Казахстан. Недвижимость

Покупка недвижимости в Казахстане иностранным гражданином регулируется Законом Республики Казахстан "О правовом положении иностранцев" и Земельным кодексом РК, которые разграничивают права на жилые объекты и земельные участки. По состоянию на апрель 2026 года иностранные физические лица вправе приобретать квартиры и нежилые помещения в собственность, тогда как земля под объектами предоставляется преимущественно на праве аренды или временного возмездного пользования. Для русскоговорящих предпринимателей и инвесторов, рассматривающих Казахстан как площадку для релокации бизнеса или сохранения капитала, это разграничение создаёт практические сложности уже на этапе due diligence.

Рынок недвижимости Казахстана привлекает инвесторов из России, Беларуси и других стран СНГ: относительно низкий порог входа, растущие цены в Алматы и Астане, возможность легализации пребывания через владение активами. Однако купля-продажа недвижимости в Казахстане, регистрация права собственности, налоги при покупке квартиры в РК и ограничения для нерезидентов требуют детального юридического анализа до подписания договора. Ошибки на этапе структурирования сделки оборачиваются отказом в регистрации, налоговыми доначислениями или утратой актива.

Кто может купить недвижимость в Казахстане: права иностранцев и нерезидентов

Иностранные граждане вправе приобретать жилую недвижимость в Казахстане на тех же условиях, что и граждане РК, за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения и приграничных территорий. Статья 23 Земельного кодекса РК прямо запрещает передачу таких земель в собственность иностранцам - они могут получить их только в аренду на срок до 10 лет. Квартиры, апартаменты и коммерческие помещения в многоквартирных домах этим ограничением не затронуты.

Для юридических лиц с иностранным участием действует иной режим. Компания, зарегистрированная в Казахстане, даже со стопроцентным иностранным капиталом, приобретает статус казахстанского юридического лица и вправе владеть землёй под коммерческими объектами на праве постоянного землепользования. Это создаёт популярную структуру: иностранный инвестор регистрирует ТОО (товарищество с ограниченной ответственностью) в РК и через него приобретает объект с земельным участком. Такой подход законен, но требует соблюдения корпоративных процедур и налогового планирования.

Граждане России, Беларуси, Армении и Кыргызстана пользуются режимом наибольшего благоприятствования в рамках Договора о Евразийском экономическом союзе. На практике это означает упрощённый порядок регистрации сделок и отсутствие дополнительных разрешений от уполномоченных органов, которые требуются гражданам третьих стран. Тем не менее налоговый статус - резидент или нерезидент РК - определяется отдельно и влияет на ставку налога при последующей продаже.

Частая ошибка - смешивать понятия "гражданство" и "налоговое резидентство". Покупатель с российским паспортом, проводящий в Казахстане менее 183 дней в году, остаётся налоговым нерезидентом РК. При продаже квартиры он уплатит налог на прирост стоимости по ставке нерезидента, которая существенно выше, чем для резидентов. Этот момент необходимо учитывать при структурировании инвестиции.

Весной 2025 года к нам обратился гражданин России, который приобрёл квартиру в Алматы напрямую как физическое лицо, не проверив статус земельного участка под домом: земля оказалась оформлена на застройщика с обременением, что заблокировало регистрацию перехода права собственности; после юридического сопровождения удалось защитить актив стоимостью свыше 80 тыс. USD и завершить регистрацию в установленные сроки.

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо провести комплексную проверку объекта. Пропуск этого этапа создаёт риск приобретения обременённого актива - залог, арест, права третьих лиц - которые переходят к новому собственнику вместе с объектом.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости в Казахстане?

Сделка купли-продажи недвижимости в Казахстане проходит в три обязательных этапа: нотариальное удостоверение договора, государственная регистрация перехода права собственности в органах юстиции и постановка на налоговый учёт. Статья 118 Гражданского кодекса РК устанавливает, что право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, а не с момента подписания договора. Это принципиальное отличие от ряда других юрисдикций.

