Структурирование сделок при реализации проекта. Инвестиционные сделки. Девелоперский проект. Строительство, реконструкция здания, сооружения, нежилых помещений
Коммерческое участие в любом проекте предполагает совершение ряда действий, прежде всего, юридических – подтверждение заинтересованности сторон, установление механизма реализации прав и обязанностей, исполнение установленных прав и обязанностей – все это реализуется посредством заключаемых сделок. В настоящей сделке речь пойдет о высокостоимостных проектах с долгими сроками реализации, т.к. они позволяют в полной мере проиллюстрировать структурирование сделок. Рассмотрим структурирование сделок на примере такого глобального действия, как участие в девелоперском проекте.
Вовлечение в подобный проект подразумевает осуществление универсальной цепочки действий:
1. Проявление интереса для включения в проект, получение первоначальной информации.
2. Обсуждение и фиксация основных условий сделки (цена, сроки, структура сделки), документальное определение заинтересованности.
3. Оценка документов юристами, выделение возможных рисков, которые могут повлечь изменения в первоначальной схеме сделок.
4. Оформление и исполнение сделки.
Структура сделок, заключаемых при реализации девелоперского проекта, зависит от ряда факторов, которые являются важными для того, чтобы участие в проекте вообще состоялось. Аналитики выделяют четыре группы факторов, способных повлиять на структуру сделок: цель, гарантии, расходы, движение финансовых потоков.
Цель сделок: получение правомочий на строительство (реконструкцию), на сам объект для последующего использования или сдачи, для внесения улучшающих изменений в объект с целью его дальнейшего отчуждения, либо инвестиционная цель. Список можно продолжать, однако он иллюстрирует самые популярные варианты.
Движение финансовых потоков:
Как правило, современная предпринимательская деятельность, не ограничивается единственным юридическим лицом. Группы компаний, холдинги, взаимосвязанные юридические лица – нынешние реалии, существование которых обусловлено выделением отдельных направлений (проектов) в ведение самостоятельного юридического лица. Соответственно, если источник финансирования и конечный выгодоприобретатель не одно и то же лицо, возникает усложнение сделки в виде правового обоснования таких оплат (зачеты, возвраты, скидки и т.д.).
Расходы:
Этот критерий включает в себя несколько моментов, дополнительно влияющих на цену сделки: налоги, пошлины, иные обязательные платежи, последующие расходы (например, покупка компании повлечет дальнейшие расходы на функционирование данной организации). При этом такой критерий как налогообложение в структурировании сделок значим для всех сторон сделки, способен повлиять на выбор схемы сделок.
Гарантии:
К данному фактору относятся не только непосредственные способы обеспечения обязательств (банковская или независимая гарантия, поручительство), но и варианты осуществления оплаты, гарантирующие безопасность сторон (аккредитив и т.д.).
Сюда же можно отнести и способы восстановления имущественного статуса-кво сторон до момента совершения сделки на случай, если исполнение сделки пошло по неправильному пути. Данные способы могут быть юридическими или финансовыми.
Все группы факторов должны учитываться сторонами, участвующими в проекте, при подготовке самого первого документа о намерениях. Чем понятнее, проще и бесспорнее будут формулировки такого документа – тем сильнее будет обеспечена подстраховка каждой из сторон в случае возникновения спорной ситуации. Соглашение о намерениях не будет порождать непосредтвенных обязательств по реализации проекта, однако оно будет обеспечивать каркас договоренностей, в которых заинтересованы стороны сделки.
О включении в девелоперский проект
Вхождение в подобный проект осуществляется, как правило, путем приобретения имущества (актива) или права аренды на объект, либо приобретением проектной компании. Другие способы (через паевые инвестиционные фонды или оффшорных собственников проектных компаний) гораздо более редки и столь же менее оправданны в силу наличия определенных рисков.
