Башня раздора

Дата материала: 7 апреля 2016

Источник: Континент Сибирь

Эксперт: Виталий Ветров

Строящийся в Новосибирске коттеджный поселок «Горки Академпарка» вновь требует финансовых вливаний от застройщика. Напомним, что последним выступает АО «Технопарк Новосибирского Академгородка». По данным сайта госзакупок, 21 марта 2016 года АО разместило заявку на предоставление невозобновляемой кредитной линии на сумму 300 млн рублей. Залогом по кредиту заявлена одна из башен Академпарка — здание на Николаева, 11, при этом основным держателем акций АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» является департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области. Чем объясняет принятое решение генеральный директор Академпарка Дмитрий Верховод и насколько велика вероятность перехода областного имущества в частные руки — в материале «КС».

В конце марта 2016 года на сайте госзакупок АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» разместило заявку на предоставление невозобновляемой кредитной линии в размере 300 млн рублей и сроком до 10 лет. Направить полученные средства АО намерено на завершение строительства коттеджного поселка «Горки Академпарка», который на данный момент возводится в поселке Ложок.

Согласно материалам закупки, залогом по кредиту выступает одна из башен Академпарка, а именно — Центр информационных технологий, расположенный по адресу: Николаева, 11. Объект площадью 23 673 кв. метра был сдан в эксплуатацию в январе 2012 года. По информации Академпарка, здание является собственностью ОА «Технопарк Новосибирского Академгородка». В свою очередь доля департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в уставном капитале АО составляет 99,99%. В случае если заемщик окажется не в состоянии выплатить кредит, одна из башен Академпарка может перейти из областной собственности в частную. Однакогенеральный директор Академпарка Дмитрий Верховод считает, что такой исход событий исключен.

Жилье для инноваторов

Возведение жилья для молодых специалистов — резидентов Академпарка закладывалось еще на этапе проектирования будущей территории технопарка. Вокруг этой темы в 2006 году разыгралась нешуточная полемика: наиболее серьезные возражения общественности Академгородка вызвал именно проект строительства коттеджного поселка на территории Центрального сибирского ботанического сада.

Поселок должен был занять 51 га из 1000 га территории ЦСБС, причем это должен был быть участок, близкий к существующему Академгородку и, соответственно, наиболее важный в рекреационном плане. Объектом критики стало также строительство нескольких домов на проспекте Коптюга в Академгородке в рамках совместного проекта Института автоматики, ИЯФ, ИЦиГ и Института теплофизики СО РАН, примерно 50% квартир в которых предполагалось продать на льготных условиях сотрудникам институтов. Помимо этого, неоднократно высказывались мнения, что «жилье, построенное в рамках проекта, будет дорогим и недоступным молодым специалистам».

В июне 2007 года АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» отказалось от идеи строительства коттеджного поселка на территории ЦСБС. И вернулось к этой теме со сформированной концепцией и новой площадкой уже в 2013 году. Территория застройки сместилась в поселок Ложок Барышевского сельсовета, в 8 км от Академгородка.

Поселок «Горки Академпарка» должен включать 177 индивидуальных коттеджей, 35 дуплексов на два хозяина, а также 24 таунхауса. Дополняет картину развитая инфраструктура, на которую отводится порядка 30% территории: дороги, автостоянки, велосипедные дорожки и парки, площадки для выгула собак. Для сотрудников компаний — резидентов Академпарка и компаний — участников ассоциации «СибАкадемСофт» была сформирована квота в 200 домохозяйств, цена которых равна себестоимости строительства (34 тыс. рублей за кв. метр). Оставшиеся домохозяйства — порядка 25% — выставлены на открытый рынок.

Земельный участок под малоэтажное строительство площадью 44 гектара предоставило Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области (АРЖС). По данным проектной декларации «Горок Академпарка», застройщиком объекта является непосредственно АО «Технопарк Новосибирского Академгородка», генеральным подрядчиком — ООО «СибМонтажСпецСтрой». Объявленная стоимость строительства — порядка 2,2 млрд рублей. Площадь — 50 тыс. кв. метров.

