Индонезия. Право собственности, аренды, найма недвижимости

Право собственности на недвижимость в Индонезии регулируется Undang-Undang Pokok Agraria (Основной аграрный закон, Закон № 5/1960) - базовым нормативным актом, определяющим все титулы на землю и объекты недвижимости в стране. По состоянию на апрель 2026 года иностранные граждане и иностранные юридические лица лишены права приобретать недвижимость в полную собственность: индонезийское законодательство сохраняет этот титул исключительно за гражданами страны. Для русскоговорящих предпринимателей, инвесторов и частных лиц, рассматривающих Индонезию как место для жизни или ведения бизнеса, это означает необходимость выбора одного из допустимых правовых инструментов - долгосрочной аренды, права использования или корпоративной структуры.

Индонезия привлекает русскоговорящих клиентов как направление для релокации, инвестиций в туристическую недвижимость и открытия бизнеса - прежде всего на Бали, в Джакарте и Ломбоке. Вопросы аренды недвижимости в Индонезии, права пользования землёй, оформления виллы на Бали для иностранца, долгосрочного найма и защиты инвестиций в индонезийскую недвижимость входят в число наиболее частых запросов. Ошибки при выборе правового титула влекут потерю объекта, невозможность его продажи или передачи, а в ряде случаев - уголовную ответственность за номинальное владение через гражданина Индонезии.

Система титулов на землю и недвижимость в Индонезии

Индонезийское земельное право устанавливает несколько видов прав на землю, каждый из которых имеет строго определённый субъектный состав, срок и допустимые способы использования. Hak Milik (право полной собственности) доступно только гражданам Индонезии и не может быть передано иностранцу ни напрямую, ни через доверенное лицо. Hak Guna Bangunan (право застройки) и Hak Pakai (право использования) - основные инструменты для иностранных физических лиц и компаний с иностранным участием. Hak Guna Usaha (право хозяйственного использования) применяется преимущественно в сельскохозяйственном секторе.

Hak Guna Bangunan - право строить и владеть зданиями на чужой земле - предоставляется на срок до 30 лет с возможностью продления на 20 лет и последующего переоформления ещё на 30 лет. Этот титул доступен индонезийским юридическим лицам, включая компании с иностранным участием (PT PMA - Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, акционерное общество с иностранными инвестициями). Иностранные физические лица данный титул напрямую получить не могут.

Hak Pakai - право использования земли и находящихся на ней строений - с 2015 года доступно иностранным физическим лицам, постоянно проживающим в Индонезии. Правительственный регламент № 103/2015 установил, что иностранец с действующим разрешением на проживание вправе приобрести жилую недвижимость на праве Hak Pakai сроком до 30 лет с возможностью двукратного продления по 20 лет. На практике применение этого механизма ограничено: банки неохотно кредитуют иностранцев под такой титул, а нотариусы в ряде регионов трактуют требования к резидентству по-разному.

Частая ошибка русскоговорящих клиентов - попытка оформить недвижимость через номинального гражданина Индонезии (nominee scheme). Такая схема прямо запрещена Законом № 5/1960 и последующими разъяснениями Верховного суда Индонезии. Суды признают подобные сделки ничтожными, а иностранец теряет и объект, и вложенные средства без какой-либо правовой защиты. Неочевидный риск: даже нотариально заверенные соглашения о "скрытом владении" не создают исковых прав для иностранца в индонезийском суде.

Российская семья приобрела виллу на Бали осенью 2023 года через номинального гражданина Индонезии, вложив свыше 400 тыс. USD. После конфликта с номинальным владельцем обратились за юридической помощью: удалось защитить часть инвестиций через переоформление объекта на PT PMA и взыскание с номинала неосновательного обогащения - итоговые потери удалось сократить до минимума.

Выбор правового инструмента зависит от цели: личное проживание, сдача в аренду, коммерческая застройка или долгосрочные инвестиции. Каждый сценарий требует отдельного анализа применимого титула, налоговых последствий и корпоративной структуры.

