В сфере строительства, где достаточно часто применяется схема вложений инвестиций под конкретный проект, банкротства компаний-застройщиков также не является редким случаем.
Инвестирование может быть осуществлено не только вложением денежных средств в проект, но и предоставлением имущества в аренду, в том числе земельных участков под объекты застройки.
Ситуация еще больше усложняется, если строительство ведется в рамках законодательства о долевом участии в строительстве: в итоге объект возводится с привлечением как инвестиций граждан, так и инвестиций компаний либо предпринимателей, что регулируется разными законами: к примеру, невыполнение обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства влечет ответственность зачастую более внушительную, нежели невозврат инвестиций компании либо конкретному предпринимателю.
Безусловно, во втором случае защищенность вложенных инвестиций (гарантия их возврата) напрямую зависит от качества договоров, сопровождающих инвестирование.
Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2017 г. по делу А32-22094/2015.
Фабула дела
В рамках дела о банкротстве компании-застройщика конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка, на котором компания-застройщик осуществляла строительство трехэтажного многоквартирного дома в рамках законодательства о долевом участии в строительстве.
Инвестирование в проект сопровождалось заключенными между банкротящимся застройщиком и компанией-инвестором договорами инвестирования в строительство и аренды земельного участка, а также договоров о долевом участии в строительстве, заключение с гражданами которых предусматривал общий договор об инвестировании.
Конкурсный управляющий в качестве обоснования подачи заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным указал на низкую стоимость арендной платы за земельный участок, на котором компания-банкрот вела строительство жилого здания: 1 000 рублей в месяц.
При этом, конкурсным управляющим был представлен суду отчет об оценке стоимости арендной платы земельного участка, которая согласно указанному отчету, составляет 3 089 000 рублей в год, то есть 257 416,67 рублей в месяц.
Основной договор инвестирования в строительство заключен между инвестором и застройщиком заключен на сумму 157 396 000 рублей.
Суду компанией-банкротом было представлено экономическое обоснование заключение договоров инвестирования и аренды земельного участка: в случае реализации квартир по итогам проекта его выручка составляет 87 000 000 рублей.
Суд отказал в признании договора аренды земельного участка недействительным.
Позиция суда
1. Суд при вынесении решения исходил из свободы заключения договоров: между сторонами (инвестор и застройщик) мог быть заключен как один, общий, договор инвестирования, содержащий раздел о передаче инвестором застройщику в аренду земельного участка, либо – два разных договора. Указанное обусловлено тем, что предпринимателям предоставлено право как заключать не указанные в законодательстве договоры, так и комплексные договоры, содержащие в себе условия нескольких предусмотренных законом договоров.
2. Суд, оценив условия договоров как инвестирования, так и аренды, пришел к выводу об их взаимосвязанности: инвестирование денежных средств и имущества (земельный участок) имело целью дальнейшее привлечение денежных средств от граждан-участников долевого строительства (о чем имеется указание в договоре инвестирования). Соответственно, по итогам сдачи возведенного жилого дома компания-застройщик получит прибыль и вернет вложенные денежные средства инвестором.
3. Суд, при вынесении судебных актов в рамках заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным, учел неравнозначность последствий для инвестора как инициатора банкротства компании-застройщика от признания указанного договора недействительным и в случае отказа в признании недействительным. В случае сохранения силы договора, приведенные в экономическом обосновании сведения о выручке в 87 000 000 будут получены инвестором.
4. Судом был учтен тот факт, что без аренды земельного участка строительство объекта невозможно, следовательно, невозможным является и сам проект, в который инвестор вложил как денежные средства, так и имущество (земельный участок).
Комментарии
1. Постановление суда – пример взвешенного подхода судей при рассмотрении заявления о признании договора об инвестировании недействительным: договор аренды земельного участка рассматривался не отдельно как некая абстракция, но применительно ко всему проекту в целом и его цели: получение прибыли застройщиком и возврат инвестиций инвестору.
2. Это постановление является и примером грамотного приведения доказательств стороной с использованием расчетов, наглядно демонстрирующих суду предпринимательскую цель заключенного договора, значение инвестиции в проекте и прямую зависимость и взаимосвязанность со вторым, инвестиционным, договором.
3. Грамотно выстроенная доказательная база по обоснованию экономической составляющей проекта привела к тому, что отчет об оценке стоимости аренды земельного участка (доказательство, приведенное конкурсным управляющим) не был принят во внимание судом, исходя, вновь, из комплексного подхода к спорной ситуации.
4. Банкротство компании, привлекавшей немалые инвестиционные средства, оспаривание договоров в рамках дела о банкротстве такой компании является очередным доказательством того, что инвестирование в строительстве – рискованное мероприятие. И совершенно не имеет значения вид инвестиций: денежные средства, движимое имущество (к примеру, строительная техника), или же недвижимое имущество (земельные участки).
5. Осуществляя вложения в строительные проекты, необходимо знать достаточно детально сам проект, компанию, привлекающую инвестиции, тщательно проработать договорную схему, сопровождающую как процесс инвестирования, так и возврат вложенных инвестиций. Здесь не лищними будут инструменты поручительства, залога, а также схемы с поэтапным возвратом инвестиций, начинающимся до завершения проекта в целом.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
2) Признание права собственности на землю через суд
3) Незаключенный и недействительный договор
4) Параллельный бизнес у директора и участника общества
5) Возврат арендованного имущества
6) Подготовка схемы расположения земельного участка
7) Защита прав миноритарных акционеров
8) Взыскание аванса по договору подряда