Нотариальное удостоверение обязательно для всех сделок с жилой недвижимостью. Нотариус проверяет личности сторон, дееспособность, отсутствие обременений по базе данных государственного реестра. Для иностранного гражданина потребуется нотариально заверенный перевод паспорта на казахский или русский язык, а также ИИН (индивидуальный идентификационный номер) - его необходимо получить заблаговременно через ЦОН (Центр обслуживания населения). Получение ИИН занимает от одного рабочего дня.

После нотариального удостоверения договор подаётся на государственную регистрацию. Срок регистрации через портал eGov.kz составляет от одного до пяти рабочих дней в зависимости от типа объекта и региона. Ускоренная регистрация за один день доступна за дополнительную государственную пошлину. Право собственности фиксируется в Государственной базе данных "Недвижимость" (ГБД "Недвижимость"), выписка из которой является основным правоустанавливающим документом.

Расчёты по сделке рекомендуется проводить через аккредитив или эскроу-счёт в казахстанском банке. Прямой наличный расчёт формально допустим, но создаёт риски при налоговой проверке: налоговые органы РК вправе запросить подтверждение источника средств при суммах, превышающих установленный порог. Безналичный расчёт через банк формирует документальный след и защищает обе стороны.

Неочевидный риск - занижение цены в договоре. Практика "двойных договоров" широко распространена на вторичном рынке, однако Комитет государственных доходов РК активно выявляет такие сделки путём сравнения с рыночными ценами по базе данных. При выявлении занижения доначисляется налог с рыночной стоимости, а не с указанной в договоре. Для нерезидента это создаёт дополнительный риск привлечения к административной ответственности.

Какие налоги платит иностранец при покупке и продаже недвижимости в Казахстане?

При покупке недвижимости в Казахстане иностранный гражданин уплачивает государственную пошлину за нотариальное удостоверение и регистрацию - размер зависит от стоимости объекта и рассчитывается в месячных расчётных показателях (МРП). Налог на имущество для физических лиц начисляется ежегодно по ставкам, установленным статьёй 521 Налогового кодекса РК, и зависит от оценочной стоимости объекта, определяемой органами юстиции.

При продаже объекта налоговые последствия существенно различаются в зависимости от статуса продавца. Резидент РК, владеющий квартирой более года, освобождён от индивидуального подоходного налога (ИПН) при продаже. Нерезидент уплачивает ИПН с прироста стоимости по ставке 15% вне зависимости от срока владения - это прямо предусмотрено статьёй 644 Налогового кодекса РК. Прирост стоимости определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения, подтверждённой документально.

Если объект приобретался по договору долевого участия или в новостройке без чёткой цены приобретения, налоговая база может быть определена органом государственных доходов на основании оценочной стоимости. Это создаёт риск завышенного налогового обязательства. Для минимизации риска рекомендуется сохранять все платёжные документы, подтверждающие фактическую стоимость приобретения.

Для юридических лиц - нерезидентов, владеющих недвижимостью через казахстанское ТОО, налогообложение прибыли от продажи осуществляется по корпоративному подоходному налогу (КПН) по ставке 20%. При последующем распределении дивидендов иностранному участнику применяется налог у источника выплаты - ставка зависит от наличия соглашения об избежании двойного налогообложения между Казахстаном и страной резидентства получателя. Казахстан заключил такие соглашения с Россией, Беларусью, Германией, Нидерландами и рядом других государств.

Зимой 2024 года экспортёр из СНГ реализовал коммерческое помещение в Алматы через казахстанское ТОО: первоначально налоговый орган доначислил КПН исходя из рыночной оценки, превышавшей цену договора; после представления независимой оценки и документов о фактических затратах на улучшение объекта налоговую базу удалось снизить, сократив доначисление на сумму около 15 тыс. USD.