Как иностранцу арендовать недвижимость в Индонезии?

Аренда недвижимости - наиболее доступный и юридически безопасный инструмент для иностранцев в Индонезии. Гражданский кодекс Индонезии (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Гражданский кодекс) допускает заключение договоров аренды между иностранными гражданами и индонезийскими собственниками без ограничений по сроку, если иное не установлено специальным законодательством. На практике договоры аренды вилл и апартаментов на Бали заключаются на срок от 1 до 25 лет с единовременной или поэтапной оплатой.

Индонезийское право различает два основных вида аренды недвижимости: sewa (краткосрочная аренда, аналог найма) и sewa menyewa с элементами долгосрочного пользования. Для туристической аренды вилл применяется также модель lease agreement (договор аренды в западном понимании), которую нотариусы оформляют на основании Гражданского кодекса. Договор аренды сроком свыше одного года подлежит нотариальному удостоверению и рекомендуется к регистрации в Badan Pertanahan Nasional (Национальное агентство по земельным вопросам) для защиты от претензий третьих лиц.

Ключевые риски при аренде: отсутствие проверки правового титула арендодателя, аренда у лица, не являющегося собственником или уполномоченным представителем, а также отсутствие в договоре условий о продлении, преимущественном праве и судьбе улучшений. На практике многие договоры аренды вилл на Бали составляются на индонезийском языке без нотариального удостоверения - такой документ не защищает арендатора при споре с собственником.

Пропуск нотариального удостоверения долгосрочного договора аренды лишает иностранца возможности зарегистрировать обременение на объект - в результате собственник вправе продать недвижимость третьему лицу, и новый владелец не будет связан условиями аренды. Это необратимое последствие, которое невозможно исправить после совершения сделки.

Отдельного внимания заслуживает аренда коммерческой недвижимости для ведения бизнеса. Иностранная компания (PT PMA) вправе арендовать офисные и торговые помещения без ограничений, однако договор аренды должен соответствовать заявленному виду деятельности компании согласно лицензии OSS (Online Single Submission, единая система разрешений). Несоответствие адреса аренды и фактического места деятельности влечёт риски при продлении бизнес-лицензии.

Корпоративные структуры для владения недвижимостью: PT PMA и другие инструменты

PT PMA (акционерное общество с иностранными инвестициями) - основной корпоративный инструмент для иностранцев, желающих владеть недвижимостью в Индонезии на праве Hak Guna Bangunan. Закон об инвестициях № 25/2007 и Закон о компаниях № 40/2007 устанавливают порядок регистрации PT PMA, минимальный уставный капитал и требования к составу акционеров. С 2021 года Omnibus Law (Закон о создании рабочих мест № 11/2020) существенно упростил требования к минимальному капиталу для ряда секторов, однако недвижимость по-прежнему входит в перечень секторов с ограничениями для иностранного участия согласно Daftar Negatif Investasi (Негативный инвестиционный список).

Для туристической недвижимости (виллы, гостиницы, апартаменты для сдачи в аренду) PT PMA может получить Hak Guna Bangunan на срок до 30 лет с продлением. При этом компания обязана соответствовать требованиям к виду деятельности: KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia, Стандартная классификация видов деятельности) должен включать управление недвижимостью или гостиничный бизнес. Несоответствие кода KBLI фактической деятельности - распространённая ошибка, которая выявляется при налоговых проверках и может повлечь аннулирование лицензии.

Альтернативный инструмент - долгосрочная аренда через PT PMA с правом субаренды. Компания арендует землю у индонезийского собственника на 25-30 лет, строит объект на праве Hak Guna Bangunan и сдаёт его в субаренду конечному пользователю. Эта структура применяется при девелоперских проектах на Бали и Ломбоке, когда иностранный инвестор не хочет нести операционные расходы на поддержание PT PMA в активном состоянии.

