Как рассчитать упущенную выгоду при отказе арендатора принять помещение

Что говорит закон

Упущенная выгода — это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях, если бы его право не было нарушено (статья 15 Гражданского кодекса). При неправомерном отказе арендатора принять помещение упущенная выгода арендодателя — неполученная арендная плата.

Но размер упущенной выгоды определяется с учётом принципа уменьшения убытков (статья 404) и правила о разумных мерах. Арендодатель обязан принять разумные меры к уменьшению убытков: искать нового арендатора, а не пассивно требовать плату за весь простой.

При расчёте из неполученной платы вычитается то, что арендодатель получил или разумно мог получить, сдав помещение другому лицу, а также сэкономленные расходы. Пункт 3 статьи 393 Гражданского кодекса указывает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые меры и сделанные приготовления для её получения.

Как рассчитать упущенную выгоду

Порядок расчёта:

• Неполученная плата. Арендная плата за период простоя по вине арендатора.

• Вычет полученного. Минус то, что получено от нового арендатора за этот период.

• Вычет разумно возможного. Минус то, что можно было получить при разумных мерах.

• Вычет экономии. Минус сэкономленные из-за простоя расходы.

Что смотрит суд

Суд проверяет обоснованность расчёта и принятие арендодателем мер к уменьшению убытков. Если арендодатель не искал нового арендатора и пассивно накапливал требование, суд уменьшает упущенную выгоду на сумму, которую можно было бы получить при разумных мерах.

Арендодатель доказывает размер неполученной платы, вину арендатора в отказе и предпринятые меры по поиску нового арендатора. Голословный расчёт «плата за весь период простоя» суд не примет без учёта мер по уменьшению убытков и вычетов.

Актуальная практика по этому вопросу подбирается юристом под конкретную ситуацию. Универсальной позиции нет: размер выгоды зависит от принятых мер к уменьшению убытков и обоснования расчёта.

Что уменьшает размер выгоды

• Непринятие арендодателем мер к поиску нового арендатора.

• Получение платы от другого арендатора за спорный период.

• Сэкономленные из-за простоя расходы.

Практический вывод

Упущенная выгода при отказе арендатора — это неполученная арендная плата за простой, но за вычетом полученного или разумно возможного от нового арендатора и сэкономленных расходов. Арендодатель обязан принять меры к уменьшению убытков — искать нового арендатора. Иначе суд снизит размер выгоды. Поэтому важно активно искать замену и документировать эти усилия.

Смежные вопросы

• Можно ли взыскать убытки и неустойку одновременно

• Можно ли отсудить упущенную выгоду при судебной неустойке

Разборы практики

• Материалы о взыскании упущенной выгоды - разборы по КАД