Каждый из двух основных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Покупка проектной компании позволяет в полном объеме использовать все возможности данного юридического лица. Однако это и больший риск – ведь юридическое лицо может таить в себе предыдущие долговые обязательства и прочие «подводные камни», не говоря уже о гораздо более трудо-и время-затратном процессе анализа документов. В случае с покупкой активов данные риски минимизированы.
Приемы структурирования сделок
Разумеется, что структура сделок в каждом конкретном проекте отличается индивидуальностью и подбирается с учетом озвученных выше факторов. Более того, в рамках одного проекта возможно существование нескольких вариантов структурирования сделок.
Чаще всего на момент начала реализации девелоперского проекта права на объект недвижимости, составляющий основу проекта, не зарегистрированы – он находится в стадии постройки или существует еще только на бумаге. В этих условиях можно заключить предварительный договор (либо воспользоваться относительным новшеством ГК РФ – опционом на заключение договора или опционным договором). Следует отметить, что данные виды договоров неспособны исключить вероятность отчуждения объекта третьему лицу, либо его обременение.
Что касается непосредственно договора продажи объекта недвижимости: хотелось бы предостеречь заинтересованных лиц от заключения договора купли-продажи с условием о том, что подача документов на регистрацию будет происходить после внесения приобретателем определенного количества выплат – вместо ипотеки, возникающей в силу закона, такой приобретатель получит непонятную правовую конструкцию, ничего не гарантирующую покупателю.
Если же включение в проект происходит на стадии строительства объекта – законодательством выработан специальный способ оформления таких правоотношений. Загвоздка данного вида сделок заключается в том, что Пленум ВАС, давая трактовку существу инвестиционных правоотношений, предложил квалифицировать инвестиционные договоры как продажу будущей вещи, если стороны не докажут, что их отношения регулируются подрядом, договором простого товарищества и т.п. Попытка законодателя свести договоры инвестирования в строительства к конструкции договора долевого участия не увенчалась особым успехом в связи с необходимостью государственной регистрации долевого участия – для бизнеса данная неповоротливая система оказалась малопривлекательной.
Подводя итог, резюмируем: структура применяемых договора должна учитывать срок реализации сделки и предусматривать механизма гибкого реагирования под изменяющиеся условия. Иными словами, в сделке изначально должна быть заложена не только схема планомерного развития событий, но и предусмотрена возможность оперативной трансформации правоотношений.
Схематично: договоры и соглашения в девелоперских проектах
1. Для обеспечения расчетов: займы, зачеты, уступки, аккредитив, аренда банковской ячейки.
2. Создают обязательства: предварительный договор, опцион на заключение договора, опционный договор, агентирование, подряд, возмездное оказание услуг.
3. Обеспечивают переход прав на объект: договор купли-продажи (в том числе доли в уставном капитале), договор простого товарищества (о совместной деятельности), инвестиционный договор, долевое участи в строительстве, внесение вклада в уставный капитал.
4. Предоставляющие гарантию исполнения обязательств: ипотека, выдача гарантии, поручительство, обеспечительный платеж, соглашение об обратном выкупе имущества.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данной или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или напишите на адрес info@vitvet.com.
Алена Полякова, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
Иные интересные материалы по корпоративному праву и банкротству:
1) ответственность директора: 10 частых ошибок;
4) юридическая защита бизнеса и активов;
5) субсидиарная ответственность руководителя должника;
6) ненадлежащие способы защиты корпоративных прав в спорах;
7) успешное оспаривание золотого парашюта;
8) положительное решение об исключении участника из общества;
9) признание недействительным решения ОСУ общества о досрочном прекращении полномочий ЕИО;
10) параллельный бизнес у директора и участника: правовая квалификация, возможные действия;
11) вывод активов предприятия;
12) субсидиарная ответственность вне дела о банкротстве;
13) субсидиарная ответственность в деле о банкротстве (условия, порядок на примере одного дела).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость;
6) налоговое право.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше чем просто юридические услуги