Группа инвесторов из России структурировала покупку земельного участка под гостиничный комплекс на Ломбоке весной 2025 года: через PT PMA получили Hak Guna Bangunan на 30 лет, согласовали KBLI под управление гостиницей и зарегистрировали обременение в Национальном агентстве по земельным вопросам - общая стоимость проекта составила около 1,2 млн USD.

Многие недооценивают налоговые последствия корпоративной структуры. PT PMA обязана уплачивать налог на прибыль по ставке, установленной Законом о подоходном налоге № 36/2008 с последующими изменениями, а также НДС при оказании услуг аренды. Дивиденды, выплачиваемые иностранному акционеру, облагаются налогом у источника - его ставка зависит от наличия соглашения об избежании двойного налогообложения между Индонезией и страной резидентства акционера. Россия и Индонезия имеют действующее соглашение об избежании двойного налогообложения, что снижает налоговую нагрузку при репатриации прибыли.

Процедура due diligence и регистрация сделок с недвижимостью

Due diligence (правовая проверка) объекта недвижимости в Индонезии включает проверку правового титула в Badan Pertanahan Nasional, анализ обременений, ипотек и арестов, а также проверку соответствия объекта зонированию (RTRW - Rencana Tata Ruang Wilayah, план территориального зонирования). Без этой проверки покупатель или долгосрочный арендатор рискует получить объект с обременениями, которые не позволят его использовать по назначению или перепродать.

Регистрация сделки осуществляется через нотариуса, имеющего статус PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, уполномоченный составитель актов о земле). Только PPAT вправе удостоверять сделки с земельными участками и строениями. Выбор нотариуса без статуса PPAT - типичная ошибка иностранцев, которая делает сделку юридически ничтожной. После подписания акта PPAT обязан подать документы на регистрацию в Badan Pertanahan Nasional в течение 7 рабочих дней.

При покупке объекта через PT PMA дополнительно требуется корпоративное одобрение сделки (решение совета директоров или общего собрания акционеров в зависимости от устава), а также проверка соответствия сделки заявленному виду деятельности компании. Регулятор BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal, Координационный совет по инвестициям) вправе проверить соответствие активов компании её инвестиционному плану.

Налоговые обязательства при сделках с недвижимостью: продавец уплачивает PPh (Pajak Penghasilan, налог на доходы) в размере, установленном Правительственным регламентом № 34/2016, покупатель - BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, налог на приобретение прав на землю и строения). Оба налога уплачиваются до подписания акта PPAT - без подтверждения уплаты нотариус не вправе удостоверить сделку. Неочевидный риск: занижение стоимости сделки в акте для минимизации налогов влечёт доначисление и штрафы со стороны Direktorat Jenderal Pajak (Главное управление налогов Индонезии).

Защита прав при спорах о недвижимости в Индонезии

Споры о правах на недвижимость в Индонезии рассматриваются в системе общих судов (Pengadilan Negeri, суд первой инстанции) с апелляцией в Pengadilan Tinggi и кассацией в Mahkamah Agung (Верховный суд Индонезии). Для иностранцев принципиально важно, что индонезийские суды применяют исключительно индонезийское право к сделкам с недвижимостью, расположенной на территории страны, - оговорки о применении иностранного права в договорах аренды недвижимости не имеют силы.

Альтернативный механизм разрешения споров - арбитраж через BANI (Badan Arbitrase Nasional Indonesia, Национальный арбитражный центр Индонезии). Арбитражная оговорка в договоре аренды или купли-продажи позволяет избежать длительного судебного процесса: BANI рассматривает споры в среднем за 6-12 месяцев против 2-4 лет в государственных судах. Для международных сделок применима также Нью-Йоркская конвенция 1958 года - Индонезия является её участником, что позволяет исполнять иностранные арбитражные решения на территории страны.

Обеспечительные меры в индонезийских судах (sita jaminan, арест имущества) могут быть получены до вынесения решения по существу при наличии достаточных оснований. Суды Индонезии придерживаются позиции, что иностранец вправе обратиться за обеспечительными мерами наравне с гражданами страны, однако на практике процедура занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Пропуск срока исковой давности по спорам о правах на недвижимость (общий срок - 30 лет по Гражданскому кодексу, специальные сроки - от 1 до 5 лет по отдельным основаниям) лишает истца права на судебную защиту.

