Арендные каникулы 2020–2025: как законно отказать или пересмотреть условия
Арендные каникулы превратились в один из самых конфликтных инструментов последних пяти лет. Арендаторы требуют освобождения от платы, ссылаясь на пандемию, санкции и экономическую турбулентность. Арендодатели оказываются перед выбором: уступить и потерять доход или отказать и получить судебный спор. Между этими полюсами — целый массив норм ГК РФ, специальных законов 2020–2022 годов и противоречивой судебной практики. Разобраться в том, когда отказ законен, а когда пересмотр условий неизбежен, — задача, цена ошибки в которой исчисляется миллионами рублей.
1. Правовая база арендных каникул: что изменилось с 2020 года
Отправная точка — Федеральный закон № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года, принятый в разгар пандемии. Закон обязал арендодателей коммерческой недвижимости предоставить отсрочку уплаты арендной платы арендаторам из пострадавших отраслей. Отсрочка распространялась на период действия режима повышенной готовности и ещё 90 дней после его отмены. Механизм был принудительным: арендатор направлял требование, и арендодатель был обязан заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней.
Параллельно действовала статья 19 того же закона, предоставившая арендаторам право на уменьшение арендной платы или расторжение договора без штрафных санкций. Это право не было безусловным: арендатор должен был доказать, что использование имущества существенно ухудшилось именно вследствие введённых ограничений. Суды с 2020 по 2022 год сформировали устойчивую позицию: одного факта включения в перечень пострадавших отраслей недостаточно — нужны доказательства реального снижения выручки.
После 2022 года ситуация усложнилась. Санкционное давление, уход иностранных арендаторов и падение трафика в торговых центрах породили новую волну требований о каникулах. Специального закона, аналогичного 98-ФЗ, принято не было. Арендаторы стали апеллировать к общим нормам ГК РФ — статьям 451, 416 и 417. Арбитражные суды реагировали неоднородно, что создало правовую неопределённость, сохраняющуюся по сей день.
Ключевой вывод: правовой режим арендных каникул 2020–2025 годов неоднороден. Обязательные каникулы по 98-ФЗ действовали в строго ограниченный период. За его пределами арендатор обязан доказывать основания для пересмотра условий в общем порядке.
2. Когда арендодатель вправе законно отказать в каникулах
Отказ арендодателя правомерен в нескольких типичных ситуациях. Первая — истечение периода действия 98-ФЗ. Закон распространялся на договоры, заключённые до введения режима повышенной готовности, и действовал до 1 октября 2020 года. Требования, заявленные после этой даты со ссылкой на пандемию, суды, как правило, отклоняли.
Вторая ситуация — несоответствие арендатора критериям пострадавших отраслей. Перечень таких отраслей утверждался Правительством РФ. Если деятельность арендатора в него не входила, обязанность предоставить отсрочку у арендодателя не возникала. Арбитражный суд Московского округа в ряде дел 2020–2021 годов подтвердил: арендодатель вправе отказать, если арендатор не представил документальное подтверждение принадлежности к пострадавшей отрасли.
Третья ситуация — отсутствие доказательств реального ущерба. Статья 451 ГК РФ позволяет изменить или расторгнуть договор при существенном изменении обстоятельств. Однако суды требуют доказать четыре условия одновременно: непредвидимость обстоятельств, их непреодолимость, нарушение соотношения имущественных интересов сторон и отсутствие риска в договоре. Если арендатор не может представить финансовую отчётность, подтверждающую падение выручки, суд откажет в изменении договора.
Четвёртая ситуация — злоупотребление правом. Арендатор, продолжающий вести деятельность в полном объёме, не вправе требовать каникул. Суды квалифицируют подобные требования как злоупотребление правом по статье 10 ГК РФ. Показательны дела, где арендаторы торговых площадей требовали каникул, одновременно открывая новые точки продаж.
Получите чек-лист оснований для отказа в арендных каникулах на info@vitvet.com — документ содержит 12 критериев правомерного отказа с ссылками на актуальную судебную практику.
3. Механизм пересмотра условий: процедура и сроки
Если основания для пересмотра условий аренды существуют, важно соблюсти процедуру. Досудебный порядок обязателен: статья 452 ГК РФ требует направить контрагенту предложение об изменении договора. Срок ответа — 30 дней, если иное не предусмотрено договором или законом. Только после отказа или молчания можно обращаться в суд.
Для арендаторов, действующих в рамках 98-ФЗ в 2020 году, процедура была упрощена: достаточно было направить требование, и арендодатель обязан был подписать дополнительное соглашение. Уклонение от подписания квалифицировалось судами как нарушение закона, а арендатор получал право на взыскание убытков. Сегодня этот механизм не действует — стороны возвращены в общий режим статьи 452 ГК РФ.
При обращении в арбитражный суд с иском об изменении договора на основании статьи 451 ГК РФ необходимо учитывать: суд вправе не только изменить условия, но и расторгнуть договор, если изменение невозможно без несправедливого ущерба для одной из сторон. Государственная пошлина рассчитывается как по имущественному требованию — от суммы изменяемых обязательств. При споре на 5 млн рублей пошлина составит около 48 000 рублей.
