Недвижимость в Аргентине: покупка для иностранцев

Аргентина. Недвижимость

Аргентина. Недвижимость

Аргентинский рынок недвижимости привлекает русскоговорящих инвесторов возможностью приобрести активы в долларовом эквиваленте при относительно низком пороге входа. Однако сделки с недвижимостью в Аргентине сопряжены с правовыми особенностями, которые существенно отличаются от европейских и постсоветских стандартов: двойная валютная система, специфика регистрации прав, ограничения для нерезидентов и высокая нотариальная нагрузка. Этот материал разбирает ключевые правовые механизмы покупки, владения и продажи недвижимости в Аргентине - от структуры сделки до налоговых последствий и типичных ошибок иностранных покупателей.

Правовая основа сделок с недвижимостью в Аргентине

Гражданский кодекс Аргентины - Código Civil y Comercial de la Nación (Гражданский и торговый кодекс), вступивший в силу в 2015 году, - регулирует все вещные права, включая право собственности на недвижимость. Статьи 1882-1907 кодекса устанавливают систему вещных прав, среди которых доминио (dominio) - полное право собственности - является основным инструментом для иностранных инвесторов. Передача права собственности происходит исключительно через нотариально удостоверенный акт - escritura pública (публичный акт), составляемый escribano público (нотариусом).

Регистрация права собственности осуществляется в Registro de la Propiedad Inmueble (Реестр недвижимого имущества) соответствующей провинции. Аргентина - федеративное государство, и каждая провинция ведёт собственный реестр. Это означает, что правила регистрации, сроки и сборы различаются в зависимости от того, расположен ли объект в Буэнос-Айресе, Мендосе, Кордобе или Патагонии. Право собственности считается возникшим с момента внесения записи в реестр, а не с момента подписания акта.

Иностранные граждане вправе приобретать недвижимость в Аргентине без специального разрешения. Однако Ley 26.737 (Закон о земельном владении) ограничивает приобретение сельскохозяйственных угодий иностранными лицами: совокупная доля иностранного владения не может превышать установленного порога от общей площади сельскохозяйственных земель страны и провинции. Для городской недвижимости - квартир, апартаментов, коммерческих помещений - подобных ограничений нет.

Практикующие юристы обращают внимание на то, что иностранный покупатель обязан получить CDI - Clave de Identificación (идентификационный код для нерезидентов) в налоговом органе AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos - Федеральная налоговая администрация). Без этого кода нотариус не вправе удостоверить сделку. Получение CDI занимает от нескольких дней до нескольких недель и требует апостилированных документов с переводом на испанский язык.

Структура сделки: от резервирования до регистрации

Типичная сделка с недвижимостью в Аргентине проходит три последовательных этапа. Первый - reserva (резервирование): покупатель вносит задаток, как правило, в долларах США, и объект снимается с продажи на согласованный срок. Этот документ не является нотариально удостоверенным, однако фиксирует намерения сторон и условия будущей сделки.

Второй этап - boleto de compraventa (предварительный договор купли-продажи). Статья 1170 Гражданского и торгового кодекса придаёт этому документу значительную юридическую силу: при уплате не менее 25% цены покупатель приобретает право требовать принудительного исполнения сделки в судебном порядке. Boleto подписывается у нотариуса или в присутствии брокера, фиксирует цену, сроки и условия передачи объекта. На этом этапе покупатель обычно уплачивает от 10% до 30% стоимости объекта.

Третий этап - escritura pública (нотариальный акт передачи права собственности). Нотариус проверяет юридическую чистоту объекта, отсутствие обременений, задолженностей по налогам и коммунальным платежам, запрашивает выписки из реестра. После подписания акта нотариус передаёт документы на регистрацию. Срок регистрации в реестре варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от провинции и загруженности реестра.

На практике важно учитывать, что расчёты по сделкам с недвижимостью в Аргентине традиционно ведутся в долларах США наличными - так называемый "dólar billete". Это связано с историческими особенностями валютного регулирования страны. Перевод средств через банковскую систему технически возможен, однако требует соблюдения валютного законодательства и может повлечь конвертацию по официальному курсу, что существенно влияет на экономику сделки. Многие недооценивают риски, связанные с физической передачей наличных: логистику, безопасность и документальное подтверждение источника средств.

Чтобы получить чек-лист по проверке юридической чистоты объекта недвижимости в Аргентине, направьте запрос на info@vitvet.com.

Налогообложение и расходы при покупке недвижимости

Налоговая нагрузка при приобретении недвижимости в Аргентине распределяется между покупателем и продавцом. Покупатель несёт расходы на оплату услуг нотариуса (escribano), государственную пошлину за регистрацию и гербовый сбор - Impuesto de Sellos (налог на документы). Ставки гербового сбора устанавливаются на уровне провинций и различаются: в провинции Буэнос-Айрес и автономном городе Буэнос-Айрес они отличаются. Совокупные транзакционные расходы покупателя, включая нотариальные услуги, регистрацию и налоги, составляют несколько процентов от стоимости объекта.