Пропуск срока подачи налоговой декларации нерезидентом по итогам года, в котором совершена продажа, влечёт штрафные санкции и пени. Декларация по форме 240.00 подаётся до 31 марта следующего года - этот срок установлен Налоговым кодексом РК и не продлевается по заявлению нерезидента.

Due diligence объекта: что проверить до подписания договора

Юридическая проверка объекта недвижимости в Казахстане включает анализ правоустанавливающих документов, истории переходов права собственности, обременений и ограничений, а также статуса земельного участка. Выписку из ГБД "Недвижимость" может запросить любое лицо через портал eGov.kz - она содержит сведения о собственнике, обременениях, арестах и ограничениях. Это первый и обязательный шаг проверки.

Перечень документов, которые необходимо запросить у продавца:

• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство)
• Технический паспорт объекта с актуальными характеристиками
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Согласие супруга (супруги) на продажу, если объект приобретался в браке
• Документы на земельный участок (акт на право землепользования или свидетельство о праве собственности)

Особое внимание следует уделить объектам, приобретённым продавцом в течение последних трёх лет. Статья 178 Гражданского кодекса РК устанавливает общий срок исковой давности три года. Если предыдущая сделка была совершена с нарушениями, новый собственник рискует столкнуться с иском о признании сделки недействительной в течение этого срока. Суды РК придерживаются позиции, что добросовестный приобретатель защищён, однако доказывание добросовестности требует документального подтверждения проведённой проверки.

Для объектов в новостройках отдельно проверяется разрешительная документация застройщика: лицензия на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, соответствие проектной документации фактическим характеристикам. Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве" обязывает застройщиков регистрировать договоры долевого участия в органах юстиции - незарегистрированный договор не защищает права дольщика при банкротстве застройщика.

Многие недооценивают риск наличия зарегистрированных жильцов в приобретаемой квартире. По законодательству РК снятие с регистрационного учёта без согласия зарегистрированного лица возможно только в судебном порядке. Процедура занимает от двух до шести месяцев и не гарантирует результата, если у зарегистрированного лица нет иного жилья. Этот вопрос необходимо урегулировать до подписания договора.

Структурирование владения: три сценария для инвестора

Выбор структуры владения недвижимостью в Казахстане определяет налоговую нагрузку при владении и выходе из актива, возможность привлечения финансирования и сложность управления. Специалисты по казахстанскому праву выделяют три базовых сценария для иностранного инвестора, каждый из которых оптимален при определённых параметрах сделки.

Сценарий 1: Прямое владение физическим лицом. Подходит для приобретения жилой недвижимости для личного использования или сдачи в аренду. Минимальные транзакционные издержки, простота управления. Недостатки: ставка ИПН 15% при продаже для нерезидента, сложность привлечения ипотечного финансирования в казахстанском банке без подтверждённых доходов в РК, ограниченные возможности налогового планирования.

Сценарий 2: Владение через казахстанское ТОО. Оптимален для коммерческой недвижимости и инвестиционных объектов стоимостью от нескольких сотен тысяч USD. Позволяет применять соглашения об избежании двойного налогообложения при репатриации прибыли, вычитать операционные расходы из налоговой базы, привлекать банковское финансирование под залог объекта. Дополнительные издержки: корпоративное администрирование, аудит, ежегодная отчётность.

Сценарий 3: Приобретение через иностранную холдинговую компанию. Актуален для крупных портфельных инвестиций. Продажа актива осуществляется через продажу долей холдинга, что может снизить налоговую нагрузку в зависимости от юрисдикции холдинга и применимых соглашений. Казахстанское законодательство содержит правила о контролируемых иностранных компаниях (КИК), которые необходимо учитывать при структурировании. Практикующие юристы рекомендуют проводить налоговый анализ такой структуры до её создания, а не после приобретения объекта.

Регистрация компании без анализа налоговых соглашений создаёт риск двойного налогообложения дивидендов и прироста стоимости на суммы от нескольких десятков тысяч USD - особенно при использовании промежуточных холдинговых структур без реального экономического содержания в юрисдикции регистрации.

