Расторжение договора при существенном нарушении

Яна Польская, юрист-аналитик

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества при неоплате цены покупателем

Какой способ защиты права будет верным для случаев нарушения стороной договора обязательства по оплате покупной цены: взыскание долга, расторжение договора, неустойка?

 

Из обстоятельств дела:

 

Иск Департамента имущественных отношений города Перми к Обществу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (объекта муниципальной собственности), обязании ответчика вернуть помещение, взыскании неустойки. Договор был заключен с условием о рассрочке платежа на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Цена имущества – более 15 миллионов рублей, рассрочка платежа – на 3 года. Договором предусмотрена возможность расторжения договора по требованию стороны в связи с существенным нарушением договора другой стороной.

 

Истец попытался реализовать указанное право на расторжение договора в связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате. Однако суды двух инстанций отказали истцу.

 

Постановление 17 Арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу № А50-25655/2016

 

Выводы суда:

 

1. В п.5 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ специально отмечено, что в случае приобретения недвижимого имущества в рассрочку, такое имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

 

2. Законодатель в рамках Закона № 159-ФЗ закрепил обязательность залоговых отношений применительно к покупке недвижимого имущества в рассрочку, которая не может быть устранена даже по соглашению сторон.

 

3. Нарушение по оплате предмета договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, заключенного в рамках Закона № 159-ФЗ, не влечет для продавца такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

 

4. Продавец вправе обратить взыскание на недвижимое имущество и оставить его за собой, если вторичные публичные торги по его продаже не состоялись, либо его эквивалентную стоимость, если торги состоялись.

 

5. Нахождение предмета договора купли-продажи, заключенного в рамках Закона № 159-ФЗ, в залоге продавца позволило суду прийти к выводу, что просрочка в оплате спорного имущества не является существенным нарушением договора, влекущим расторжение договора и возврат недвижимого имущества.

 

6. Суд первой инстанции исходил из того, что невнесение четырех платежей не является основанием для расторжения данного договора, поскольку существенного нарушения условий договора со стороны покупателя не установлено. На момент предъявления иска просрочка со стороны покупателя не являлась существенной.

 

7. Суд также учитывал, что истец, ссылаясь на существенное нарушение условий договора, не предъявляет требований о взыскании суммы основного долга, что позволило суду прийти к выводу, что для истца не наступили последствия, которые существенно отражаются на его интересах.

Комментарии:

 

1. Вопрос о возможности расторжения договора в связи с неисполнением другой стороной принятых на себя обязательств спорен и неоднозначен – у судов нет единой позиции по данному вопросу.

 

2. Данное дело осложнилось для истца еще и тем, что договор не предусматривал конкретного основания для расторжения (в частности, невнесение платежей ответчиком). В связи с этим оценка суда тому факту, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по оплате была сведена к тому, что такое нарушение не является существенным для истца.

 

3. При этом суд воспользовался сомнительными аргументами: истец не заявляет требований о взыскании денежных средств, соответственно, неоплата не является существенным нарушением для истца; четыре платежа в общей сумме и сроке платежей не свидетельствуют о существенности нарушения.

 

4. С указанными аргументами суда можно поспорить – ведь выбор способа защиты права остается за истцом (в случае наличия нескольких законных вариантов). При этом суд не вправе делать вывод об интересах истца в зависимости от сделанного выбора.

 

5. Для избежания подобных ситуаций рекомендация проста – включение в договор условия о возможности отказа стороны от договора в случае нарушения условий договора другой стороной. Желательно указать, наступление каких обстоятельств может повлечь отказ от договора. В противном случае не исключено возникновение подобных споров, связанных с оценочной категорией существенности нарушения.

 

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

 

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

 

Яна Польская

 

Иные интересные материалы по корпоративному праву и банкротству:

1) ответственность директора: 10 частых ошибок;

2) взыскание убытков с директора (комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица»);

3) нелегитимность (незаконность) избрания директора как основание недействительности сделок, совершенных им;

4) юридическая защита бизнеса и активов;

5) субсидиарная ответственность руководителя должника;

6) ненадлежащие способы защиты корпоративных прав в спорах;

7) успешное оспаривание золотого парашюта;

8) положительное решение об исключении участника из общества;

9) признание недействительным решения ОСУ общества о досрочном прекращении полномочий ЕИО;

10) параллельный бизнес у директора и участника: правовая квалификация, возможные действия;

11) вывод активов предприятия;

12) субсидиарная ответственность вне дела о банкротстве;

13) субсидиарная ответственность в деле о банкротстве (условия, порядок на примере одного дела).


Комментарии

Написать комментарий







Для оформления можно использовать bb-коды