Проверяем помещение, арендатора и продавца до сделки. Задача — понять, что вы покупаете поток платежей, а не обещание доходности из объявления.
Готовый арендный бизнес продаётся как инструмент с предсказуемой доходностью: вот помещение, вот сетевой арендатор, вот ставка и срок. Проблема в том, что доходность живёт не в объявлении, а в договоре аренды, а сохранность вложений — в чистоте титула и в состоянии продавца. Любой из трёх элементов способен обнулить расчёт: арендатор с правом выйти по уведомлению, помещение с неузаконенной перепланировкой, продавец с заявлением о банкротстве в Федресурсе.
Мы проверяем все три слоя и переводим находки в деньги: насколько снижается реальная доходность, какой риск устраняется до сделки, а какой оставляет объект непригодным для покупки. Если сделка идёт дальше, сопровождаем её оформление. Смежные вопросы — в разделах покупка готового бизнеса и due diligence.
Страница входит в раздел покупка и продажа бизнеса — там собраны все направления работы со сделками с действующим бизнесом.
• нашли объект с арендатором и хотите понять, реальна ли обещанная доходность
• продавец показывает договор аренды, но не даёт его изучить целиком до внесения задатка
• арендатор — сетевой магазин, и непонятно, насколько условия договора выгодны собственнику
• объект в ипотеке или под иным обременением, и нужно понять, снимается ли оно к сделке
• продаётся не помещение, а компания, на балансе которой оно числится
• в помещении есть перепланировка, и продавец уверяет, что «это никого не волнует»
• уже купили, а арендатор через два месяца съехал или потребовал снизить ставку
• нужно проверить объект быстро, потому что продавец говорит, что есть другой покупатель
Если вы пока на стадии просмотра объявлений, начните с бесплатной проверки по открытым источникам: продавца и арендатора можно посмотреть за один рабочий день.
Фокус на том, что определяет реальную доходность и сохранность вложений, а не на формальном наборе справок.
Титул и история объекта. Кто собственник по ЕГРН, как объект приобретался, сколько раз менял владельцев, нет ли незавершённых споров о праве. Частая смена собственников за короткий срок — сама по себе повод разбираться глубже.
Обременения. Ипотека, залог, аренда третьих лиц, сервитуты, аресты, запреты на регистрационные действия. Проверяем, снимаются ли они к моменту сделки и что произойдёт, если продавец не исполнит обещание их снять.
Арендатор. Платёжеспособность по открытым источникам: судебные споры, исполнительные производства, налоговая задолженность, признаки банкротства. Арендатор, против которого идут взыскания, перестанет платить раньше, чем вы окупите покупку.
Договор аренды. Срок и регистрация, порядок и основания расторжения, право одностороннего выхода, индексация ставки, обеспечительный платёж, распределение расходов на коммунальные услуги и ремонт, условия о субаренде. Здесь чаще всего и обнаруживается, что доходность в объявлении завышена.
Продавец. Собственные долги, исполнительные производства, заявления о банкротстве. Сделка, совершённая перед банкротством продавца, оспаривается, и покупатель теряет объект.
Назначение помещения и перепланировки. Соответствие фактического использования назначению, наличие узаконенных изменений, требования пожарной безопасности. Предписание о приведении помещения в исходное состояние способно остановить работу арендатора.
Мы не раскрываем конфиденциальную информацию, но можем показать типичные ситуации и результаты.
Всего на сайте — 75+ кейсов по разным категориям споров и проектов. При обращении подберём пример, максимально близкий к вашей ситуации.
Типовая страница не заменяет разбора конкретного объекта: доходность арендного бизнеса определяется договором, а он у каждого объекта свой. Пришлите объявление и договор — скажем, где расчёт продавца расходится с реальностью.
WhatsApp: +7 (983) 510-38-76 · Telegram: +7 (983) 510-38-76 ·
15+ лет корпоративной практики, рейтинг Право.ru-300. Первичная оценка объекта бесплатна.
Ведёт юридическую практику с 2014 года. Специализируется на корпоративных спорах, сделках с долями и акциями, банкротстве и защите от субсидиарной ответственности. Окончил юридический факультет НГУ.
Спикер Клуба сибирских корпоративщиков. Даёт экспертные комментарии для изданий «Континент-Сибирь» и e-pepper. Ведёт дела в арбитражных судах, включая Суд по интеллектуальным правам.
В сделках с арендным бизнесом отвечает за проверку связки «объект — арендатор — продавец» и за то, чтобы обещанная доходность подтверждалась договором, а не расчётом в презентации.
Проверкой арендного бизнеса занимается выделенная группа юристов. При необходимости привлекаем специалистов по налогам и банкротству.