Регистрация обременения в Badan Pertanahan Nasional до возникновения спора - единственный надёжный способ защиты долгосрочного арендатора от претензий новых собственников. Отсутствие такой регистрации означает, что при продаже объекта новый владелец не будет связан условиями аренды - и суд, как правило, встаёт на его сторону.

Частые вопросы

1. Может ли иностранец купить землю в Индонезии в полную собственность?

Нет: Закон № 5/1960 (Основной аграрный закон) прямо запрещает иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам приобретать землю на праве Hak Milik (полная собственность). Иностранцы вправе использовать право Hak Pakai (право использования) при наличии постоянного вида на жительство, либо действовать через PT PMA, которая может получить Hak Guna Bangunan. Попытки обойти запрет через номинальных владельцев-граждан Индонезии влекут ничтожность сделки и потерю инвестиций.

2. На какой срок иностранец может арендовать недвижимость в Индонезии?

Гражданский кодекс Индонезии не устанавливает максимального срока аренды для иностранцев. На практике договоры долгосрочной аренды вилл и апартаментов заключаются на срок от 5 до 25 лет с опционом на продление. Договор сроком свыше одного года рекомендуется удостоверять нотариально и регистрировать в Badan Pertanahan Nasional - только тогда арендатор защищён от претензий новых собственников объекта.

3. Что такое PT PMA и зачем она нужна для покупки недвижимости?

PT PMA - акционерное общество с иностранными инвестициями, зарегистрированное по Закону № 40/2007 и Закону № 25/2007. Через PT PMA иностранный инвестор может получить право Hak Guna Bangunan на землю и строения сроком до 30 лет с продлением. Это единственный легальный способ для иностранца владеть недвижимостью в Индонезии в форме, близкой к собственности. Компания должна соответствовать требованиям к виду деятельности, уставному капиталу и отчётности.

4. Какие налоги уплачиваются при сделках с недвижимостью в Индонезии?

При продаже недвижимости продавец уплачивает налог на доходы (PPh) по ставке, установленной Правительственным регламентом № 34/2016. Покупатель уплачивает налог на приобретение прав (BPHTB). Оба налога перечисляются до подписания акта у нотариуса PPAT. Иностранные акционеры PT PMA дополнительно уплачивают налог у источника с дивидендов - его ставка снижается при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между Индонезией и страной резидентства акционера.

5. Как разрешаются споры о недвижимости с участием иностранцев в Индонезии?

Споры о правах на недвижимость в Индонезии рассматриваются индонезийскими судами общей юрисдикции с применением индонезийского права - выбор иностранного права в договоре недействителен для таких споров. Альтернатива - арбитраж BANI (Национальный арбитражный центр Индонезии) при наличии арбитражной оговорки в договоре. Индонезия является участником Нью-Йоркской конвенции 1958 года, что позволяет исполнять иностранные арбитражные решения на её территории.

Право собственности и аренды недвижимости в Индонезии - сложная система с жёсткими ограничениями для иностранцев, множеством специальных норм и высокими рисками при самостоятельном оформлении сделок. Ключевые инструменты - Hak Pakai для физических лиц с ВНЖ, Hak Guna Bangunan через PT PMA для инвесторов и долгосрочная аренда с нотариальным удостоверением - каждый требует индивидуального анализа применительно к конкретной цели и объекту.

Юридическая фирма "Ветров и партнёры" сопровождает русскоговорящих клиентов при сделках с недвижимостью в Индонезии: от due diligence и выбора правовой структуры до регистрации сделки и защиты интересов в суде или арбитраже. Если вы планируете приобрести, арендовать или структурировать владение недвижимостью на Бали, в Джакарте или других регионах Индонезии, обратитесь к Арсену Саркисяну, специализирующемуся на защите зарубежных активов и международных корпоративных структурах.

09 апреля 2026 года