Выкупная цена участка

Зоя Левашева, юрист

©Depositphotos.com/Iakov

Выкупная цена участка
Изъятие земельного участка для государственных нужд - не простая процедура. А когда не удается договориться с собственником участка о ее цене, то перед заинтересованными лицами виднеется, по сути, две перспективы - либо искать обходные пути, либо определить выкупную цену по суду.
Но не стоит рассчитывать, что в суде эксперты смогут с точностью определить стоимость выкупаемого участка. Итак, 4 отчета об оценке и, в итоге, - направление дела на новое рассмотрение. Как не допустить подобную ошибку? Поймем из анализа итогового судебного акта по делу.

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.08.2014 г. по делу № А70-7883/2013

Из материалов дела:
Для строительства автомобильной дороги организации-собственнику участка, в качестве выкупной цены, департамент имущественных отношений предложил сумму в 7 млн. руб. Однако, с учетом того, что изъятие должно было произойти в 2013 г., а данная цена была определена по состоянию на 2010 г., собственник отказался от сделки.
Суд первой инстанции, по заявлению департамента, изъял участок, но выкупную стоимость определил не в 7 млн. руб., а в 20 млн. рублей. Департамент не устроило такое решение, и в кассационной инстанции ему удалось его оспорить. Однако цену кассация также не определила, направив дело на новое рассмотрение.


Выводы кассации:
1. Отчет об оценке, положенный в основу расчета выкупной цены судом первой инстанции, не может быть прият судом, так как в данном отчете участок-аналог был сравнен экспертом не по всем показателям, так показатель "вид разрешенного использования", не анализировался вообще.
2. Отчет же изготовленный по заказу лица, не являющегося участником спора, неверно отвергнут судом первой инстанции как недопустимый. Поскольку данный отчет наиболее полно отражает рыночную стоимость земельного участка, и учитывает не только категорию земли, но и  вид разрешенного использования.  

Комментарий:
1. Не сложилось в данном деле с оценщиками, в общей сложности в материалы дела были представлены 4 отчета об оценке. Однако отчет, представленный Истцом содержал расчет на неверную дату, то есть по состоянию на 2010 г. Отчет, полученный в результате проведения судебной экспертизы, определял стоимость аналогичного по площади участка, но разрешенное использование земли было обозначено «под многоэтажную застройку», в то время как  у изымаемой земли разрешенное использование – «для сельскохозяйственного производства». Третий отчет, как уже говорилось, был выполнен по заказу лица, не участвующего в рассмотрении дела. Вот суду ничего и не оставалось, как опереться на отчет, представленный организацией-ответчиком. При этом, был упущен один момент: сравнивая участки, суд должен был обнаружить, что вид разрешенного использования у участков разный. А так как данный показатель существенно влияет на цену, то отчет не должен был послужить основой для определения выкупной цены, что в результате и привело к пересмотру решения.
2. В своем постановлении кассация указала, что при новом рассмотрении следует исходить из цены, определенной в отчете лица не участвующего в деле. И нет никаких оснований признавать документ, не принадлежащий участнику дела как недопустимое доказательство. Изготовление данного отчета другим лицом не лишает его статуса доказательства и должно быть оценено судом.
3. Сложно сказать, почему в данном деле экспертам так сложно было определить рыночную стоимость земельного участка с учетом стоимости аналогичных участков. В любом случае, готовясь к разбирательству, необходимо обращать внимание на то, какие сравнительные параметры использует эксперт, и если по какому-либо из параметров эксперт не проводит сравнение, то особенно внимательно необходимо изучить его аргументы, по которым он отвергает к применению тот или иной показатель. Как оказалось, они не всегда убедительны для судов кассационной инстанции.

Зоя Левашева

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. Корпоративное законодательство в 2014 г.

2. Перестройка корпоративного законодательства в 2014

3. Истребование имущества из чужого владения

4. Они не пройдут

5. Свидетели в арбитражном суде

6. Как правильно представить доказательства

7. Кадастровая стоимость

8. Коттеджи на сельскохозяйственной земле

9. Как "Смешарики" сражаются с алтайскими бизнесменами

10. Восстановление пропущенного срока на подачу жалобы


 

 


Комментарии

Написать комментарий







Для оформления можно использовать bb-коды