Судебный акт: Определение Верховного суда РФ от «10» ноября 2015 г. по делу N 78-КГ15-29.
Выводы суда о заключении договора:
1. Предварительный договор, исходя из п.3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, по мнению суда, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
2. Заключённый между истцами и ответчиком предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, так как предусматривает не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но обязательство по то предварительной оплате основного договора купли-продажи.
3. Не согласившись с выводами судов о квалификации совершённой сделки как предварительного договора, Верховный суд напомнил о свободе договора, позволяющей участникам гражданских правоотношений заключать смешанные и непоименованные в законе договоры, вследствие чего судам следует обращать внимание на фактическое содержание сделки, а не на заголовок документа.
Комментарии о преоплатах и задатках:
1. Таким образом, Верховный суд пришёл к мнению правильности практики арбитражных судов, в то время как суды общей юрисдикции до настоящего момента не считали условие о предоплате противоречащей природе предварительного договора.
2. Однако изложенная в указанном определении позиция Верховного суда порождает несколько вопросов. Предоплата по предварительному договору недопустима в любом случае или только в какой-либо части? Как всё же квалифицировать судам такие сделки?
В определении от «08» декабря 2015 г. по делу N 5-КГ15-165 Верховный суд пояснил следующее:
- предварительный договор не будет являться таковым, если устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть;
- сделка, поименованная как предварительный договор с условием предоплаты, по своей природе является основным договором в форме договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
3. Существенность или несущественность же части цены недвижимого имущества, судя по всему, остаётся на усмотрение суда в каждом конкретном случае.
4. Альтернативой же по итогу новой позиции судов и при необходимости продавца получить полную стоимость имущества «здесь и сейчас», может выступить соглашение о задатке, но нельзя забывать и о всех рисках, вытекающих из применения сторонами задатка в качестве обеспечения обязательств.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Арсен Саркисян, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Почему юристы такие дорогие?
2. НДС с неотделимых улучшений
3. Следует ли юристам предлагать скидки клиентам?
4. Как создать идеальную юридическую фирму?
5. Дробление бизнеса как способ ухода от уплаты налогов. Судебная практика споров с налоговой.
7. Дробление бизнеса. Судебные споры с налоговой инспекцией.
8. Направление материалов налоговой проверки в следственный орган