Частный сервитут: арбитражная практика и применения

©Depositphotos.com/Gorilla

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута необходимо для обеспечение доступа и удовлетворения потребностей собственника недвижимости, если иным образом сделать это невозможно. При этом сделать это можно как добровольно, заключив соглашение о сервитуте или, в случае спора, по решению суда.       

Нормы о сервитуте разбросаны по различным отраслям права, что создает дополнительные сложности в итак не простой теме. Поэтому их устранение осуществляет суд. В связи с этим для анализа мы возьмем судебные акты.

Проанализировав судебную практику можно обозначить определенные подходы к решению различного рода проблем, встречающихся в жизни. Речь пойдет только о частных сервитутах и для рассмотрения мы исследовали, помимо постановлений Президиума ВАС РФ, практику нашего родного региона, а именно дела, дошедшие до кассации Западно-Сибирского округа.

Рассмотрим наиболее частые вопросы, возникающие в судах по искам об установлении сервитутов.

Можно ли требовать установления сервитута, если будет доказана возможность установления альтернативного подъезда через другие участки или иным способом?

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости  и целесообразности его установления (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.06.2010 г. по делу № 27-11323/2011).

Следовательно, рассматривая возможность установления сервитута, суд должен установить, есть ли другие менее затратные варианты разрешения сложившейся ситуации, в том числе без установления сервитута.

Достаточно часто, суды принимали отрицательные решения по данной категории исков сильно не вдаваясь в подробности, так называемых «альтернативных путей», доверяя результатам экспертиз, указывавших на возможность обустройства других путей. При этом кассационная инстанция, отправляя дело на новое рассмотрение, все же указывала на отсутствие целесообразности или значительной затратности других предложенных вариантов.

Еще в 2010 году Президиум ВАС РФ указал, что «потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезд к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объѐму, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок (Постановление Президиума ВАС РФ № 2509/2010 от 20.07.2010 г. по делу № А53-5239/2009).

Несмотря на это суды порой выносят решения основываясь на будущих возможностях, не учитывая, что установление сервитута необходимо в настоящий момент.

Так, Федеральный арбитражный Суд Западно-Сибирского округа отменяя решение отметил, что: «возможность прокладки в будущем новой теплотрассы не свидетельствует о наличии в настоящее время альтернативного способа теплоснабжения. Доказательств имеющейся у истца другой теплотрассы, используемой истцом для теплоснабжения торгового комплекса, в обжалуемых судебных актах не установлено, из чего следует, что без установления сервитута в отношении теплотрассы, проходящей по участку ответчика, невозможно обеспечение теплоснабжения объекта недвижимости истца» (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2012 г. по делу № А45-9597/2011).

Какие параметры можно учесть при расчете стоимости сервитута?

В соответствии с ч. 5 ст. 23 ЗК РФ сервитут должен быть наименее обременительным для того участка, в отношении которого он установлен. Соответственно, при расчете стоимости можно учитывать все затраты, а также возможную выгоду от его использования, если бы участок не был обременен сервитутом.

Минэкономразвития РФ в своем письме от 03.11.2009 № Д23-3607 указал, что «соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута».

Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении № 11248/11 от 28.02.2012 г. по делу № А45-12892/2010 разъяснил - какие именно параметры можно закладывать в стоимость сервитута, а именно:

1. Материальную выгоду, которую мог бы получить владелец обремененного участка будь он свободен от сервитута, например, в виде арендной платы;

2. Характер и интенсивность использования участка лицом, в пользу которого установлен сервитут;

3. Расходы владельца обремененного участка на обеспечение реализации права обладателя сервитута, например, на организацию и обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание в надлежащем состоянии дорожного покрытия и т.д.

Минэкономразвития РФ, в свою очередь, указал на возможность установления платы на основе отчета об оценке, выполненного в соответствии с Законом от 29.07.2009 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". А значит, все вышеуказанные затраты можно определить по действующим рыночным ценам. Правда следует учитывать, что указанное письмо носит исключительно рекомендательный характер и может быть учитываться судом, а может и нет.

 Как должна быть прописана резолютивная часть решения по спору об установлении сервитута, чтобы его зарегистрировал Росреестр?

Сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРП на основании ст. 27 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как указано в законе для регистрации достаточно представить заявление и если заявителем выступает лицо, в пользу которого установлен сервитут, то одновременно со своим заявлением он представляет соглашение о сервитуте.

Дополнительные документы, в виде кадастрового паспорта или кадастровой выписки с указанием сферы действия сервитута, необходимо представить, если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка или иного объекта недвижимости.

На сегодняшний день, заявителями могут быть лишь собственник участка и лицо, в отношении которого устанавливается сервитут.

Но уже с 1 марта 2015 г. заявления о регистрации сервитута смогут подать иные владельцы, кроме собственника. Это лица, владеющие участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды сроком более одного года. Конечно же, это касается только земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

В том случае, если между заявителями существует спор, то основанием для регистрации является решение суда. Резолютивная часть такого решения должна содержать «точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП». Причем при рассмотрении дела, если стороны оспаривают результаты кадастровых работ, суд может назначит соответствующую экспертизу (Постановление ВАС РФ № 11248/11 от 28.02.2012 г. по делу № А45-12892/2010).

Помимо того, суд не может в своем решении обязать стороны заключить соглашение о сервитуте, он должен вынести решение об установлении сервитута, а в резолютивной части прописать все условия его установления, такие как цена, срок и другие условия, также характерные для соглашения (Постановление Президиума ВАС РФ № 2509/2010 от 20.07.2010 г. по делу № А53-5239/2009).

Кого следует привлекать при рассмотрении возможности обустройства альтернативных вариантов прохода?

Помимо того, что суд может привлекать лиц, обладающих специальными познаниями в различных областях, необходимо не забывать и про собственников соседних земельных участков. 

Дело в том, что рассматривая например, альтернативные варианты проезда через другие участки необходимо учитывать права данных собственников и привлекать их как рассмотрению дела, иначе дело может быть отправлено на новое рассмотрение (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А70-11384/2013).

Что входит в предмет доказывания по искам об установлении сервитута?

Или должен ли истец доказывать суду, что ему чиниться препятствия для использования соседнего участка? Президиум ВАС РФ однозначно высказался на этот счет, отметив, что не нужно путать требования о прекращении нарушений прав собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) с требованиями об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010). Это разные иски и предметы доказывания у них, соответственно, разные. В качестве заключения отмечу, что более полное законодательное регулирование могло бы снять часть из обозначенных проблем, однако пока это приходится делать судам.

Автор материала - Зоя Левашева.

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость;
6) налоговое право.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов! 

Смело звоните или пишите нам: