо, объект - жилая квартира стоимостью до 500 тысяч евро. Процесс занимает от 4 до 8 недель от подписания CPCV до регистрации. Основные затраты - IMT, IS, нотариальные расходы, гонорар юриста. Гонорары юристов начинаются от нескольких тысяч евро в зависимости от сложности сделки.

Типичный сценарий второй: покупатель - иностранная компания, объект - коммерческая недвижимость. Дополнительно требуется проверка корпоративных документов, апостиль, перевод, возможно - одобрение со стороны банка-кредитора продавца. Срок увеличивается до 2-4 месяцев. Налоговая нагрузка выше, поскольку льготные ставки IMT для основного жилья не применяются.

Типичный сценарий третий: покупка объекта на стадии строительства - off-plan. CPCV подписывается с застройщиком, платежи вносятся поэтапно. Риски существенно выше: банкротство застройщика, задержка строительства, несоответствие готового объекта проекту. Статья 410 Código Civil устанавливает требования к содержанию предварительных договоров в сфере строительства. Банковская гарантия возврата платежей - ключевой инструмент защиты покупателя в этом сценарии.

Чтобы получить чек-лист по выбору инструментов защиты при покупке недвижимости в Португалии, направьте запрос на info@vitvet.com

Налоговые обязательства собственника и структурирование владения

После приобретения объекта собственник несёт текущие налоговые обязательства. IMI начисляется ежегодно муниципалитетом по месту нахождения объекта. Ставка зависит от типа объекта и решения конкретного муниципалитета. Для объектов, принадлежащих компаниям, зарегистрированным в юрисдикциях из списка офшорных территорий, установлена повышенная ставка IMI - это прямо предусмотрено Código do IMI.

AIMI - Adicional ao IMI (дополнительный налог на недвижимость) - взимается с совокупной стоимости объектов, превышающей установленный порог. Для физических лиц действует необлагаемый минимум; для компаний он не применяется. Это создаёт существенную разницу в налоговой нагрузке между владением через физическое лицо и через юридическое.

Структурирование владения через португальскую или иностранную компанию требует тщательного анализа. Владение через компанию может быть оправдано при наличии нескольких объектов, планировании последующей продажи долей вместо объекта, или при необходимости защиты от личных кредиторов. Однако компании не получают льгот по IMT при покупке основного жилья, несут расходы на корпоративное сопровождение и подпадают под повышенный контроль налоговых органов.

При продаже объекта физическим лицом - нерезидентом Португалии - возникает налог на прирост капитала - mais-valias. Для резидентов ЕС действуют правила, аналогичные применяемым к португальским резидентам; для нерезидентов из третьих стран ставка фиксированная. Соглашения об избежании двойного налогообложения, заключённые Португалией, могут изменять порядок налогообложения - необходима проверка применимого соглашения.

Многие недооценивают риск налоговой переквалификации сделки. Если цена в нотариальном акте существенно ниже ВПТ, налоговые органы вправе доначислить IMT исходя из ВПТ. Если же налоговые органы проводят переоценку ВПТ после сделки - это может повлечь доначисление и для продавца, и для покупателя.

Споры и защита прав при сделках с недвижимостью

Споры, связанные с недвижимостью в Португалии, рассматриваются Tribunais Judiciais (судами общей юрисдикции) по месту нахождения объекта. Подсудность по месту нахождения недвижимости является исключительной - арбитражная оговорка не позволяет передать вещный спор в арбитраж. Однако споры из CPCV, связанные с денежными требованиями, могут рассматриваться арбитражем при наличии соответствующей оговорки.

Досудебный порядок урегулирования споров в Португалии не является обязательным для большинства гражданских дел, однако медиация активно поощряется. Julgados de Paz (мировые суды) рассматривают споры на сумму до 15 тысяч евро - это быстрая и недорогая альтернатива для небольших требований. Для крупных споров судебный процесс в первой инстанции занимает от одного до нескольких лет.