«Мы намерены реализовать этот проект в соответствии с ФЗ № 214 о долевом строительстве. Это означает, что люди будут вносить долевые взносы только после разработки всей проектной документации, получения всех разрешений и публикации проектной декларации. При этом проект реализуется в тесном партнерстве с ассоциацией «СибАкадемСофт» на принципах полной открытости всех финансовых результатов, расценок и условий», — прокомментировал старт жилищного проекта Дмитрий Верховод в 2013 году.

Параллельно под финансирование строительства застройщик привлек две кредитные линии по 100 млн рублей от банка «Акцепт». Кредит был получен в 2013 году по ставке 12,2% годовых сроком на три года. В качестве залога по кредиту заемщик предложил здание Центра технологического обеспечения на улице Инженерной, 20. Оно было возведено в июле 2010 года, общая площадь — 9442 кв. метра.

По информации источников «КС», в июле 2016 года кредитная линия банка «Акцепт» заканчивается. По состоянию на март 2016 года задолженность со стороны АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» перед банком составляла 96 млн рублей.

В эксплуатацию, по словам Дмитрия Верховода, на конец марта были введены все сети инженерно-технического обеспечения, 10 коттеджей и семь шестиквартирных домов (таунхаусов) общей площадью 5800 кв. метров. Объем вложенных инвестиций в проект — 909 млн рублей. Из них общая сумма понесенных затрат на земельный участок и инфраструктуру составила 345 млн рублей, в том числе 100 млн рублей — кредит в АО «КБ «Акцепт».

«По факту имеем «побочную деятельность»

В июле 2015 года наблюдательным советом АО было принято решение о привлечении дополнительных средств на финансирование строительства поселка в размере 100 млн рублей сроком до трех лет и со ставкой до 18% годовых. После подготовительной работы сделка была заключена в феврале 2016 года. Согласно ее условиям, банк «Акцепт» предоставлял АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» уже третью кредитную линию на сумму 100 млн рублей на один год со ставкой 17% годовых.

Залогом по кредиту стали здание Центра коллективного пользования на Николаева, 12, 34 договора долевого участия, а также личное поручительство Дмитрия Верховода. Однако выдача кредитных ресурсов, по информации источников «КС», до сих пор не произошла, что срывает сроки строительства поселка.

По данным сайта госзакупок, 21 марта 2016 года АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» разместило заявку на предоставление невозобновляемой кредитной линии в размере 300 млн рублей, на срок до 10 лет и с процентной ставкой не более 15%.

«Кредитные средства частично планируется направить на рефинансирование существующих кредитов. Другую часть — на выполнение строительных работ в коттеджном поселке «Горки Академпарка», запланированных на лето 2016 года. В планах — полностью завершить строительство первой линии шестиквартирных домов вдоль главного бульвара поселка, начать возведение второй линии шестиквартирных домов, а также отдельной улицы дуплексов», — пояснил Верховод.

Увеличение объемов финансирования обусловлено и аккредитацией поселка для выдачи ипотеки, для выполнения условий по которой необходим 40%-ный уровень готовности объекта. Процесс подачи заявок по госзакупке завершится 21 апреля 2016 года.

«Мы надеемся на продолжение сотрудничества с банком «Акцепт», и в данном случае просто намерены рассмотреть другие варианты и выбрать те предложения, которые будут для нас более выгодны по размеру кредитной ставки и объему залога», — подчеркнул Верховод. Один из источников «КС» сообщил, что предложение о сотрудничестве уже поступило от Сбербанка в рамках программы финансирования технопарков.

Залогом по кредитной линии на этот раз стал Центр информационных технологий, расположенный по адресу Николаева, 11. Это первая из «башен-гусей» Академпарка. Официально она является собственностью АО «Технопарк Новосибирского Академгородка», однако доля департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в уставном капитале АО — 99,99%.

