Польша. Право собственности, аренды, найма недвижимости
Польский рынок недвижимости привлекает русскоязычных предпринимателей и частных инвесторов: покупка квартир в Варшаве, Кракове и Вроцлаве, аренда коммерческих площадей, долгосрочный найм жилья для сотрудников. При этом польское право разграничивает несколько форм владения и пользования недвижимостью, каждая из которых несёт собственный набор прав, ограничений и рисков. Незнание этих различий приводит к потере задатка, невозможности расторгнуть договор или утрате права на объект. Материал охватывает виды права собственности, ограниченные вещные права, формы аренды и найма, порядок регистрации и типичные ошибки иностранных покупателей.
Виды права собственности на недвижимость в Польше
Польское гражданское право, закреплённое в Kodeks cywilny (Гражданском кодексе Польши) 1964 года с последующими изменениями, выделяет несколько форм права на недвижимость. Базовая форма - własność (право собственности) - предоставляет владельцу полный объём правомочий: владение, пользование и распоряжение объектом в пределах, установленных законом. Собственник вправе возводить постройки, сдавать объект в аренду, передавать по наследству и отчуждать третьим лицам.
Отдельную категорию составляет współwłasność (общая собственность). Она возникает при совместном приобретении объекта несколькими лицами и существует в двух формах: ułamkowa (долевая) и łączna (совместная). Долевая собственность предполагает определённые доли каждого участника; совместная - характерна для супругов в режиме законного имущества и не допускает выдела доли без прекращения совместного режима. На практике иностранные инвесторы чаще сталкиваются с долевой собственностью при совместных проектах, и здесь важно заранее урегулировать порядок управления объектом и выхода из совместного владения.
Особого внимания заслуживает użytkowanie wieczyste (право вечного пользования). Исторически это право применялось к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности: пользователь получал участок на срок до 99 лет с возможностью продления. Закон об отмене вечного пользования, вступивший в силу в 2019 году, предусмотрел постепенное преобразование этого права в полноценную собственность для жилых объектов. Коммерческие объекты на землях вечного пользования по-прежнему существуют, и покупатель такого объекта принимает на себя обязательства по ежегодным платежам и ограничения по использованию участка.
Для иностранных граждан и компаний приобретение недвижимости в Польше регулируется Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Законом о приобретении недвижимости иностранцами). Гражданам стран ЕС разрешение не требуется. Гражданам третьих стран для покупки земельных участков и отдельных категорий объектов необходимо получить zezwolenie (разрешение) Министерства внутренних дел и администрации. Квартиры в многоквартирных домах иностранцы из третьих стран вправе приобретать без разрешения, однако земля под домом и нежилые объекты требуют отдельного анализа.
Ограниченные вещные права: узуфрукт, сервитут, ипотека
Помимо права собственности, польское право предусматривает ograniczone prawa rzeczowe (ограниченные вещные права), которые обременяют объект и следуют за ним при смене собственника. Понимание этих прав критически важно при due diligence перед покупкой.
Użytkowanie (узуфрукт) - право пользования чужой вещью и извлечения из неё плодов. Оно устанавливается договором или завещанием и подлежит регистрации в księdze wieczystej (земельной книге). Узуфрукт неотчуждаем и прекращается со смертью пользователя. Частая ошибка покупателей - приобретение квартиры, обременённой узуфруктом в пользу бывшего собственника или его родственника: формально право собственности переходит, но фактически распоряжаться объектом невозможно до прекращения узуфрукта.
Służebność (сервитут) ограничивает использование недвижимости в пользу другого лица или другого объекта. Służebność gruntowa (земельный сервитут) обременяет участок в пользу соседнего участка - например, право прохода или прокладки коммуникаций. Służebność osobista (личный сервитут) устанавливается в пользу конкретного физического лица. Служебность mieszkania (сервитут проживания) даёт конкретному лицу право проживать в части или всём объекте - этот вид особенно распространён в семейных сделках и создаёт серьёзные препятствия для нового собственника.
