×
г.Новосибирск

Признание права залогодержателя на предмет ипотеки

17.03.2015

Договор залога: признание права залога залогодержателя на объект залога

Залог недвижимости по кредитному договору с банком - нередкое явление в настоящее время. Как соотносятся право залога и запись об ипотеке и какие обстоятельства подлежат доказыванию по спору о признании права залога - в нашем сегодняшнем материале.

Фабула дела:

иск Общества (поручителя) к Предпринимателю (должнику) о признании права залога на нежилые помещения, принадлежащие третьему лицу. Залог обеспечивает кредитный договор с банком. Имеется решение суда общей юрисдикции о взыскании долга солидарно с нескольких поручителей (физических и юридических лиц, в т.ч. Общества и собственника имущества), обращении взыскания на недвижимость в залоге. 

 

После вынесения решения регистрационная запись об ипотеке была погашена на основании заявления должника и правопреемника Банка, основание - в связи с исполнением основного обязательства. Через два года после погашения записи поручитель частично исполнил обязательство должника по кредитному договору, оформил замену кредитора в данной части, однако не смог зарегистрировать обременение в связи с погашением регистрационной записи.

 

Суды первой и второй инстанции посчитали, что основное обязательство перестало быть обеспеченным ипотекой, на момент перехода права залог отсутствовал, права залогодержателя не могли перейти к поручителю.

 

Суд кассационной инстанции не согласился, отправил дело на пересмотр (Постановление АС ЗСО от 10.02.2015 по делу № А67-3575/2014). 

 

Выводы суда:

 

1. Запись об ипотеке возможно восстановить только по итогам рассмотрения искового спора о правах на недвижимость: по иску о признании права залога.
 

2. Суды ограничились формальным установлением факта отсутствия в ЕГРП записи об ипотеке. Вместе с тем, суды не учли что погашение записи и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не приравниваются к действиям по государственной регистрации прав.
 

3. Суды не устранили противоречия между установленными ими же обстоятельствами: с одной стороны - исполнение кредитного обязательства и погашение записи, с другой стороны - частичное исполнение обязательств должника поручителем спустя два года.
 

4. Судам следовало установить время и основание прекращения права залога, правомерность его прекращения на основании заявления кредитора и должника при наличии решения суда, обоснованность вывода о прекращении права залога до оплаты долга поручителем.
 

5. Необходимо было выяснить вопросы о собственнике спорного имущества, установить цель его приобретения физическим лицом-предпринимателем.
 

6. Судам следовало разрешить вопрос, связанный с возможностью обращения с иском о признании за новым кредитором права залога в части исполненного им обязательства при наличии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

 

Дополнительно отмечаем, что первоначальная формулировка исковых требований была: о государственной регистрации обременения. Затем истец пожелал изменить исковые требования на «признание права залога». Суд первой инстанции исковые требования принял со следующей оценкой «истец изменяет одновременно и предмет и основание иска, фактически заявляя новые исковые требования. Вместе с тем, из принципа процессуальной экономии, учитывая, что принятие указанных требований фактически не влечет изменения обстоятельств, подлежащих доказыванию, суд протокольным определением принял заявленное уточнение иска».

 

Прокомментируем:

 

1) Суду первой инстанции не следовало делать подобных оговорок об изменении исковых требований. Заявление требовалось принять, либо отказать в принятии изменений, мотивировав соответствующее решение. В судебных актах не должно быть подобных фраз о том, что процессуальное требование не соответствует нормам права, но в связи с некими обстоятельствами суд соглашается его принять.

 

2) В оценке существа спора суды первой и апелляционной инстанций ограничились констатацией фактов – описательная часть занимает большую часть судебных актов, выводы суда не мотивированы, приведенные нормы права не обосновывают принятые решения.

 

3) Считаем, что кассация приняла правильное решение – обстоятельства дела не выяснены, имеются противоречия в установленных судами фактах. Положительно оцениваем и тот факт, что суд кассационной инстанции подробно описал круг обстоятельств, подлежащих дополнительному установлению.

 

Яна Польских

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1. Уменьшение налога на прибыль. Затраты на маркетинговые исследования

2. Особенности учета основных средств

3. Учет расходов на ремонт

4. Продажа доли компании. Действительность договора купли-продажи доли. 

5. Сомнительные долги в налоговом учете.

6. Ограничение свободы договора

7. Налоговый учет процентов по кредиту

8. Банкротство застройщиков

9. Рейтинг юридической фирмы и юриста как критерий ее выбора

10. Как замотивировать персонал и клиентов компании

Бесплатный бизнес-вебинар
от управляющего партнера Виталия Ветрова
«Как избежать ответственности?»
25 июля 2019 (12:00 мск)
×