Выводы кассации:
1. Отчет об оценке, положенный в основу расчета выкупной цены судом первой инстанции, не может быть прият судом, так как в данном отчете участок-аналог был сравнен экспертом не по всем показателям, так показатель "вид разрешенного использования", не анализировался вообще.
2. Отчет же изготовленный по заказу лица, не являющегося участником спора, неверно отвергнут судом первой инстанции как недопустимый. Поскольку данный отчет наиболее полно отражает рыночную стоимость земельного участка, и учитывает не только категорию земли, но и вид разрешенного использования.
Комментарий:
1. Не сложилось в данном деле с оценщиками, в общей сложности в материалы дела были представлены 4 отчета об оценке. Однако отчет, представленный Истцом содержал расчет на неверную дату, то есть по состоянию на 2010 г. Отчет, полученный в результате проведения судебной экспертизы, определял стоимость аналогичного по площади участка, но разрешенное использование земли было обозначено «под многоэтажную застройку», в то время как у изымаемой земли разрешенное использование – «для сельскохозяйственного производства». Третий отчет, как уже говорилось, был выполнен по заказу лица, не участвующего в рассмотрении дела. Вот суду ничего и не оставалось, как опереться на отчет, представленный организацией-ответчиком. При этом, был упущен один момент: сравнивая участки, суд должен был обнаружить, что вид разрешенного использования у участков разный. А так как данный показатель существенно влияет на цену, то отчет не должен был послужить основой для определения выкупной цены, что в результате и привело к пересмотру решения.
2. В своем постановлении кассация указала, что при новом рассмотрении следует исходить из цены, определенной в отчете лица не участвующего в деле. И нет никаких оснований признавать документ, не принадлежащий участнику дела как недопустимое доказательство. Изготовление данного отчета другим лицом не лишает его статуса доказательства и должно быть оценено судом.
3. Сложно сказать, почему в данном деле экспертам так сложно было определить рыночную стоимость земельного участка с учетом стоимости аналогичных участков. В любом случае, готовясь к разбирательству, необходимо обращать внимание на то, какие сравнительные параметры использует эксперт, и если по какому-либо из параметров эксперт не проводит сравнение, то особенно внимательно необходимо изучить его аргументы, по которым он отвергает к применению тот или иной показатель. Как оказалось, они не всегда убедительны для судов кассационной инстанции.
Зоя Левашева
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Корпоративное законодательство в 2014 г.
2. Перестройка корпоративного законодательства в 2014
3. Истребование имущества из чужого владения
5. Свидетели в арбитражном суде
6. Как правильно представить доказательства
8. Коттеджи на сельскохозяйственной земле
9. Как "Смешарики" сражаются с алтайскими бизнесменами
10. Восстановление пропущенного срока на подачу жалобы
