Договор простого товарищества: налоги. Инвестиций в коммерческую недвижимость. Повышение прибыли собственника бизнеса без однодневок, обналичивания
Долгое время главным инструментом налоговой оптимизации для предпринимателей являлись фирмы-однодневки. Последние годы государство ужесточило контроль за схемами такого рода. Между тем ГК РФ содержит большое количество других конструкций, применение которых позволяет добиться налоговой экономии. При должном подходе эта экономия может быть ненамного меньшей, чем при агрессивной оптимизации НДС через “обналичку”. Покажу это на примере реального бизнес-кейса (условия несколько изменены от реальных).
Два инвестора решили “скинуться” и купить недвижимость с целью извлечения рентного дохода. Условия сделки:
- стоимость объекта 25 млн руб. (вкл. НДС);
- на объекте имеются арендаторы с долгосрочными контрактами и определенной по годам ценой, включающей НДС (арендаторы федеральные);
- амортизационная группа объекта — VIII (срок амортизации 21 год);
- объект не входит в перечень объектов недвижимого имущества (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ), налоговая база по налогу на имущество которых, определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.
Был проведен сравнительный расчет доходности различных вариантов структурирования этой сделки:
Общие особенности, учтенные при расчете:
- срок проекта — 5 лет;
- для расчета внутренней доходности (в целях сравнения различных вариантов) моделируется “выход”: продажа через 5 лет недвижимости по остаточной стоимости (15,3 млн. руб. без НДС, реальная стоимость будет скорей всего выше);
- варианты сравнивались исключительно с точки зрения налоговой оптимизации, во всех схемах в качестве расходов учтены только амортизация, налоги, проценты, НДФЛ инвесторов и расходы “Х” (для варианта 2);
- не рассматриваются специальные методы защиты активов, однако, учтены права всех инвесторов с применением обычных методов, предусмотренных законодательством (вариант оформить все на одного ИП и работать от него не рассмотрен по причине игнорирования прав другого инвестора).
Краткая характеристика вариантов.
1. Вывод денежных средств из компании через дивиденды. “Все по закону”.
Недвижимость оформляется на ООО “Бизнес-проект”, которым в долях участия в проекте владеют оба инвестора. В уставный капитал вносится 10 млн. рублей. Остальные 15 млн. рублей вносятся инвесторами в качестве займа. Это необходимо для вывода накапливающихся на расчетном счете денежных средств, превышающих прибыль. Средства будут накапливаться за счет амортизации и возврата из бюджета НДС.
2. “Обычная оптимизация”. Фирмы-однодневки.
В этой схеме возникает сразу несколько особенностей.
а. Арендаторами являются федеральные компании, для которых является принципиальным аренда от собственника или иной прозрачный способ владения или распоряжения недвижимым имуществом для минимизации своих налоговых рисков, поэтому схемы работы с арендаторами через “прокладки” невозможны;
б. Схема с однодневкой используется не самая агрессивная. Через ООО “Ландыш” можно было вообще “занулить” НДС и прибыль, однако, в таком случае критичной становится вероятность потери имущества (с учетом п. 2.1.). Поэтому от ООО “Ландыш” рисуются расходы только через полгода после начала работы (после возмещения НДС с покупки здания из бюджета) и их размер составляет 60% от суммы выручки. Это максимальный уровень “ндсных” расходов, при котором мы не вываливаемся в убытки за счет “безндсных” расходов. В рассматриваемом расчете сумма декларируемой прибыли за 5 лет составляет всего 600 тыс. руб., то есть 30 тыс. руб. в квартал в среднем. При уровнях ниже налоговые и имущественные риски становятся критичными.
в. Беспроцентный займ используется потому, что проценты являются расходами, не облагаемыми НДС. Увеличение таких расходов снизит величину расходов, которые мы можем сравнительно безопасно рисовать от ООО “Ландыш”.
г. Процентный займ на 5 млн руб. используется для повышения доходности в первые полгода, когда мы еще не используем ООО “Ландыш”. Гасится этот займ из суммы возмещения НДС. Он несет дополнительные риски с точки зрения наличия деловой цели использования одновременно процентных и беспроцентных займов (или поиска доверенных лиц в качестве номинальных кредиторов на первые полгода), однако, эти риски вряд ли превысят риски работы с фирмами-однодневками. Если не использовать этот ход доходность проекта будет еще ниже.
3. Структурирование бизнеса.
а. Договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ) является уникальным инструментом налоговой оптимизации, поскольку позволяет совместить возможности уплаты и возмещения НДС с УСН. Так как простое товарищество не является юридическим лицом (п. 1 ст. 1041 ГК РФ), оно не является налогоплательщиком ни по одному налогу. Налогоплательщиками налогов с доходов, налога на имущество, земельного налога являются товарищи, в соответствии с выбранной ими системой налогообложения.
За исключением НДС, особенности исчисления которого при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества устанавливаются ст. 174.1 НК РФ. В частности, реализация товаров, работ, услуг в соответствии с договором простого товарищества всегда облагается НДС по общим правилам (п. 2 ст. 174.1 НК РФ). Помимо того, п. 3 ст. 174.1 НК РФ дает право на налоговый вычет по НДС, в том числе при приобретении основных средств, определяемых объектом налогообложения на общих основаниях.
б. Имущество, купленное в рамках договора простого товарищества, является долевой собственностью товарищей (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).
в. В связи с тем, что объект не включен в реестр объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, в данной схеме мы избавляемся от уплаты налога на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
г. Налоги с доходов облагаются у товарищей в соответствии с выбранной ими системой налогообложения в момент распределения прибыли от деятельности простого товарищества (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 9 ст. 250 НК РФ, п. 4 ст. 278 НК РФ). Участники на УСН могут применять кассовый метод, поэтому налоги с доходов от деятельности в первые три с половиной года не уплачиваются. Так как вся прибыль товарищества идет на погашение займов и товарищам не распределяется.
д. К сожалению, законодатель запретил товарищам использовать упрощенную систему налогообложения с базой Доходы (п. 3 ст. 346.14 НК РФ).
ж. Данная схема “пристрелочная” (хотел написать “черновая”, но понял что звучит двусмысленно). Применение ее с учетом конкретных особенностей и пожеланий инвесторов может как усложнить ее, так и увеличить доходность. Например, инвесторами являются обычно люди, которые уже имеют бизнесы-доноры и инвестирование для них не разовая акция. Они могут инвестировать деньги, находящиеся на расчетных счетах других компаний, и для них может не стоять задача вывода всей прибыли в кэш.
Если осуществлять заемное финансирование от некоторого юрлица, то доходность схемы можно увеличить, за счет частичного ухода от НДФЛ с дивидендов. В данном примере инвестирование с расчетного счета будет в размере 15 млн руб., прибыль на расчетный счет вернется в размере 3,9 млн руб. (с учетом экономии на НДФЛ). Инвестиции “частных” средств составят 10 млн руб., прибыль в кэше 9,2 млн руб. Общая доходность составит 15,20% годовых.
Выводы:
Из расчета видно, что при практически полном отсутствии налоговых рисков, грамотное структурирование бизнеса может дать почти ту же доходность, что и классический вариант оптимизации через фирмы-однодневки. Очевидно, что дополнительные 700 тыс. рублей за пять лет не стоят того риска.
При этом налоговая выгода в третьем варианте составляет почти 25% от доходов схемы, вообще не содержащей какой-либо оптимизации (вариант 1). На мой взгляд 2,5 млн рублей стоят того, чтобы подойти к структурированию сделки более профессионально, чем это делается обычно (в оригинале суммы были гораздо больше, а работы по структурированию столько же).
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Кирилл Соппа, партнер. Занимаюсь налогами, люблю выстраивать бизнес-процессы. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
Интересные материалы по налоговому праву (спорам, вопросам):
2) 4 налоговые схемы по дроблению бизнеса для оптимизации налогов;
3) практика по взысканию налогов с взаимозависимых лиц на основе анализ популярных судебных дел;
4) анализ схем по продаже доли в УК компаний и начислению НДС;
5) закон о КИК на примере ИТ-компаний;
6) обналичивание денежных средств: налоговые и уголовно-правовые риски;
7) возврат переплаты по налогу на прибыль;
8) выплаты, не подлежащие обложению страховыми взносами;
9) возмещение ущерба за налоговые преступления;
10) уклонение от уплаты налогов с организации (практика по ст.199 УК РФ);
11) умышленная неоплата налогов (п.3 ст.122 НК РФ);
12) аболмед: анализ налоговых проблем;
13) структурирование бизнеса – инструмент налоговой безопасности.
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость;
6) налоговое право.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше чем просто юридические услуги
