Самовольная постройка. Часть 2

© Depositphotos.com/maverickette

Самовольная постройка. Часть 2

1. Приобретательская давность на самовольную постройку.

«При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ)».

Приобретательская давность не распространяется на строение, расположенное на незаконно занимаемом земельном участке.
Поэтому не имеет никакого смысла попытка подать иск о приобретении права собственности на объект самовольного строительства в силу приобретательской давности, так как для применения положений ст. 234 ГК РФ не хватает одного из главных условий – добросовестности. Ведь лицо, возводившее незаконное строение знало о нарушениях, в том числе градостроительных норм при строительстве.

 
2. Условия возложения обязанности по сносу.

"Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства"

Поэтому обязанность по сносу может быть возложена на застройщика только при наличии его вины. Предполагается, что вина есть только тогда, когда нарушены градостроительные нормы, если же таких обстоятельств в деле не установлено, то обязать снести самовольную постройку, за свой счет, застройщика нельзя.

3. О действии градостроительных норм во времени.

«Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГсК РФ)».

При рассмотрении споров судам следует применять те градостроительные нормы и правила, которые действовали на момент возведения постройки.

К вопросу о действии не только градостроительных норм во времени, напомню, что самовольные постройки (не относится к жилым домам), возведенные ранее 01.01.1995 г. не считаются таковыми, так как само понятие было распространено на здания и сооружения только с вступлением в силу первой части ГК РФ.

Ранее действовавшая ст. 109 ГК РСФСР содержала в себе упоминание о сносе в качестве самовольных построек только жилые дома (дачи). Поэтому нежилые объекты недвижимости не могут быть признаны самовольными постройками, если они возведены до 01.01.1995 г.

4. Что понимается под «существенными нарушениями строительных норм и правил»?

«К существенным нарушениям строительных норм и правил, суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц».

Не является новым и тот факт, что по делам о самовольной постройке необходимо установить, нарушает ли сохранение постройки чьи-либо интересы.Поэтому лучше будет предоставить в суд исчерпывающее количество данных о том, что постройка ни кому не мешает (это может быть согласие владельцев смежных участков и т.д.).

5. О возможности избежать сноса при наличии нарушений строительных норм.

В случае назначения судебной экспертизы обязательно стоит ставить вопрос перед экспертом о том, возможно ли устранение нарушений строительных или противопожарных норм без сноса объекта. Это позволит избежать сноса строения путем переустройства.

6. Признание права собственности на часть самовольной постройки.

Признать право собственности на часть объекта в порядке ст. 222 ГК РФ нельзя. Примером такой ситуации является признание права собственности на самовольно возведенный гараж, на земельном участке, предоставленном всему гаражному кооперативу.

7. Право на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке.

«Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Признание права собственности возможно и тогда, когда постройка расположена на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды.Однако здесь нужно учитывать условия самого договора, если в договоре предусмотрена возможность возведения временных построек, а построен объект капитального строительства, то с большой вероятностью суд откажет в признании права собственности.

8. О реконструкции объекта.

«При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости».

Если постройка выполнена виде надстройки к первоначальному объекту, то лучшая стратегия защиты это признание права на весь реконструированный объект.

Не применяется относительно перепланировки или переоборудования.

9. Целевое назначение земельного участка.

При подготовке иска следует учитывать возведена ли постройка на земельном участке, отведенном для этих целей. Если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования, то такая постройка подлежит сносу.

10. Запрет на новое строительство как основание для сноса.

Если существует обременение права собственности в виде запрещения нового строительства, и в нарушение него постройка все равно возведена, это является основанием для признания ее самовольной и последующего сноса.

Это были основные моменты, о которых хотелось рассказать.

Удачи,

Зоя Левашева.

Свои предложения, вопросы вы можете направлять на электронную почту vetrov@vitvet.com.