Стоимость зависит от размера сделки, её конструкции и объёма работы. Ориентировочные вилки:
| Услуга | Стоимость | Что включено |
| Экспресс-проверка по открытым источникам | 0 руб. | Собственник, арендатор, обременения, признаки банкротства. Подать запрос |
| Консультация и оценка рисков объекта | от 10 000 руб. | Разбор ситуации, письменное заключение |
| Полная проверка арендного бизнеса | от 80 000 руб. | Объект, титул, обременения, арендатор, договор, продавец |
| Спор с продавцом или арендатором | от 80 000 руб. | Представительство в одной инстанции |
Госпошлины за регистрацию, нотариальные тарифы и услуги оценщика оплачиваются отдельно.
«В течение небольшого (около 9 месяцев), но крайне интенсивного сотрудничества с компанией мы не перестаём отмечать высочайший профессионализм её юристов, их компетентность в юридических вопросах и клиентоориентированность.»
— Генеральный директор ЗАО Фирма «Евросфера» К.М. Корнев
«Начиная с 2011 года юридическая фирма постоянно подтверждает высокий уровень профессионализма её юристов, системный подход в решении поставленных задач.»
— Директор ООО «Мультисофт» Никифоров М.А.
«Юристы проявили себя как профессионалы своего дела, широкий опыт и грамотно выстроенная стратегия работы обеспечили выполнение поставленных задач в полном соответствии с нашими ожиданиями. Мы считаем большой удачей, что в своё время обратились именно к Вам.»
— Директор ООО «Интер-Спринклер» В.П. Пахомов
Результат по каждому делу зависит от конкретных обстоятельств. Больше отзывов с благодарственными письмами — на главной странице.
Результат по каждому делу зависит от конкретных обстоятельств. Больше отзывов — на странице Рекомендации.
Что такое готовый арендный бизнес и в чём его отличие от обычной покупки помещения?
Готовый арендный бизнес — это помещение, которое продаётся вместе с действующим арендатором и договором аренды. Покупатель платит не за квадратные метры, а за поток арендных платежей. Поэтому ключевой предмет проверки здесь не только титул на недвижимость, но и сам арендатор с его платёжеспособностью и договором.
Как проверить, что арендатор действительно платит и не съедет через месяц?
Смотрим платёжеспособность арендатора по открытым источникам: суды, исполнительные производства, признаки банкротства, налоговая задолженность. Отдельно изучаем договор: срок, порядок расторжения, наличие права арендатора выйти в одностороннем порядке, обеспечительный платёж. Договор с возможностью выхода в любой момент по уведомлению обесценивает всю доходность.
Что происходит с договором аренды при смене собственника помещения?
Переход права собственности не прекращает аренду — новый собственник становится арендодателем на тех же условиях. Но важны детали: зарегистрирован ли долгосрочный договор, есть ли у арендатора преимущественное право на выкуп, не содержит ли договор условий, привязанных к личности прежнего собственника.
Насколько опасно, что продавец помещения близок к банкротству?
Это один из главных рисков в таких сделках. Продажа недвижимости незадолго до банкротства продавца оспаривается управляющим и кредиторами, особенно если цена ниже рыночной. Покупатель может лишиться объекта и встать в очередь кредиторов за своими деньгами. Поэтому продавец проверяется не менее тщательно, чем сам объект.
Что проверять, если арендатор — крупная торговая сеть?
Сетевой арендатор снижает риск неплатежей, но повышает риск невыгодных условий. В таких договорах обычно жёстко зафиксирована индексация, ограничено право арендодателя повышать ставку, предусмотрен длительный срок выхода и часто — право сети расторгнуть договор при закрытии точки. Доходность считается по фактическим условиям, а не по обещаниям продавца.
Какие обременения бывают у помещения помимо ипотеки?
Залог в пользу банка, аренда третьих лиц, сервитуты, ограничения по назначению помещения, неузаконенные перепланировки, требования по пожарной безопасности, споры с управляющей компанией по общему имуществу. Часть из них видна в ЕГРН, часть — только при изучении документов и осмотре объекта.
Короткий чек-лист для покупателя: какие документы запросить по объекту и арендатору, какие условия договора аренды чаще всего обесценивают доходность и какие ответы продавца должны насторожить. Напишите в мессенджер слово «Чек-лист ГАБ» — отправим бесплатно.
Опишите ситуацию — ответим в течение 2 часов.
Если объект уже выбран и решение нужно принять быстро — напишите нам:
Конфиденциальность гарантирована · Ответ в течение 2 часов · Бесплатная первичная оценка
Наша юридическая компания сопровождает сделки с арендным бизнесом в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
WhatsApp
Telegram