Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ № ВАС-19318/13 от 03.03.2014 г.
Из материалов дела.
Построен многоквартирный дом. Физическое лицо заключает предварительный договор с Обществом с целью позже подписать основной договор на приобретение одной из квартир в данном доме, после ввода его в эксплуатацию и передает задаток в размере стоимости квартиры. При проведении проверки данный факт обнаруживает Комитет по контролю в области долевого строительства и выносит постановление о наложении штрафа на Общество в размере 500 000 руб. Обществу уже в первой инстанции удалось оспорить данное постановление. Однако Комитет доказал, что такое решение незаконно, правда, только на стадии надзора.
Позиция ВАС РФ.
1. Фактические отношения сторон подпадают под действие Закона о долевом участии в строительстве МКД и Закона о защите прав потребителей. Даже при том, что Общество не является застройщиком, не допустимо заключать с физическим лицом, приобретающим жилье для своих личных нужд, какой-либо иной договор, кроме как договор долевого участия.
2. Материалами дела не подтверждено, что дом введен в эксплуатацию, а значит, «на лицо» нарушение ч. 2.1 и 2.2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве МКД, что влечет наложение штрафа по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
3. Заключение в данном случае предварительного договора вместо договора долевого участия противоречит смыслу ч. 2 ст.1 Закона о долевом участии в строительстве МКД.
Комментарий.
1. Интересная в результате вышла ситуация…факты таковы: дом построен не на деньги физических лиц, а на средства соинвесторов (юридических лиц), один из которых и заключил предварительный договор с физическим лицом. Получается, что в данном случае, при строительстве дома, вообще не возникало правоотношений, которые подпадали бы под сферу действия Закона о долевом участии в строительстве МКД.
При этом, наложенный штраф может быть применен только к лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, нижестоящие суды трактовали эту норму только применительно к застройщику, однако ВАС РФ указал на то, что это может быть и иное лицо.
2. Вот здесь и возникает тот поворотный момент, когда действия Общества стали незаконны. Оно заключило предварительный договор в тот момент, когда дом был достроен, но не введен в эксплуатацию. Суды всех инстанции, за исключением ВАС РФ, исходили из того, что строительство завершено, однако в материалах дела подтверждения этому не нашлось. Отсюда и вывод, что деньги привлечены для строительства дома.
3. Общество ссылалось на то, что физическое лицо приобрело бы право собственности на недвижимость, которая будет создана в будущем, в порядке п. 2 ст. 223 ГК РФ. На что, судьи надзорной инстанции отметили, что нормы Закона о долевом участии в строительстве МКД являются специальными по отношению к данным правоотношениям.
4. Вывод из данного определения, на мой взгляд, не бесспорный.
p.s. Если вам понравилась эта публикация, то нажмите прямо сейчас на кнопку (кнопки) социальных сетей. Если данная публикация может оказаться интересной для ваших друзей, коллег, знакомых или иных лиц, то сделайте полезное дело, пришлите им ссылку на эту публикацию.
Зоя Левашева.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Дорожный знак или элемент автозаправки?
4. Школа продаж
5. Ковенанты как ограничение прав юрлица договором
7. Публицистика без авторского почерка
9. VII Юридический форум Сибири
10. Вина арендодателя и отказ в убытках
