Квалификация нежилых помещений в доме как общего имущества

Елена Павлова, юрист-аналитик

Общее имущество многоквартирного дома: как вернуть нежилые помещения, проданные застройщиком

Одним из распространенных, но далеко не простых по доказыванию, способов защиты вещных прав является виндикация. Особенно, когда дело осложнено тем, что спорные объекты недвижимости имеют особую правовую природу – относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Кроме того, нередко на практике негаторный и виндикационный иски конкурируют друг с другом, и истцу приходится приложить немало усилий, чтобы доказать правомерность именно виндикационного требования.

 

Судебный акт: Постановление 18 ААС от 23.05.2017 г. по делу №А07- А07-2059/2013.

 

Фабула дела:

 

Товарищество собственников жилья «Аксаковский сад» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лейсан-Инвест» об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений общей площадью 585,3 кв. м, находящихся в подвале жилого дома и о прекращении права собственности общества на них.

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан от 13.02.2017 в удовлетворении иска отказал (решение от 13.02.2017г).

 

Истцом на указанное решение суда была подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Суд второй инстанции, с учетом новых доказательств по делу (в частности, были проведены две технико-строительные экспертизы), отменил первоначально принятое решение.

 

Выводы суда:

 

1. Во-первых, судом апелляционной инстанции было подтверждено, что истец выбрал надлежащий способ защиты своего нарушенного права, а именно, истец правильно предъявил ответчику виндикационный иск. Кроме того, тот факт, что истцом неправильно было сформулировано дополнительное требование о прекращении права собственности на помещения, не имеет значения в связи с тем, что данное требование не является самостоятельным.

 

Более того, основной целью подачи иска было получение обратно незаконно отчужденных нежилых помещений, а в случае удовлетворения первоначального виндикационного требования логично и неизбежно, что право собственности ответчика на спорные помещения должно прекратиться. Именно этим руководствовался истец, однако не смог донести свои требования до суда первой инстанции, в результате чего суду апелляционной инстанции пришлось самостоятельно толковать заявленные исковые требования, руководствуясь при этом необходимостью не формального их рассмотрения, а анализа сути возникших правоотношений.

 

2. Для удовлетворения виндикационного иска необходимо наличие следующих условий: подтверждение вещных прав истца на имущество, незаконности владения ответчиком имуществом и отсутствия каких-либо обязательственных отношений между сторонами по поводу его. В рассматриваемом случае все условия были соблюдены, несмотря на то, что вопрос о незаконности владения ответчиком помещений был рассмотрен только в суде второй инстанции (назначенные экспертизы позволили установить, что помещения относятся к общему имуществу собственников дома, соответственно, договор соинвестирования не соответствует требованиям действующего законодательства).

 

3. Для определения наличия вещных прав истца (собственников дома, которых представляет ТСЖ) в отношении спорных помещений необходимо установить, относятся ли они к общему имуществу многоквартирного дома. Для решения этого вопроса нужно определить, во-первых, есть ли в этих помещениях какое-либо оборудование, коммуникации, обслуживающие жилой дом, и, во-вторых, нужен ли постоянный доступ к указанным коммуникациям для этих целей. Если ответы на данные вопросы отрицательны, то ни о каком общем имуществе многоквартирного дома нельзя говорить. Данные вопросы были решены лишь с помощью специальных экспертиз, что говорит о сложности определения статуса нежилых помещений в многоквартирном доме.

 

4. В первой инстанции не исследовался важный вопрос, имеющий первостепенное значение, на каком основании ответчик владеет помещениями. Ответчик владел помещениями на праве собственности на основании договора соинвестирования, заключенного с застройщиком жилого дома.

 

Вместе с тем, вопрос о соответствии требованиям действующего законодательства вышеназванного договора должен был входить в предмет исследования по делу исходя из того, что виндикационный иск относится к способам оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, а исследуемый договор как раз является основанием возникновения права собственности. В отсутствие же правовых оснований для регистрации права собственности она не подтверждает существование такового в действительности. Иными словами, государственная регистрация сама по себе не подтверждает законность зарегистрированного права, необходимо исследовать именно основания такой регистрации.

 

5. Проанализировав заключенный между застройщиком и ответчиком договор соинвестирования, суд второй инстанции сделал вывод о его недействительности ввиду того, что исходя из его правовой природы данный договор является договором купли-продажи будущей вещи (нежилых помещений) и застройщик (продавец) не мог отчуждать помещения, относящиеся к общему имуществу собственников дома, поскольку они не являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений, а следуют судьбе отчуждаемых жилых помещений.

 

Комментарии:

 

Суд апелляционной инстанции подошел к рассмотрению дела обстоятельно, разобравшись в сложившихся правоотношениях участников судебного спора. Тогда как суд первой инстанции формально проанализировал ситуацию и сделал вывод об использовании истцом ненадлежащего способа защиты.

 

Несмотря на попытки истца оспорить договор соинвестирования как основание возникновения права собственности ответчика, суд, тем не менее, не обратил должного внимания на него. Вместе с тем, в суде первой инстанции у истца была возможность представить надлежащие доказательства того, что помещения относятся к общему имуществу. Именно в суде апелляционной инстанции были назначены экспертизы, разрешившие в итоге этот вопрос.

 

Этот пример из судебной практики наглядно подтверждает, что хотя зарегистрированное право собственности и кажется более надежной защитой прав собственника, однако и его можно успешно оспорить при наличии действительных прав титульного владельца.

 

Что касается покупки нежилых помещений в многоквартирном доме, то покупателю следует проверить, не относятся ли они к общему имуществу и могут ли быть предметом сделки. Особенно это касается помещений, имеющих целевое использование (например, как в нашем случае подвал, или, это могут быть помещения технического этажа).

 

Данные помещения в силу их целевого назначения изначально являются вспомогательными. Другое дело, когда сами собственники распоряжаются подобным имуществом – отчуждать его по-прежнему нельзя, однако такое имущество может быть сдано в аренду. Это наиболее оптимальный вариант для предпринимателей, заинтересованных в использовании таких помещений для своих целей.

 

Что мне с этого?

 

Если собираетесь покупать нежилые помещения в многоквартирном доме, либо в ситуации наличия двух и более собственников в самом доме, либо при неоднозначности понимания объекта как относящегося или неотносящегося к общему имуществу, то стоит лишний раз подумать. И потом еще раз подумать, все ли вы верно оцениваете и понимаете.

 

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

 

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

 

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

 

Елена Павлова, юрист-аналитик. Просто умная и красивая девушка.

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Вывод активов предприятия

2) Признание права собственности на землю через суд

3) Незаключенный и недействительный договор

4) Параллельный бизнес у директора и участника общества

5) Возврат арендованного имущества

6) Подготовка схемы расположения земельного участка

7) Защита прав миноритарных акционеров

8) Взыскание аванса по договору подряда

9) Оптимизация налогов и налогобложения

10) Схемы оптимизации НДС

Комментарии

Написать комментарий







Для оформления можно использовать bb-коды