Недвижимость в Исландии: покупка для иностранцев

Исландия. Недвижимость

Покупка недвижимости в Исландии: правовой режим, ограничения и практика для иностранных инвесторов

Исландский рынок недвижимости привлекает русскоговорящих предпринимателей как инструмент диверсификации активов и получения дохода от аренды. Однако правовой режим страны устанавливает существенные ограничения для нерезидентов, а процедура приобретения объектов требует понимания местного законодательства. Материал охватывает ключевые вопросы: кто вправе покупать, как структурировать сделку, какие налоговые и регуляторные риски возникают и как их минимизировать.

Правовой режим владения недвижимостью в Исландии для иностранцев

Исландское законодательство о праве собственности на недвижимость формировалось в условиях членства страны в Европейской экономической зоне (ЕЭЗ), но при сохранении ряда национальных ограничений. Основу регулирования составляет Act on the Right of Ownership and Use of Real Estate (Закон о праве собственности и использования недвижимости) с поправками, а также Act on Foreigners (Закон об иностранцах).

Граждане государств - членов ЕЭЗ и Европейского союза приобретают недвижимость в Исландии на тех же условиях, что и исландские граждане. Для граждан третьих стран - в том числе России, Казахстана, Беларуси и других государств СНГ - действует разрешительный порядок. Министерство юстиции Исландии (Dómsmálaráðuneytið) уполномочено выдавать разрешения на приобретение объектов нерезидентами из третьих стран. Разрешение выдаётся на конкретный объект и конкретного покупателя, не является универсальным.

На практике важно учитывать, что разрешение не гарантирует автоматического одобрения. Министерство оценивает цель приобретения, связь покупателя с Исландией и соответствие сделки публичным интересам. Частая ошибка - подача заявки без предварительной консультации с местным юристом, что приводит к отказу или затяжному процессу согласования.

Отдельный режим установлен для сельскохозяйственных угодий и земель в прибрежной зоне. Закон об аграрных землях (Act on Agricultural Land) ограничивает их приобретение иностранными лицами вне зависимости от гражданства. Эти ограничения носят абсолютный характер и не снимаются разрешением Министерства юстиции.

Структурирование сделки: прямая покупка и корпоративные схемы

Иностранный покупатель из третьей страны может рассмотреть два основных пути приобретения исландской недвижимости: прямую покупку с получением разрешения и приобретение через исландское юридическое лицо.

Прямая покупка. Физическое лицо подаёт заявку в Министерство юстиции, прикладывает документы, подтверждающие личность, источник средств и цель приобретения. Срок рассмотрения составляет от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от загруженности ведомства и полноты пакета документов. После получения разрешения стороны заключают договор купли-продажи (kaupsamningur), который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Исландском земельном реестре (Þjóðskrá Íslands - Национальный реестр Исландии).

Приобретение через исландскую компанию. Иностранный инвестор вправе учредить исландское общество с ограниченной ответственностью (Einkahlutafélag, сокращённо ehf.) или акционерное общество (Hlutafélag, hf.). Исландская компания приобретает недвижимость без разрешительного порядка для иностранцев, поскольку является местным юридическим лицом. Этот путь популярен среди инвесторов, планирующих управление несколькими объектами или коммерческую аренду.

Неочевидный риск корпоративной схемы - налоговые последствия при последующей продаже акций компании. Исландские налоговые органы (Skatturinn - Налоговое управление Исландии) квалифицируют продажу акций компании, основным активом которой является недвижимость, как операцию с недвижимостью для целей налогообложения прироста капитала. Попытки обойти налог через продажу корпоративной оболочки вместо объекта на практике не дают ожидаемого результата.

Чтобы получить чек-лист по выбору структуры владения недвижимостью в Исландии, направьте запрос на info@vitvet.com.

