Итак. Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ № ВАС-18221/12 от 04.03.2013.
Фабула дела.
Администрация муниципального образования обратилась с иском к застройщику о взыкании убытков. Данные убытки были причинены в связи с не передачей ответчиком причитающего имущества (жилые помещения площадью около 500 кв.м.). Суды трех инстанций отказали администрации, посчитав договор в части индивидуализации жилой пощади незаключенным. ВАС РФ пришел к иным выводам.
Выводы суда.
1. Для определения существенности условия имеет значение и прямое указание одной из сторон на подобную ее оценку (в договоре, иных документах). Так, существенным условием договора аренды земельного участка является обязательная передача 10 процентов площади жилого дома, который будет построен на нем.
2. Договор аренды земельного участка, предусматривающий передачу части жилой площади в жилом доме, построенном на этом земельном участке, является договором, по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
3. Именно поэтому нужно применять положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, посвященному данному договору. При его применении однозначно должны быть устранены сомнения в отсутствии данных, позволяющих установить объект недвижимого имущества.
4. Так, не предусмотренное в тексте договора условие может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенные в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор – заключенным.
5. Т.к. договор в части передачи земельного участка исполнен, то нет оснований считать его незаключенным.
6. В случае возникновения спора, суд может сам определить подлежащую передачу недвижимую вещь, исходя из текста договора, практики между сторонами и пр.
7. Если должник не может передать индивидуально-определенную вещь, то кредитор вправе взыскать убытки.
Комментарии.
1. Одним из ключевых моментов при рассмотрении дела явилось отсутствие информации, что на том же земельном участке, о котором речь шла в договоре между сторонами, были построены и иные жилые дома. В противном случае, говорить об индивидуализации вещи проблематично. А оставлять разрешение данного вопроса только на усмотрение суда безосновательно. Впрочем, это только на наш взгляд.
2. В случае, если правовая позиция ответчика сводится к отсутствию согласованности условия договора в части касающейся определения конкретного дома, то подобные обстоятельства подлежат доказыванию. Одной лишь общей формулировки условия недостаточно, чтобы согласится с возражениями о несогласованности предмета договора, невозможности согласования данного условия или исполнения.
3. В случае, если на этапе заключения договора или его исполнения существуют сложности с толкованием, то целесообразно представлять соответствующие возражения. Отсутствие обратного может свидетельствовать о предельной ясности написанного для сторон договора.
4. Если вы считаете, что вам удастся избежать возмещения убытков кредитора, то не стоит быть столь самоуверенным.
5. Суд по-прежнему идет по пути сохранения, а не аннулирования обязательства в ситуации, если соответствующий договор не был признан недействительным. Тем самым, защищая стабильность гражданского оборота.
p.s. Хорошего дня вам.
Виталий Ветров
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Творческий отпуск с 15.06 по 23.06.
2. О бдительности при заключении договора ОСАГО
3. Еще раз об искусственных ситуациях, направленных на неправомерное возмещение пособий за счет ФСС
4. Освобождение от ответственности или кому на Руси жить хорошо?
5. Меньше, но лучше или просто лучше?
6. Кто платит земельный налог?
8. Как не получить отказ ФСС в возмещении выплаченных пособий
9. Экономь время за счет изменения места проведения переговоров
10. О выкупе доли при выходе из состава участников общества
