Может ли юрлицо сдавать в аренду помещение, если на него нет правоустанавливающих документов

Что говорит закон

По статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. То есть законно сдать помещение может только тот, кто имеет на него права или полномочия.

Без правоустанавливающих документов — свидетельства о собственности, выписки из ЕГРН, договора, дающего право распоряжения, — юридическое лицо не подтверждает своё право сдавать помещение. Договор аренды, заключённый лицом без прав на помещение, может быть оспорен как заключённый неуправомоченным лицом.

Для арендатора это создаёт риски: настоящий собственник вправе истребовать помещение, а договор с мнимым арендодателем не защитит. Внесённая плата может быть утрачена или взыскана как неосновательное обогащение с получателя. Поэтому право арендодателя на помещение нужно проверять до заключения договора.

Что нужно для законной сдачи

Подтверждение права:

• Документы о собственности. Выписка из ЕГРН, свидетельство, подтверждающее право.

• Полномочия от собственника. Договор или доверенность, дающие право сдавать помещение.

• Право распоряжения. Иное законное основание распоряжаться помещением.

• Проверка арендатором. Арендатору важно убедиться в правах арендодателя.

Что смотрит суд

Суд проверяет наличие у арендодателя права сдавать помещение. Договор, заключённый неуправомоченным лицом, может быть признан недействительным или незаключённым. Настоящий собственник вправе истребовать помещение у арендатора и оспорить договор.

Арендатор, добросовестно полагавшийся на видимость прав арендодателя, всё равно рискует потерять помещение, если у арендодателя не было прав. Взысканную плату он может требовать с мнимого арендодателя как неосновательное обогащение. Поэтому проверка правоустанавливающих документов до заключения договора — базовая защита арендатора.

Актуальная практика по этому вопросу подбирается юристом под конкретную ситуацию. Универсальной позиции нет: последствия зависят от наличия у арендодателя прав и добросовестности сторон.

Когда сдавать нельзя

• У юрлица нет правоустанавливающих документов и полномочий на помещение.

• Право распоряжения помещением не подтверждено.

• Помещение принадлежит другому лицу, не давшему полномочий.

Практический вывод

Сдавать помещение в аренду без правоустанавливающих документов юрлицо не вправе — арендодателем может быть только собственник или уполномоченное лицо. Договор от лица без прав оспорим, а арендатор рискует потерять помещение и плату. Поэтому арендодателю нужно подтвердить право документами, а арендатору — проверить их до заключения договора. Это защищает обе стороны от недействительности сделки.

Смежные вопросы

• Можно ли сдать в аренду незавершённый объект

• Можно ли заключить договор аренды жилья при аресте счетов

Разборы практики

• Материалы об аренде помещений - разборы по КАД