Процедура регистрации и due diligence

Регистрация права собственности в Исландии осуществляется через Þjóðskrá Íslands (Национальный реестр Исландии), который ведёт единый реестр недвижимости и прав на неё. Реестр публичен: любое лицо вправе запросить сведения об объекте, его обременениях, ипотеках и истории переходов права.

Due diligence (правовая проверка объекта) включает несколько обязательных элементов. Прежде всего - проверку правоустанавливающих документов и цепочки переходов права собственности. Далее - анализ обременений: ипотек, сервитутов, ограничений использования. Отдельно проверяется соответствие объекта градостроительным нормам и наличие разрешений на строительство или реконструкцию. Исландское законодательство о планировании территорий (Planning and Building Act - Закон о планировании и строительстве) устанавливает жёсткие требования к целевому использованию земельных участков.

На практике важно учитывать специфику исландского рынка: значительная часть объектов в сельской местности и на периферии имеет неурегулированные вопросы с земельными границами или устаревшими разрешениями. Многие недооценивают риск приобретения объекта с неузаконенными пристройками - их легализация может потребовать существенных затрат и времени.

Типовой сценарий 1: инвестор из России приобретает квартиру в Рейкьявике для сдачи в аренду туристам. Требуется разрешение Министерства юстиции, регистрация в реестре, а также лицензия на краткосрочную аренду в соответствии с муниципальными правилами Рейкьявика. Без лицензии деятельность по краткосрочной аренде незаконна и влечёт штрафные санкции.

Типовой сценарий 2: предприниматель из Казахстана учреждает исландскую компанию ehf. и через неё приобретает коммерческое помещение. Корпоративная структура упрощает разрешительный процесс, но требует ведения бухгалтерского учёта, подачи налоговой отчётности и соблюдения требований о минимальном уставном капитале.

Типовой сценарий 3: гражданин ЕС, проживающий в Исландии, приобретает загородный дом. Разрешение Министерства не требуется, однако необходима проверка ограничений по зонированию и природоохранному законодательству - значительная часть исландской территории находится под охраной в соответствии с Nature Conservation Act (Законом об охране природы).

Налогообложение недвижимости в Исландии

Исландская налоговая система применительно к недвижимости охватывает несколько уровней обложения. Понимание каждого из них критично для расчёта реальной доходности инвестиции.

Налог на прирост капитала. При продаже недвижимости прибыль облагается налогом на прирост капитала. Ставка установлена Income Tax Act (Законом о подоходном налоге) и применяется как к физическим, так и к юридическим лицам. Для физических лиц - нерезидентов налог удерживается у источника, и покупатель несёт обязанность по его удержанию и перечислению в бюджет. Это создаёт риск для продавца-нерезидента: если покупатель не исполнит обязанность налогового агента, претензии налоговых органов будут предъявлены обеим сторонам.

Налог на недвижимость (fasteignagjald). Ежегодный муниципальный налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. Ставки варьируются в зависимости от муниципалитета и категории объекта. Кадастровая стоимость пересматривается регулярно и в условиях роста рынка может существенно увеличиваться.

Гербовый сбор (stimpilgjald). При регистрации перехода права собственности взимается гербовый сбор, рассчитываемый от цены сделки. Закон о гербовом сборе (Stamp Duty Act) устанавливает ставку, которая применяется к жилым и коммерческим объектам по-разному.

Налог на доходы от аренды. Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом. Нерезиденты обязаны подавать налоговую декларацию в Исландии и уплачивать налог с исландского источника дохода. Налоговое управление Исландии активно отслеживает доходы от краткосрочной аренды через платформы бронирования.

Многие недооценивают совокупную налоговую нагрузку: сумма гербового сбора при покупке, ежегодного налога на недвижимость и налога на доходы от аренды может существенно снизить фактическую доходность объекта по сравнению с первоначальными расчётами.

Чтобы получить чек-лист по налоговому планированию при владении недвижимостью в Исландии, направьте запрос на info@vitvet.com.