Для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо - нерезидент обязано встать на налоговый учёт в Казахстане и ежеквартально уплачивать ИПН с арендного дохода. Ставка для нерезидентов составляет 20% от суммы дохода без права на вычеты - это прямо предусмотрено статьёй 655 Налогового кодекса РК. Альтернатива - сдача через казахстанское ТОО, которое вправе применять вычеты и уплачивать КПН по ставке 20% от чистой прибыли.

Арсен Саркисян, специализирующийся на защите зарубежных активов и сопровождении сделок с недвижимостью в юрисдикциях СНГ, рекомендует фиксировать выбранную структуру владения в меморандуме до начала переговоров с продавцом - это позволяет избежать переструктурирования сделки на поздних этапах, когда изменение условий влечёт дополнительные расходы.

Частые вопросы

1. Может ли гражданин России купить квартиру в Казахстане без разрешений?

Да, гражданин России вправе приобрести квартиру в Казахстане без специальных разрешений - в рамках Договора о ЕАЭС граждане государств-членов пользуются национальным режимом при совершении сделок с жилой недвижимостью. Для оформления сделки потребуется ИИН, который получается в ЦОН в течение одного рабочего дня, и нотариально заверенный перевод паспорта. Ограничения действуют только в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения и приграничных территорий.

2. Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры в Казахстане?

Нерезидент РК уплачивает индивидуальный подоходный налог по ставке 15% с прироста стоимости - разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой приобретения. Это установлено статьёй 644 Налогового кодекса РК. Освобождение от налога при владении более одного года, которое действует для резидентов, на нерезидентов не распространяется. Декларация подаётся до 31 марта года, следующего за годом продажи.

3. Нужно ли регистрировать ТОО в Казахстане для покупки коммерческой недвижимости?

Регистрация ТОО не является обязательным условием - иностранный гражданин вправе приобрести нежилое помещение напрямую. Однако для объектов с земельным участком под коммерческой застройкой казахстанское юридическое лицо получает более широкие права землепользования. Кроме того, корпоративная структура открывает доступ к налоговым вычетам, банковскому финансированию и применению соглашений об избежании двойного налогообложения при репатриации прибыли.

4. Как проверить обременения на недвижимость в Казахстане?

Выписку из Государственной базы данных "Недвижимость" можно получить через портал eGov.kz - документ содержит актуальные сведения об обременениях, арестах, ограничениях и зарегистрированных правах третьих лиц. Выписка доступна любому лицу, знающему кадастровый номер или адрес объекта. Дополнительно рекомендуется проверить наличие судебных споров по объекту через базу данных судебных актов РК и задолженности по налогу на имущество.

5. Можно ли купить недвижимость в Казахстане дистанционно, не приезжая в страну?

Дистанционная покупка возможна через нотариально оформленную доверенность на представителя в Казахстане. Доверенность, выданная в России или другой стране, должна быть апостилирована и переведена на казахский или русский язык нотариально. Практикующие юристы рекомендуют ограничивать полномочия представителя конкретной сделкой и объектом, а расчёты проводить напрямую со счёта покупателя на счёт продавца без участия представителя.

Покупка недвижимости в Казахстане иностранным гражданином - юридически прозрачная процедура при условии правильного структурирования сделки. Ключевые риски сосредоточены в трёх точках: статус земельного участка, налоговые последствия при выходе из актива и наличие скрытых обременений. Каждый из этих рисков устраняется на этапе due diligence и выбора структуры владения.

Юридическая фирма "Ветров и партнёры" сопровождает русскоговорящих клиентов при приобретении и структурировании владения недвижимостью в Казахстане: от проверки объекта и регистрации ТОО до налогового планирования и защиты прав при спорах с контрагентами. По вопросам сделок с зарубежными активами обратитесь к Арсену Саркисяну, специализирующемуся на защите зарубежных активов и сопровождении международных сделок с недвижимостью.

13 апреля 2026 года