Hipoteka (ипотека) - залог недвижимости в обеспечение денежного требования. Ипотека регистрируется в земельной книге и сохраняется при переходе права собственности. Покупатель, не проверивший раздел IV земельной книги, рискует приобрести объект с действующим залогом в пользу банка или частного кредитора. Польские суды придерживаются позиции, что добросовестный приобретатель, который мог ознакомиться с записями земельной книги, не освобождается от обременений, зарегистрированных в ней.
Чтобы получить чек-лист по проверке обременений недвижимости в Польше перед сделкой, направьте запрос на info@vitvet.com.
Земельная книга и регистрация прав: практика польских судов
Система ksiąg wieczystych (земельных книг) - центральный элемент польского права недвижимости. Земельная книга ведётся районными судами (sądy rejonowe) и состоит из четырёх разделов: описание объекта, права собственности, ограниченные вещные права и ипотеки. Электронная база данных доступна публично через портал Министерства юстиции по номеру книги.
Принцип rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (публичной достоверности земельных книг) закреплён в Kodeks cywilny и означает: лицо, которое приобрело право на основании записи в земельной книге, защищено даже в случае несоответствия записи реальному правовому положению - при условии добросовестности приобретателя и возмездности сделки. Это защищает покупателей, но одновременно означает: если продавец зарегистрировал право незаконно, а покупатель действовал добросовестно, истинный собственник лишается защиты.
Регистрация перехода права собственности осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора. Нотариус (notariusz) в Польше - лицо публичного доверия; без нотариального удостоверения договор купли-продажи недвижимости ничтожен. После подписания нотариус направляет заявление о регистрации в суд, ведущий земельную книгу. Срок внесения записи составляет от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от загруженности конкретного суда. В период между подписанием договора и регистрацией нотариус вносит ostrzeżenie (предупреждение) в земельную книгу, защищающее интересы покупателя.
На практике важно учитывать: предварительный договор (umowa przedwstępna) сам по себе не переносит право собственности, но при нотариальном удостоверении даёт покупателю право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Если предварительный договор заключён в простой письменной форме, покупатель вправе лишь требовать возмещения убытков, но не принудительного заключения сделки. Многие русскоязычные покупатели экономят на нотариусе при подписании предварительного договора и теряют возможность защиты при отказе продавца.
Аренда коммерческой недвижимости: najem i dzierżawa
Польское право разграничивает два основных договорных инструмента для пользования чужой недвижимостью: najem (аренда/найм) и dzierżawa (аренда с правом извлечения плодов). Различие принципиально для коммерческих отношений.
Najem регулируется статьями 659-692 Гражданского кодекса. По этому договору арендодатель передаёт объект во временное пользование за плату, но арендатор не вправе извлекать плоды (доходы от объекта как такового). Dzierżawa, напротив, предоставляет арендатору право не только пользоваться объектом, но и получать его плоды - например, арендовать земельный участок для ведения сельскохозяйственной деятельности или торгового центра с правом получения субарендных платежей. Для большинства коммерческих аренд офисов, складов и торговых площадей применяется именно najem.
Договор аренды коммерческой недвижимости на срок свыше одного года должен быть заключён в письменной форме - в противном случае он считается заключённым на неопределённый срок. Договор на срок свыше 30 лет по истечении этого срока также считается заключённым на неопределённый срок. Для противопоставления договора аренды третьим лицам (в том числе новому собственнику при продаже объекта) договор должен иметь дату, удостоверенную нотариусом, или быть зарегистрирован в земельной книге. Без этого новый собственник вправе расторгнуть договор с соблюдением установленных сроков уведомления.
Типовые сценарии в коммерческой аренде различаются по субъектному составу и рискам. Первый сценарий: иностранная компания арендует офис в Варшаве напрямую у девелопера - здесь ключевые риски связаны с индексацией арендной платы в евро, условиями о ремонте и возврате депозита. Второй сценарий: субаренда торговой площади в торговом центре - необходимо проверить, допускает ли основной договор субаренду и каковы условия согласования субарендатора. Третий сценарий: аренда склада с земельным участком - здесь dzierżawa может быть предпочтительнее, если арендатор планирует возводить временные конструкции.
