Можно ли сдать в аренду объект незавершённого строительства

Что говорит закон

Объект незавершённого строительства признаётся недвижимым имуществом (статья 130 Гражданского кодекса) с момента государственной регистрации права собственности на него. До регистрации это не самостоятельный объект права, а совокупность строительных материалов.

После регистрации незавершённый объект становится оборотоспособной недвижимой вещью, которая может отчуждаться, передаваться в залог и в аренду (статья 607 Гражданского кодекса, допускающая аренду недвижимых вещей). Предметом аренды может быть вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования.

Ограничение связано с назначением: незавершённый объект нельзя эксплуатировать по прямому назначению до ввода в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса). Поэтому аренда оформляется для целей, не требующих завершённого и введённого объекта, — например, для хранения, размещения оборудования, продолжения строительства арендатором.

Что нужно для аренды незавершёнки

Условия и особенности:

• Регистрация права. Право собственности на незавершённый объект должно быть зарегистрировано.

• Определённость предмета. Объект чётко идентифицирован в договоре: степень готовности, характеристики.

• Допустимые цели. Использование, не требующее ввода в эксплуатацию.

• Регистрация договора. Долгосрочный договор аренды недвижимости подлежит регистрации.

Что смотрит суд

При споре суд проверяет, зарегистрировано ли право собственности на объект и определён ли предмет аренды. Аренда незарегистрированного незавершённого объекта проблематична, поскольку он ещё не является самостоятельной недвижимой вещью.

Оценивается и соответствие использования назначению: эксплуатация незавершённого объекта по прямому назначению до ввода неправомерна. Но аренда для целей, не связанных с эксплуатацией готового объекта, допустима. Суд исходит из реального содержания отношений и целей использования.

Актуальная практика по этому вопросу подбирается юристом под конкретную ситуацию. Универсальной позиции нет: возможность аренды зависит от регистрации права и целей использования объекта.

Когда аренда невозможна

• Право собственности на незавершённый объект не зарегистрировано.

• Аренда оформляется для эксплуатации объекта по прямому назначению до ввода.

• Предмет аренды не определён, невозможно идентифицировать объект.

Практический вывод

Сдать незавершённый объект в аренду можно после регистрации права собственности на него, но с учётом ограничения: эксплуатировать его по прямому назначению до ввода нельзя. Поэтому аренда оформляется для допустимых целей — хранения, размещения оборудования, продолжения строительства. Ключевое — зарегистрированное право и чёткое определение предмета и целей в договоре.

Смежные вопросы

• Можно ли на арендованной земле построить дом

• Может ли арендатор подать негаторный иск

Разборы практики

• Материалы об аренде недвижимости - разборы по КАД