Продавец уплачивает Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI - налог на передачу недвижимости) либо Impuesto a las Ganancias (налог на прирост капитала) - в зависимости от того, является ли объект единственным жильём продавца и как долго он им владел. Ley 27.430 (Закон о налоговой реформе 2017 года) ввёл налог на прирост капитала для физических лиц применительно к объектам, приобретённым после 1 января 2018 года. Для объектов, приобретённых до этой даты, применяется ITI по фиксированной ставке от стоимости сделки.

Иностранные владельцы недвижимости обязаны ежегодно уплачивать Impuesto Inmobiliario (налог на недвижимость), администрируемый на уровне провинции, и Impuesto sobre los Bienes Personales (налог на личное имущество), если совокупная стоимость активов в Аргентине превышает установленный порог. Нерезиденты уплачивают налог на личное имущество по повышенной ставке по сравнению с резидентами. AFIP ведёт реестр иностранных владельцев аргентинских активов, и уклонение от уплаты этого налога влечёт штрафные санкции.

Частая ошибка иностранных покупателей - занижение стоимости объекта в нотариальном акте с целью снижения налоговой нагрузки. Аргентинское законодательство устанавливает минимальные оценочные стоимости - valor fiscal (фискальная стоимость), ниже которых нотариус не вправе удостоверить сделку. При этом AFIP вправе оспорить сделку, если задекларированная стоимость существенно отклоняется от рыночной.

Сценарии для иностранных инвесторов: три типичных случая

Сценарий первый: покупка квартиры в Буэнос-Айресе для сдачи в аренду. Инвестор-нерезидент приобретает апартаменты в районе Палермо или Пуэрто-Мадеро. Объект регистрируется на физическое лицо. Доходы от аренды облагаются аргентинским налогом на доходы - Impuesto a las Ganancias - у источника выплаты, если арендатор является юридическим лицом. Если арендатор - физическое лицо, обязанность по декларированию дохода лежит на владельце. Управление объектом осуществляется через местного administrador (управляющего), что требует нотариально удостоверенной доверенности - poder notarial.

Сценарий второй: приобретение объекта через аргентинское юридическое лицо. Ряд инвесторов структурирует владение через Sociedad Anónima (акционерное общество) или Sociedad de Responsabilidad Limitada (общество с ограниченной ответственностью). Это позволяет разграничить личные и корпоративные активы, упростить передачу доли без переоформления права собственности на объект. Однако корпоративное владение влечёт обязанность вести бухгалтерский учёт, подавать корпоративную отчётность и уплачивать корпоративный налог на прибыль. Неочевидный риск: при ликвидации компании передача недвижимости участникам квалифицируется как налогооблагаемая операция.

Сценарий третий: покупка земельного участка в Патагонии. Инвестор намерен приобрести участок вблизи туристических зон - Барилоче, Сан-Мартин-де-лос-Андес. Помимо общих требований, необходимо проверить соответствие Ley 26.737: участок не должен попадать под ограничения для иностранного владения по площади и категории земель. Провинциальные реестры Рио-Негро и Неукен имеют собственные процедуры проверки. Сроки регистрации в этих провинциях нередко превышают сроки в столичном регионе.

Чтобы получить чек-лист по структурированию владения недвижимостью в Аргентине для нерезидентов, направьте запрос на info@vitvet.com.

Риски и защита прав покупателя

Аргентинское законодательство предусматривает механизмы защиты покупателя, однако их эффективность зависит от правильного оформления документов на каждом этапе. Статья 1171 Гражданского и торгового кодекса закрепляет приоритет покупателя по boleto de compraventa перед кредиторами продавца при условии добросовестности покупателя и уплаты не менее 25% цены. Это означает, что даже при банкротстве продавца после подписания предварительного договора покупатель сохраняет право требовать исполнения сделки.

Проверка юридической чистоты объекта - due diligence - включает несколько обязательных элементов. Нотариус запрашивает informe de dominio (выписку о праве собственности) и informe de inhibición (справку об отсутствии ограничений на совершение сделок продавцом). Дополнительно проверяются задолженности по Impuesto Inmobiliario, коммунальным платежам и взносам в товарищество собственников - consorcio. Многие недооценивают риск скрытых долгов по коммунальным платежам, которые в Аргентине следуют за объектом, а не за лицом.

Споры о праве собственности рассматриваются в судах общей юрисдикции - Juzgados Civiles (гражданские суды) соответствующей провинции. Судебные разбирательства по делам о недвижимости в Аргентине отличаются значительной продолжительностью - от нескольких месяцев до нескольких лет. Альтернативой служит медиация: Ley 26.589 (Закон о медиации) устанавливает обязательный досудебный медиационный этап по большинству гражданских споров, включая споры о недвижимости. Медиация проводится в течение нескольких месяцев и нередко позволяет урегулировать конфликт без судебного разбирательства.