Сроки рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции — 3–6 месяцев. С учётом апелляции и кассации полный цикл может занять 12–18 месяцев. За это время арендатор, не платящий аренду, рискует получить иск о взыскании долга и расторжении договора — суды рассматривают такие дела параллельно.
Практический сценарий для торгового арендатора: выручка упала на 60% из-за закрытия торгового центра по предписанию Роспотребнадзора. Арендатор направляет предложение о снижении ставки на период закрытия, прикладывает справку из налоговой о выручке и предписание органа. Арендодатель отказывает. Арендатор обращается в АС с иском по статье 451 ГК РФ. Срок — 4–6 месяцев до решения первой инстанции, затраты на юридическое сопровождение — от 150 000 рублей.
4. Форс-мажор и невозможность исполнения: разграничение для суда
Арендаторы нередко смешивают три разных правовых инструмента: форс-мажор (статья 401 ГК РФ), невозможность исполнения (статьи 416–417 ГК РФ) и существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Каждый из них влечёт разные последствия, и суды строго разграничивают их применение.
Форс-мажор освобождает от ответственности за нарушение обязательства, но не прекращает само обязательство. Арендатор, ссылающийся на форс-мажор, не платит неустойку за просрочку, но обязан погасить основной долг по арендной плате. Пленум ВС РФ в постановлении № 7 от 2016 года разъяснил: форс-мажор — это обстоятельство, которое нельзя было предвидеть и преодолеть. Пандемия была признана судами форс-мажором лишь в части, непосредственно связанной с введёнными ограничениями.
Невозможность исполнения по статье 416 ГК РФ прекращает обязательство полностью, но только если исполнение объективно невозможно — например, арендованное помещение уничтожено. Статья 417 ГК РФ применяется, когда исполнение стало невозможным из-за акта государственного органа: запрета на деятельность, изъятия имущества. В период пандемии суды применяли статью 417 к ситуациям, когда помещение было закрыто по прямому предписанию властей, — в таких случаях арендная плата не начислялась за период фактической невозможности использования.
Существенное изменение обстоятельств по статье 451 ГК РФ — наиболее сложный инструмент. Суды применяют его крайне осторожно. Верховный суд в обзоре практики 2021 года указал: экономический кризис сам по себе не является основанием для изменения договора по статье 451 ГК РФ, поскольку предпринимательская деятельность изначально сопряжена с риском. Необходимо доказать, что именно конкретные обстоятельства, а не общая экономическая ситуация, сделали исполнение договора несправедливым.
Запросите чек-лист разграничения форс-мажора, невозможности исполнения и ст. 451 ГК РФ на info@vitvet.com — поможет выбрать правильную стратегию защиты в суде.
5. Судебная практика 2020–2025: ключевые тенденции и позиции судов
Арбитражные суды за пять лет выработали несколько устойчивых позиций. Первая: бремя доказывания лежит на арендаторе. Именно он обязан подтвердить факт снижения доходов, причинно-следственную связь с внешними обстоятельствами и невозможность исполнения договора на прежних условиях. Арендодатель занимает пассивную позицию и выигрывает, если арендатор не представил достаточных доказательств.
Вторая позиция: суды разграничивают частичную и полную невозможность использования имущества. Если торговый центр работал в ограниченном режиме (например, только продуктовые магазины), арендная плата снижалась пропорционально ограничению, а не обнулялась. АС Северо-Западного округа в 2021 году подтвердил: арендатор продуктового магазина в ТЦ не вправе требовать полного освобождения от платы, поскольку его деятельность не была запрещена.
Третья позиция: условия договора имеют приоритет. Если стороны заранее предусмотрели порядок действий при форс-мажоре или распределили риски, суд следует договору. Арендодатели, включившие в договор оговорку о том, что экономические изменения не являются основанием для пересмотра ставки, успешно защищали свои позиции в судах.
Четвёртая позиция, актуальная для периода 2022–2025 годов: санкции и уход иностранных компаний не признаются форс-мажором для российских арендаторов. АС Московского округа в ряде дел 2022–2023 годов отказал арендаторам, потерявшим иностранных субарендаторов, в снижении арендной платы. Суд указал: риск потери контрагента — предпринимательский риск, который арендатор несёт самостоятельно.
Показательный сценарий для ресторанного бизнеса: ресторан закрыт по предписанию властей с апреля по июнь 2020 года. Арендодатель требует полную плату. Арендатор подаёт иск по статье 417 ГК РФ. Суд освобождает от платы за период фактического закрытия, но взыскивает долг за период работы на вынос. Итог: арендатор экономит 40–60% от суммы требований арендодателя.
6. Стратегии арендодателя: как защитить позицию и минимизировать риски
Арендодатель, получивший требование о каникулах, должен действовать системно. Первый шаг — правовой анализ договора. Необходимо проверить: есть ли в договоре форс-мажорная оговорка, как распределены риски, предусмотрен ли порядок пересмотра ставки. Договоры, заключённые после 2020 года, как правило, содержат детальные положения об этом — более ранние договоры часто уязвимы.
