Если застройщик передумал возводить пристройку и захотел построить дом

Зоя Левашева, юрист

© Depositphotos.com / rechitansorin

Если застройщик передумал возводить пристройку и захотел построить жилой дом

Достаточно ли для изменения вида разрешенного использования земельного участка внести изменения в договор аренды? И так уж не прав орган местного самоуправления, который не согласен на подобные изменения? Разбираемся в настоящем посте.

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2013 г. по делу № А45-29332/2012.


Фабула дела.

 
Между Мэрией г. Новосибирска и ЗАО был заключен договор аренды земельного участка. Изначально на данном земельном участке ЗАО планировало строительство пристройки с подземной автостоянкой к уже существующему зданию. Однако позднее, планы ЗАО в отношении объекта строительства поменялись, и вместо пристройки было решено построить жилой дом с административными помещениями и подземными автостоянками. 

 
Поэтому ЗАО обратилось в Мэрию г. Новосибирска с просьбой принять решение об изменении постановления о выделе земельного участка в части наименования объекта с «пристройки» на «многоквартирный дом с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками». Мэрия г. Новосибирска просьбу не удовлетворила, после чего ЗАО обратилось в суд и в первой инстанции дело выиграло. Так как суд первой инстанции посчитал, что действующим законодательством изменение вида разрешенного использования земельного участка не запрещено. Однако суд кассационной инстанции принял по делу новый акт, отменив решение и вот почему.


Позиция ФАС Западно-Сибирского округа.

 
1. Предоставление земельного участка для строительства объектов жилого назначения осуществляется в особом порядке. Так, ст. 30.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок для жилищного строительства может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

 
2. В данном случае, земельный участок изначально предоставлялся не для жилищного строительства, а для строительства объекта нежилого назначения, то есть без проведения аукциона. При этом надо учитывать, что изменение наименования объекта влечет и изменение правоотношений сторон, которые подлежат регулированию уже на основании ст. 30.1 ЗК РФ.

 
3. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, когда такое изменение противоречит, установленным действующим законодательством, правилам предоставления земель, невозможно.

 
4. Изменяя цель предоставления земельного участка, по сути, происходит изменение договора аренды, что противоречит ст. 30.1 ЗК РФ и в соответствии с позицией ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11, влечет к заключению нового договора аренды.

 
5. В случае удовлетворения требований ЗАО суд незаконно обязывает Мэрию г. Новосибирска к заключению нового договора аренды без соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка под жилищное строительство.

 
6. Следовательно, такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства, а не в рамках производства по оспариванию решения органа местного самоуправления.


Комментарий.

 
1. Особенностью данного дела является то, что изначально договор аренды земельного участка был заключен в 2001 году, когда еще не было введено условие о необходимости проведения аукциона на право заключения договора аренды, которое было введено в земельное законодательство с 01.10.2005 г. На основании этого, суд первой инстанции посчитал реализованным первичное приобретение ЗАО права на земельный участок. 

 
2. На позицию суда первой инстанции повлияло письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.05.2011 № Д23-2070. Так, в письме говориться о том, что у органа местного самоуправления отсутствуют основания уклоняться от заключения дополнительного соглашения с арендатором земельного участка, так как если договор уже заключен, то изменение договора в части вида разрешенного использования нельзя признать новым предоставлением участка, а следовательно, проведение аукциона в данном случае не требуется. Необходимо отметить, что позиция, изложенная в письме, Министерством экономического развития РФ прямо противоречит устоявшейся судебной практике по данной категории споров (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2011 г. по делу № А59-3411/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 г. по  делу № А03-7814/2012, Определение ВАС РФ от 15.09.2011 г. № ВАС-11331/11, от 15.10.2012 г. № ВАС-13313/12).

 
3. В рассматриваемой ситуации изначально Мэрия г. Новосибирска отказала в изменении вида разрешенного использования, и как, оказалось, была совершенно права. Однако есть в судебной практике пример, когда орган местного самоуправления соглашается на внесение подобных изменений, после чего такое решение (дополнительное соглашение к договору аренды и записи в ЕГРП) весьма успешно оспаривает уже прокуратура (см. Определение ВАС РФ от 05.04.2013 г. по делу № А32 – 35965/2010 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ).


 

Зоя Левашева

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. Творческий отпуск с 15.06 по 23.06.

2. О бдительности при заключении договора ОСАГО

3. Еще раз об искусственных ситуациях, направленных на неправомерное возмещение пособий за счет ФСС

4. Освобождение от ответственности или кому на Руси жить хорошо? 

5. Меньше, но лучше или просто лучше? 

6. Кто платит земельный налог?

7. Кради как художник

8. Как не получить отказ ФСС в возмещении выплаченных пособий

9. Экономь время за счет изменения места проведения переговоров

10. О выкупе доли при выходе из состава участников общества

 

 


 

 


Комментарии

Написать комментарий







Для оформления можно использовать bb-коды