На практике важно учитывать, что аргентинские суды применяют принцип buena fe (добросовестности) при толковании договоров. Покупатель, который не провёл надлежащую проверку объекта или проигнорировал очевидные признаки обременений, рискует получить отказ в защите своих прав. Документальное подтверждение каждого этапа сделки - от резервирования до регистрации - критически важно для последующей судебной защиты.

Аренда недвижимости: правовое регулирование и риски арендодателя

Арендные отношения в Аргентине регулируются Гражданским и торговым кодексом, а также специальным законодательством. Ley 27.551 (Закон об аренде жилья 2020 года) существенно изменил баланс прав арендодателя и арендатора: минимальный срок аренды жилья установлен в три года, индексация арендной платы привязана к официальному индексу ICL (Índice para Contratos de Locación - индекс для договоров аренды), рассчитываемому Центральным банком Аргентины. Последующие поправки скорректировали отдельные положения закона, однако базовая конструкция сохранилась.

Иностранный арендодатель сталкивается с практической сложностью: расторжение договора аренды при нарушении арендатором условий требует судебного решения. Процедура desalojo (выселения) через суд занимает от нескольких месяцев до года и более. Это обстоятельство существенно влияет на инвестиционную привлекательность долгосрочной аренды. Альтернативой служит краткосрочная туристическая аренда через платформы, которая регулируется иначе и не подпадает под ограничения Ley 27.551, однако требует соблюдения муниципальных норм - в Буэнос-Айресе действуют специальные правила для туристических апартаментов.

Коммерческая аренда регулируется общими нормами Гражданского и торгового кодекса без специального минимального срока. Стороны вправе согласовать любой срок и порядок индексации. На практике коммерческие договоры аренды нередко заключаются в долларах США с привязкой к официальному курсу или с фиксированной долларовой ставкой - в зависимости от договорённости сторон и текущего валютного регулирования.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Аргентине без открытия местного банковского счёта?

Технически - да, поскольку расчёты по сделкам традиционно ведутся наличными в долларах США. Однако отсутствие банковского счёта создаёт практические сложности: уплата налогов, коммунальных платежей и взносов в consorcio требует местного счёта или доверенного лица с аргентинским счётом. Кроме того, AFIP при регистрации CDI запрашивает банковские реквизиты для целей налогового администрирования. Открытие счёта в аргентинском банке для нерезидента возможно, но требует личного присутствия и занимает значительное время.

Каковы последствия, если продавец не передаёт объект после подписания boleto de compraventa?

Покупатель, уплативший не менее 25% стоимости объекта, вправе обратиться в суд с иском о принудительном исполнении сделки - otorgamiento de escritura (понуждение к нотариальному оформлению). Суд вправе обязать нотариуса удостоверить акт вместо продавца. Параллельно покупатель вправе требовать возмещения убытков. Срок исковой давности по таким требованиям составляет пять лет. Критически важно зарегистрировать boleto в реестре недвижимости - это защищает покупателя от последующих обременений, наложенных на объект кредиторами продавца.

Что выгоднее: покупать недвижимость на физическое лицо или через аргентинскую компанию?

Выбор структуры зависит от цели инвестиции. Владение на физическое лицо проще в администрировании, не требует корпоративной отчётности и подходит для единичных объектов. Корпоративная структура оправдана при владении несколькими объектами, планировании передачи активов наследникам без переоформления права собственности или при ведении коммерческой деятельности через объект. Налог на личное имущество для нерезидентов-физических лиц взимается по повышенной ставке, тогда как корпоративные активы облагаются иначе. Каждый вариант требует индивидуального налогового анализа с учётом страны налогового резидентства инвестора и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения между этой страной и Аргентиной.

Итоги

Аргентина предоставляет иностранным инвесторам широкий доступ к рынку недвижимости при минимальных формальных ограничениях. Правовая система - нотариальная форма сделок, провинциальные реестры, обязательная медиация - создаёт предсказуемую структуру, однако требует точного соблюдения процедур на каждом этапе. Валютная специфика, налоговые обязательства нерезидентов и риски арендных отношений делают профессиональное юридическое сопровождение обязательным условием безопасной инвестиции.

Наша юридическая фирма Ветров и партнеры имеет опыт сопровождения русскоговорящих клиентов по вопросам приобретения, структурирования владения и защиты прав на недвижимость в Аргентине. Можем оказать содействие в проведении due diligence объекта, подготовке документов для получения CDI, структурировании сделки и налоговом планировании. Чтобы получить консультацию, свяжитесь: info@vitvet.com.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал

Яна Польская, юрист-аналитик

Изучаю судебные дела и превращаю сложные конструкции закона в понятные сценарии для бизнеса. Пишу о спорах, ответственности руководителей, договорах и о том, где компании чаще всего теряют деньги из-за формальностей. Верю, что предупредить риск всегда дешевле, чем потом его оспаривать. Разделяете такой подход?

07.04.2026

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".