Обеспечительные меры - providências cautelares - доступны до или в ходе судебного разбирательства. Арест объекта недвижимости - arresto - применяется при наличии оснований полагать, что должник намерен скрыть имущество. Запрет на отчуждение - arresto conservatório - фиксирует статус объекта на период спора. Статья 362 Código de Processo Civil (Гражданского процессуального кодекса Португалии) устанавливает общие условия применения обеспечительных мер.

Ответственность продавца за скрытые недостатки объекта регулируется статьями 913-922 Código Civil. Покупатель вправе требовать расторжения договора или соразмерного снижения цены при обнаружении недостатков, которые не были известны на момент сделки и существенно снижают ценность объекта. Срок для предъявления требований - один год с момента обнаружения недостатка, но не позднее двух лет с момента передачи объекта. Пропуск этого срока лишает покупателя права на защиту - это один из наиболее критичных процессуальных сроков.

На практике важно учитывать, что португальские суды придерживаются позиции о необходимости доказывания скрытого характера недостатка: если недостаток мог быть обнаружен при разумной осмотрительности покупателя, суд откажет в иске. Профессиональный технический осмотр объекта до сделки - не формальность, а доказательственный инструмент.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Португалии без личного присутствия?

Личное присутствие не обязательно на всех этапах. Покупатель вправе действовать через представителя по нотариально удостоверенной доверенности. Доверенность, выданная в России или другой стране, должна быть апостилирована и переведена на португальский язык сертифицированным переводчиком. Доверенность должна содержать конкретные полномочия: подписание CPCV, уплата налогов, подписание нотариального акта. Общая доверенность без перечня конкретных действий нередко отклоняется нотариусами.

Какие последствия влечёт покупка объекта с незарегистрированными пристройками?

Незарегистрированные пристройки создают административные и правовые риски. Муниципалитет вправе потребовать сноса незаконной постройки за счёт собственника - независимо от того, кто её возвёл. Легализация возможна, но требует времени, затрат и не всегда достижима - особенно в охраняемых зонах. При продаже объекта в будущем незарегистрированные пристройки снижают ликвидность и создают проблемы с финансированием: банки отказывают в ипотеке под такие объекты. Выявить проблему позволяет сравнение данных Земельного реестра, налоговой матрикулы и фактического состояния объекта.

Имеет ли смысл покупать недвижимость через португальскую компанию?

Владение через компанию оправдано в конкретных сценариях: несколько объектов в портфеле, планирование продажи бизнеса целиком, необходимость разделения активов. При этом компания не получает льготных ставок IMT, несёт AIMI без необлагаемого минимума и требует корпоративного сопровождения. Для единственного жилого объекта владение через компанию, как правило, создаёт избыточную налоговую и административную нагрузку. Решение зависит от конкретной структуры активов, налогового резидентства владельца и долгосрочных планов.

Итог

Сделки с недвижимостью в Португалии требуют последовательной работы на каждом этапе: от получения NIF и проверки объекта до уплаты налогов и регистрации права. Правовая система страны предоставляет покупателю реальные инструменты защиты - предварительная регистрация, принудительное исполнение CPCV, ответственность за скрытые недостатки. Однако эти инструменты работают только при своевременном и грамотном применении. Пропуск процессуальных сроков, отсутствие due diligence или неверная структура владения превращают защитные механизмы в декорацию.

Наша юридическая фирма Ветров и партнеры имеет опыт сопровождения русскоговорящих клиентов в Португалии по вопросам приобретения и структурирования владения недвижимостью. Можем оказать содействие в проведении due diligence, подготовке и согласовании CPCV, налоговом планировании и сопровождении нотариальной сделки. Чтобы получить консультацию, свяжитесь: info@vitvet.com

Подписывайтесь на наш телеграм-канал

Яна Польская, юрист-аналитик

Изучаю судебные дела и превращаю сложные конструкции закона в понятные сценарии для бизнеса. Пишу о спорах, ответственности руководителей, договорах и о том, где компании чаще всего теряют деньги из-за формальностей. Верю, что предупредить риск всегда дешевле, чем потом его оспаривать. Разделяете такой подход?

23.03.2026

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".