Ипотечное финансирование и валютные риски

Доступ иностранных покупателей к исландскому ипотечному рынку ограничен. Исландские банки - Landsbankinn, Íslandsbanki, Arion banki - предоставляют ипотечные кредиты преимущественно резидентам с подтверждённым исландским доходом. Нерезидент без исландского источника дохода получить ипотеку крайне затруднительно.

Исторически исландский рынок недвижимости демонстрировал высокую волатильность, связанную с курсом исландской кроны (ISK). Финансовый кризис 2008 года обнажил системный риск: ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте, при девальвации кроны привели к массовому дефолту заёмщиков. Исландское законодательство впоследствии ограничило выдачу ипотеки в иностранной валюте физическим лицам.

Для иностранного инвестора, приобретающего объект за счёт собственных средств, валютный риск сохраняется в части репатриации доходов. Закон о валютном контроле (Foreign Exchange Act) исторически ограничивал движение капитала, однако большинство ограничений были сняты после 2017 года. Тем не менее крупные трансграничные транзакции требуют уведомления Центрального банка Исландии (Seðlabanki Íslands).

Часто задаваемые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Рейкьявике напрямую, без исландской компании?

Да, прямая покупка возможна, но требует предварительного разрешения Министерства юстиции Исландии. Заявка подаётся до подписания договора купли-продажи. Подписание договора до получения разрешения создаёт правовую неопределённость: сделка может быть признана недействительной. Разрешение выдаётся на конкретный объект, поэтому при смене объекта процедуру необходимо проходить заново. Срок рассмотрения зависит от полноты документов и загруженности ведомства.

Какие налоговые последствия возникают при продаже исландской недвижимости нерезидентом?

Прирост капитала от продажи облагается исландским налогом вне зависимости от резидентства продавца. Покупатель обязан удержать налог из цены сделки и перечислить его в Налоговое управление Исландии. Если покупатель не исполнил эту обязанность, налоговые органы вправе предъявить требования непосредственно к продавцу. Наличие соглашения об избежании двойного налогообложения между страной резидентства продавца и Исландией может снизить налоговую нагрузку, однако большинство государств СНГ таких соглашений с Исландией не имеют.

Стоит ли использовать исландскую компанию для владения недвижимостью или лучше покупать напрямую?

Корпоративная структура упрощает разрешительный процесс и удобна при управлении несколькими объектами или коммерческой аренде. Прямое владение проще администрировать при единственном жилом объекте. Ключевой фактор выбора - планируемый срок владения и стратегия выхода. При продаже компании с недвижимостью налоговые органы квалифицируют сделку как продажу недвижимости, что нивелирует налоговое преимущество корпоративной схемы. Решение должно приниматься с учётом конкретных параметров инвестиции и налогового резидентства инвестора.

Итог

Исландский рынок недвижимости предоставляет реальные возможности для иностранных инвесторов, однако правовой режим для граждан третьих стран существенно сложнее, чем для резидентов ЕЭЗ. Разрешительный порядок, налоговые обязательства нерезидентов, ограничения на аграрные земли и валютные риски требуют тщательной подготовки до заключения сделки. Выбор между прямым владением и корпоративной структурой определяется индивидуальными параметрами инвестиции и не имеет универсального ответа.

Юридическая фирма Ветров и партнеры имеет опыт сопровождения русскоговорящих клиентов по вопросам приобретения недвижимости в Исландии и других европейских юрисдикциях. Можем оказать содействие в получении разрешения Министерства юстиции, структурировании сделки, проведении due diligence и налоговом планировании. Чтобы получить консультацию, свяжитесь: info@vitvet.com.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал

Яна Польская, юрист-аналитик
Изучаю судебные дела и превращаю сложные конструкции закона в понятные сценарии для бизнеса. Пишу о спорах, ответственности руководителей, договорах и о том, где компании чаще всего теряют деньги из-за формальностей. Верю, что предупредить риск всегда дешевле, чем потом его оспаривать. Разделяете такой подход?

17.03.2026

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".