Расторжение договора аренды на определённый срок до его истечения возможно только при наличии оснований, предусмотренных договором или законом. Польские суды последовательно защищают арендаторов от произвольного расторжения, особенно когда арендатор произвёл улучшения объекта. Арендодатель, расторгнувший договор без оснований, несёт ответственность за убытки, включая упущенную выгоду арендатора.
Чтобы получить чек-лист по структурированию договора коммерческой аренды в Польше, направьте запрос на info@vitvet.com.
Наём жилья: защита нанимателя и права собственника
Наём жилых помещений в Польше регулируется специальным актом - Ustawa o ochronie praw lokatorów (Законом о защите прав нанимателей жилья), который существенно ограничивает права собственника по сравнению с общими нормами Гражданского кодекса. Этот закон направлен на защиту нанимателя и создаёт значительные трудности для собственников, желающих быстро освободить жильё.
Закон о защите нанимателей устанавливает закрытый перечень оснований для расторжения договора найма по инициативе собственника. К ним относятся: систематическая неуплата арендной платы, использование жилья не по назначению, создание условий, угрожающих безопасности других жильцов, и ряд иных оснований. Расторжение по любому из этих оснований требует предварительного письменного предупреждения нанимателя с установлением срока для устранения нарушений. Выселение нанимателя без судебного решения недопустимо.
Польское законодательство предусматривает институт najmu okazjonalnego (случайного найма) и najmu instytucjonalnego (институционального найма) - специальных форм, которые предоставляют собственнику упрощённый механизм выселения. Случайный найм доступен физическим лицам, не ведущим предпринимательскую деятельность в сфере аренды жилья. Для его оформления наниматель обязан представить нотариально удостоверенное заявление о добровольном выселении и указать адрес, по которому он обязуется переехать. Институциональный найм применяется предпринимателями, профессионально занимающимися арендой. Оба инструмента позволяют избежать длительных судебных процедур выселения, однако требуют строгого соблюдения формальностей при заключении договора.
Неочевидный риск для собственников-иностранцев: если договор найма не зарегистрирован в налоговом органе в установленный срок, собственник теряет право ссылаться на его условия при выселении нанимателя в рамках упрощённой процедуры. Регистрация договора случайного найма в налоговой инспекции должна быть произведена в течение 14 дней с момента начала найма. Пропуск этого срока лишает договор статуса случайного найма и переводит отношения в режим общей защиты нанимателя.
Размер депозита по договору найма жилья ограничен законом: он не может превышать шестикратного размера месячной арендной платы. Возврат депозита производится в течение одного месяца после освобождения жилья. Собственник вправе удержать из депозита суммы задолженности по арендной плате и стоимость ущерба, причинённого нанимателем, - но только при наличии документального подтверждения.
Налогообложение и дополнительные обязательства при сделках с недвижимостью
Приобретение недвижимости в Польше влечёт налоговые обязательства, которые необходимо учитывать при планировании сделки. Основной налог при покупке на вторичном рынке - podatek od czynności cywilnoprawnych (налог на гражданско-правовые сделки, PCC) в размере, установленном Законом о налоге на гражданско-правовые сделки. Налог уплачивается покупателем и рассчитывается от рыночной стоимости объекта. При покупке у застройщика на первичном рынке вместо PCC применяется НДС (podatek od towarów i usług, VAT), который включён в цену.
Собственники недвижимости ежегодно уплачивают podatek od nieruchomości (налог на недвижимость), ставки которого устанавливаются муниципалитетами в пределах, определённых Законом о местных налогах и сборах. Для коммерческой недвижимости ставки существенно выше, чем для жилой. Иностранные компании, владеющие недвижимостью в Польше, обязаны встать на налоговый учёт и соблюдать требования польского налогового законодательства.
