Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.08.2013 г. по делу № А21-4376/2012.
Из материалов дела.
Общество обратилось к муниципалитету с просьбой выкупить арендуемое помещение по рыночной цене, за минусом стоимости неотделимых улучшений, которые произвело Общество за время аренды. Муниципалитет отказал, ссылаясь на то, что, во-первых, Общество относится к субъектам малого предпринимательства, которым муниципальная поддержка не оказывается, во-вторых, потому что Общество на момент подачи заявления не обладало действующим договором аренды в отношении испрашиваемого помещения, в-третьих, стоимость помещения была неверно определена Обществом исходя из того, что неотделимые улучшения были произведены без согласия арендодателя. Суды первой и апелляционной инстанции посчитали иначе и обязали муниципалитет заключить договор купли-продажи.
Позиция кассации.
1. Общество не является субъектом предпринимательства, которому оказывается государственная поддержка, так как основным видом деятельности заявителя является предоставление услуг ломбарда, который в силу п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона № 209 о развитии малого и среднего предпринимательства в РФ не наделен возможностью пользоваться государственной поддержкой. Отсутствие в наименовании Общества слова «ломбард», не является доказательством того, что Общество не осуществляет услуги ломбарда, а исходя из материалов дела, указывает лишь на то, что Общество не привело свои учредительные документы в соответствие с изменившемся законодательством.
2. Судами не исследован вопрос о непрерывности пользования арендованным помещением. В деле есть доказательства, что часть объекта арендовалась другими организациями.
3. Стоимость неотделимых улучшений не влияет на цену помещения, если они произведены без согласия арендодателя (ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности).
Комментарий.
1. Напомню, что существует три условия, при которых возможна реализация преимущественного права выкупа:
Срок владения. Имущество должно находиться в непрерывном владении заявителя в течение двух и более лет.
Отсутствие задолженности. Для одних категорий заявителей на день заключения договора купли-продажи, для других, на день подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа.
Помещение не должно быть включено в перечень имущества, подлежащего передаче во временное владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. С учетом исключения, предусмотренного ч. 2.1. ст. 9 Закона 159-ФЗ.
Также до 1 июля 2013 г. требовалось соблюдения условия о предельной площади выкупаемого помещения, но сейчас это положение утратило силу.
2. В данном случае, суды не замечали очевидного факта – Общество, и подтверждений этого в материалах дела достаточно, в качестве основного вида деятельности оказывало услуги ломбарда, а, следовательно, не может относиться к субъектам, обладающим преимущественным правом.
3. Однако в целом, позиция судов в отношении реализации преимущественного права на выкуп помещения, достаточно лояльная к предпринимателям. Так, например, суд запретил арендодателю воспрепятствовать реализации указанного права, решив дело в пользу арендатора (см. Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2012 г. по делу № А76-13976/2011). Другим решением, суд, несмотря на включение помещения в перечень объектов, не подлежащих продаже, удовлетворил требование арендатора о заключении договора купли-продажи (см. Постановление ФАС Уральского округа от 03.10.2011 г. по делу № А60-3542/2011).
Зоя Левашева
p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Здравый смысл при оценке действий пристава
2. Оспаривание сделки ликвидированного юрлица бывшим учредителем
4. Нужно все хорошо рассказать
5. О пропущенном сроке на компенсацию за нарушение разумного срока при судопроизводстве
6. Виды и условия установления сервитутов
7. Проценты по банковской гарантии как разновидность судебных издержек
8. К какой группе потребителей электроэнергии относится предприниматель?
9. Магазин отвечает за контрафакт в продаваемом журнале
10. Аренда земельного участка и невозможность его использования