Второй шаг — оценка позиции арендатора. Арендодатель вправе запросить финансовую отчётность арендатора для проверки реального ущерба. Если арендатор отказывается предоставить документы, это само по себе аргумент против его требований в суде. Суды расценивают непредставление доказательств как процессуальное поведение, свидетельствующее о слабости позиции.
Третий шаг — переговоры с фиксацией позиции. Если арендодатель готов на частичные уступки, важно оформить их как временную меру с чётко ограниченным сроком и условием возврата к прежней ставке. Дополнительное соглашение должно содержать: период действия льготы, условия её прекращения, порядок погашения отложенных платежей. Устные договорённости судами не принимаются.
Четвёртый шаг — превентивная защита через договор. При заключении новых договоров или пролонгации существующих рекомендуется включать: исчерпывающий перечень обстоятельств, не являющихся форс-мажором; условие о том, что снижение выручки арендатора не влечёт автоматического пересмотра ставки; порядок документального подтверждения оснований для каникул. Такие оговорки существенно снижают риск успешного иска по статье 451 ГК РФ.
Пятый шаг — мониторинг задолженности. Арендодатель, допустивший накопление долга свыше двух месяцев, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании статьи 619 ГК РФ. Однако предварительно необходимо направить письменное предупреждение с разумным сроком для погашения долга. Суды отказывают в расторжении, если предупреждение не было направлено или срок был явно недостаточным.
Часто задаваемые вопросы
Вправе ли арендодатель отказать в каникулах, если арендатор входит в перечень пострадавших отраслей, но продолжает работать?
Да, вправе — в части полного освобождения от платы. Включение в перечень пострадавших отраслей давало право на отсрочку по 98-ФЗ в 2020 году, но не на полное освобождение от арендной платы. Если арендатор продолжал вести деятельность, пусть и в ограниченном режиме, суды снижали плату пропорционально ограничению. Арендодатель вправе возражать против полного освобождения, представив доказательства того, что арендатор использовал помещение. Ключевой аргумент — данные о фактической работе: чеки, публикации в социальных сетях, сведения о доставке.
Можно ли включить в новый договор аренды условие, полностью исключающее право арендатора на каникулы?
Частично — да. Стороны вправе договориться об исчерпывающем перечне оснований для пересмотра условий и исключить из него экономические кризисы, санкции и падение выручки. Однако полностью исключить применение статьи 417 ГК РФ нельзя: если государственный орган запретит деятельность арендатора, обязательство по уплате арендной платы прекратится в силу закона независимо от условий договора. Грамотно составленная форс-мажорная оговорка снижает риски арендодателя на 60–70%, но не устраняет их полностью.
Что делать арендодателю, если арендатор перестал платить, ссылаясь на каникулы, но никаких документов не предоставил?
Арендодатель должен действовать в два этапа. Сначала — направить письменное требование об уплате долга с указанием срока (обычно 10–14 дней) и предупреждением о расторжении договора. Если долг не погашен — подать иск о взыскании задолженности и расторжении договора в арбитражный суд. Ссылки арендатора на каникулы без документального подтверждения суды отклоняют. Параллельно можно заявить обеспечительные меры — арест имущества арендатора. Срок рассмотрения иска о взыскании долга — 3–4 месяца, государственная пошлина — от 2 000 рублей в зависимости от суммы требований.
Итог: системный подход вместо ситуативных решений
Арендные каникулы 2020–2025 годов — не единый правовой институт, а совокупность инструментов с разными основаниями, сроками и последствиями. Арендодатель, понимающий эту структуру, способен законно отказать в необоснованных требованиях и защитить доходную базу. Арендатор, знающий реальные пределы своих прав, избегает судебных поражений и репутационных потерь. Ошибки в этой сфере — неправильная квалификация основания, пропуск досудебного порядка, отсутствие доказательной базы — стоят от 200 000 рублей судебных расходов и потери нескольких месяцев аренды.
Юридическая фирма «Ветров и партнёры» сопровождает арендные споры в арбитражных судах всех инстанций с 2010 года. Мы защищали интересы как арендодателей торговых центров, так и арендаторов в делах о пересмотре условий договоров в период 2020–2024 годов. Если вам нужен анализ договора, подготовка позиции для переговоров или представительство в суде — напишите на info@vitvet.com.
Получите чек-лист защиты арендодателя при требованиях о каникулах на info@vitvet.com — 15 практических шагов с ссылками на актуальные нормы и судебную практику.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Арсен Саркисян, юрист-аналитик. Разбираю судебную практику, нормы и тонкие места законодательства так, чтобы ими можно было пользоваться в работе, а не только цитировать. Пишу про споры, налоги, договоры и правоприменение - без воды, с выводами и алгоритмами действий. Считаю, что право должно быть инструментом, а не источником неопределённости. Так полезнее?
11.03.2026
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данной или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