Доходы от аренды облагаются налогом. Физические лица вправе выбрать между общей системой налогообложения и ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (фиксированным налогом с доходов). Выбор системы влияет на возможность учёта расходов и итоговую налоговую нагрузку. Юридические лица уплачивают podatek dochodowy od osób prawnych (налог на прибыль организаций, CIT) с доходов от аренды в общем порядке.
Многие инвесторы недооценивают обязательства, связанные с членством в wspólnocie mieszkaniowej (товариществе собственников жилья). Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме автоматически становится членом товарищества и обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества. Размер взносов определяется решением общего собрания. Задолженность по взносам может стать основанием для принудительного взыскания, а при систематических нарушениях - для продажи квартиры с торгов по решению суда.
Часто задаваемые вопросы
Может ли гражданин России или Беларуси купить квартиру в Польше без специального разрешения?
Приобретение квартиры в многоквартирном доме гражданами третьих стран, включая Россию и Беларусь, формально не требует разрешения Министерства внутренних дел. Однако если объект включает земельный участок или речь идёт о доме с земельным наделом, разрешение необходимо. Дополнительно следует учитывать ограничения, введённые в связи с санкционным регулированием ЕС: ряд категорий лиц может быть ограничен в праве совершения сделок с активами на территории ЕС. Перед сделкой необходима индивидуальная проверка правового статуса покупателя.
Что происходит с договором аренды при продаже арендованного объекта?
По общему правилу, закреплённому в Гражданском кодексе, продажа объекта не прекращает действующий договор аренды: новый собственник вступает в права и обязанности арендодателя. Однако это правило действует в полной мере только тогда, когда договор аренды имеет дату, удостоверенную нотариусом, или зарегистрирован в земельной книге. Если договор заключён в простой письменной форме, новый собственник вправе расторгнуть его с соблюдением установленных законом сроков уведомления. Для коммерческих арендаторов это создаёт серьёзный риск при долгосрочных инвестициях в отделку и оборудование.
Чем случайный найм отличается от обычного и стоит ли его использовать?
Случайный найм (najem okazjonalny) принципиально отличается от обычного тем, что при его расторжении собственник может выселить нанимателя без длительного судебного процесса - на основании нотариально удостоверенного заявления нанимателя о добровольном выселении. Обычный найм требует судебного решения о выселении, которое может занять от нескольких месяцев до нескольких лет с учётом апелляций и сезонных ограничений на выселение. Случайный найм требует дополнительных расходов на нотариуса и регистрацию, но для собственника, сдающего жильё физическому лицу, эти затраты оправданы снижением правового риска.
Заключение
Польское право недвижимости сочетает развитую систему защиты собственника через земельные книги с существенными ограничениями в сфере найма жилья. Иностранный инвестор, не учитывающий разницу между формами владения, видами обременений и режимами аренды, рискует столкнуться с невозможностью распорядиться объектом или защитить свои права в суде. Правовая проверка объекта, выбор корректной договорной формы и соблюдение нотариальных требований - не формальности, а условия реальной защиты инвестиции.
Наша юридическая фирма Ветров и партнеры имеет опыт сопровождения русскоговорящих клиентов в Польше по вопросам приобретения недвижимости, структурирования арендных отношений и защиты прав собственника. Можем оказать содействие в проведении due diligence объекта, подготовке и согласовании договоров, регистрации прав и представлении интересов в польских судах. Чтобы получить консультацию, свяжитесь: info@vitvet.com.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал
Яна Польская, юрист-аналитик
Изучаю судебные дела и превращаю сложные конструкции закона в понятные сценарии для бизнеса. Пишу о спорах, ответственности руководителей, договорах и о том, где компании чаще всего теряют деньги из-за формальностей. Верю, что предупредить риск всегда дешевле, чем потом его оспаривать. Разделяете такой подход?
23.03.2026
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);
д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);
е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);
ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше, чем просто юридические услуги
