Риски продавца

Риски продавца при покупке-продаже недвижимости

Не так давно мы обсуждали основные риски, с которыми сталкивается покупатель недвижимого имущества (жилой дом, квартира, земельный участок, нежилое помещение, здание, сооружение). Теперь поговорим о рисках продавца. Ему в некотором смысле чуть «проще», чем покупателю, - в случае, если со сделкой что-то идет не так, покупатель сталкивается с необходимостью возврата денег, уплаченных за недвижимость. Их, как мы понимаем, к этому моменту, скорее всего не будет. Шансы продавца на возврат недвижимости все-таки несколько повыше. Однако, сделки продажи недвижимости для продавца тоже являются сделками, сопряженными с рядом рисков.

Риск 1 и 2. Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной являются общими для продавца и покупателя. И наши рекомендации, сформулированные для минимизации данных рисков у покупателя, применимы также и к продавцу.

Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости.
Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом. В этом случае ГК позволяет применить правила о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу товара до поступления денег (ч.2 ст. 487, ст. 328 ГК), а также отказаться от исполнения обязательства в случае неисполнения покупателем своей обязанности по предварительной оплате.

Если по каким-то причинам применяется иная схема оплаты, напоминаем о предусмотренном п. 5 ст. 488 ГК способе обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости – с момента передачи товара покупателю и до его оплаты неоплаченный товар признается находящимся в залоге в пользу продавца. Это правило применяется, если иное не установлено договором.

Обращаем внимание, что для регистрации такой ипотеки в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо подать соответствующее, отдельное заявление. В противном случае, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет отсутствовать, и реализовать права залогодержателя продавец фактически не сможет.

Напоминаем, что распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (в данном случае – продавца) залогодатель (покупатель, не оплативший недвижимое имущество в полном объеме) не вправе (ст. 346 ГК), поэтому запись в ЕГРП о том, что имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу продавца существенным образом минимизирует риски отчуждения, обременения неоплаченного товара.

4. Налоговые риски.
Если продавцом является юридическое лицо, возникает несколько спорных моментов налогообложения. Рассмотрим те из них, которые связаны:
1) с определением даты, на которую продавцу следует начислить НДС на сумму реализации;
2) с определением момента признания дохода в целях уплаты налога на прибыль
3) с определением момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество.

Применительно к НДС по общему правилу обязанность по уплате возникает в наиболее раннюю из дат - дату оплаты или дату передачи (п. 1 ст. 167 НК РФ). Однако, если речь идет о продаже недвижимости, применяется правило п. 3. Ст. 167 НК РФ, исходя из которой к отгрузке (передаче) приравнивается передача (переход) права собственности. Поэтому наиболее обоснованным признается подход, при котором датой возникновения обязанности по уплате НДС при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации перехода права собственности или дата оплаты (более ранняя из дат).

Применительно к налогообложению прибыли при использовании кассового метода датой признания дохода является дата получения оплаты.

При использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации недвижимости, которой с учетом положений п. 1 ст. 39 НК и ст. 551 ГК является дата регистрации перехода права собственности.

Однако, сформирован и другой подход, в соответствии с которым датой получения дохода является дата фактической передачи имущества. В качестве обоснования данного подхода используются положения ст. 425 ГК о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием признавать такой договор недействительным.

Во избежание спорных ситуаций с налоговыми органами необходимо учитывать отсутствие единства подходов относительно признания даты получения дохода при реализации недвижимости.

Применительно к определению момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество в настоящее время превалирует подход, что обязанность по уплате продавцом налога на имущество прекращается с даты фактической передачи товара покупателю. В соответствии с п.1 ст. 374 НК налогом на имущество облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Отметим, что в разъяснениях Минфина был отражен и другой подход, согласно которому обязанность продавца недвижимости по уплате налога на имущество прекращается в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (см. письмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 и др.).

Если продавец - физическое лицо, при получении денежных средств от продажи недвижимости, возникает налоговая база по НДФЛ. В случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет, то по положениям НК продавцу предоставляется имущественный вычет на всю сумму, полученную при продаже. В случае, если продаваемый объект находился в собственности продавца менее трех лет, а стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн руб., возникает обязанность по уплате налога.

С целью ухода от налоговых последствий зачастую стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости объекта. Казалось бы, основные риски при этом ложатся на покупателя, ведь именно ему придется в случае возврата денег доказывать их уплату в ином, нежели указано в договоре продажи недвижимости, размере. Однако, для продавца такая ситуация тоже не является полностью безопасной. Как правило, он выдает покупателю две расписки – на сумму, указанную в договоре (заниженную), и на оставшуюся сумму. Таким образом, на руках у покупателя фактически находится документ (доказательство), подтверждающий получение продавцом дохода, подлежащего налогообложению, однако налог по которому продавцом не уплачен.

5. Риски продавца при ипотечных сделках.
Обратим внимание на следующие особенности. Поскольку банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, заинтересован в возникновении ипотеки в силу закона, в договор продажи недвижимости включается условие об исключении залога в пользу продавца, возникающего на основании п. 5 .ст. 488 ГК (обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате товара), поскольку в противном случае один из этих залогов (в пользу банка и в пользу продавца) будет последующим. Соответственно, воспользоваться правами залогодержателя недвижимости в случае, если оплата не будет получена, продавец не сможет.

Отметим, что оплата в ипотечных сделках проводится с использованием банковских ячеек или посредством аккредитива, что делает в целом сделки продажи более безопасными для продавца. Тем не менее, советуем внимательно ознакомиться с условиями договора аренды сейфовой ячейки, соглашения об открытии аккредитива, изучить перечень документов, которые необходимо предоставить для получения денег за проданную недвижимость.

6. Иные риски.

Естественно, что в рамках данного материала у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. Обратим внимание также на следующие:

а) риск предъявления покупателем требований, связанных с передачей недвижимости ненадлежащего качества (помните, что факт принятия покупателем объекта, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора – часть 2 статьи 556 ГК РФ). Сроки для предъявления требований, связанных с недостатками, – 2 года с  даты передачи объекта покупателю, или более длительный срок, установленный законом или договором;

б) риск отказа покупателя принять товар;

в) риск предъявления покупателем требования об уплате процентов на сумму предоплаты, полученной продавцом, если продавец не исполняет обязанности по передаче товара, по которому внесена предоплата (статья 487 ГК РФ);

г) риск отказа от исполнения договора покупателем в случае, если продавец, обязанный осуществить страхование объекта, не осуществляет страхование в соответствии с договором купли-продажи (статья 490 ГК РФ);

________________________________________________________________________________________

Виды предоставляемых нами услуг:

- консультации по любым вопросам, связанным с недвижимостью;

- правовая экспертиза (аудит) документации по сделкам или бизнес-процессам, касающимся недвижимости;

- подготовка документации по сделкам с недвижимостью, в том числе связанным с определением наиболее оптимальных способов инвестирования в недвижимость или при проведении строительства;

- сопровождение процесса приобретения и (или) отчуждения недвижимости;

- ведение судебных споров.

________________________________________________________________________________________

Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург). 

Звоните или пишите прямо сейчас!