Стоит ли игра свеч?

Дмитрий Верховод отмечает, что первая башня была заявлена в качестве залога потому, что она полностью свободна от каких-либо залоговых обязательств.

«На сегодняшний день нет разделения здания на отдельные помещения, поэтому пока здание предложено целиком. Но в процессе заключения кредитного договора будет определен размер залога, передаваемого банку в кредит, в соответствии с существующими нормативами дисконтирования залоговой стоимости. И в зависимости от того, какой объем кредита нам удастся привлечь и каковы будут требования банка по дисконтированию залога, будет определен размер тех помещений, которые понадобятся для обеспечения этого кредита, и их стоимость», — объясняет Дмитрий Верховод.

Как подчеркивает член правительства Новосибирской области, руководитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов, сделка по заключению АО договора о невозобновляемой кредитной линии не относится к разряду крупных, так как ее размер составляет 7,46% балансовой стоимости активов (ст. 78 от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). «В соответствии с уставом АО принятие решения по указанной сделке относится к компетенции исполнительного органа общества — Наблюдательного совета для выбора наиболее выгодного решения по размеру кредитной ставки и объему залога», — добавляет Роман Шилохвостов.

Но в любом случае получается парадокс. «Мы вкладываем средства для того, чтобы развивать инновационный бизнес, делаем для малых компаний льготные ставки, ждем отдачи, чтобы Новосибирская область была представлена на достойном уровне в плане новых технологий. По факту же имеем некую «побочную деятельность» — строительство коттеджного поселка, которое ставит под риск областное имущество, созданное совершенно для иных целей», — говорит заместитель председателя по бюджетной, финансово-экономической политике и собственности ЗС Новосибирской области Валентин Сичкарев.

Подтверждает слова Валентина Сичкарева управляющий партнер юридической компании «Ветров и партнеры» Виталий Ветров: «Если заемщик не вернет кредит, то залог либо будет продан, а вырученная сумма отойдет займодавцу, либо если продажа не состоялась, то сам предмет залога может отойти займодавцу. Собственник при этом лишится указанного имущества».

По словам Ветрова, брать кредит под залог — обычная практика. «Но, на мой взгляд, не совсем обычное дело отдавать в залог имущество Новосибирской области», — рассуждает Виталий Ветров.

Генеральный директор Академпарка убежден, что согласно действующему порядку те помещения, которые будут переданы в залог, в худшем случае должны быть реализованы банком. «Стоимость кредита должна быть возвращена, а остальные помещения возвращены его владельцу. Поэтому здание никому не перейдет, оно останется у нас», — говорит Верховод.

Это подчеркивает и Роман Шилохвостов: «Условия возврата кредита определяются договором займа, в котором, как правило, предусматривается в случае невозврата кредита продажа находящегося в залоге имущества. Соответственно, риск отчуждения всего здания по улице Николаева, 11 отсутствует».

Пусть даже минимальный, но оправдан ли этот риск? По мнению участников рынка недвижимости, проект «Горки Академпарка» можно оценить как «отличный».

«Да, это жилье высокого качества, кроме того, на территории началась работа по созданию необходимой социальной инфраструктуры. Но при этом нужно иметь в виду, что в «Горках Академпарка» — одни из самых высоких цен, учитывая его удаленность от Академгородка — 8 км, — говорит руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Сумму, которая требуется для покупки квартиры в этом комплексе, можно использовать для строительства одного-двух частных домов на другой территории. В «Горках Академпарка» формируется относительно однородная социальная среда из сотрудников Академпарка и коренных жителей Академгородка».

Риски «заморозки» строительства, по мнению Якобсона, оценить сложно, достаточно лишь отметить, что они существуют. Тем не менее исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов подчеркивает, что конкретно по «Горкам Академпарка» они существенно ниже средних по рынку.

Ссылка на материал - http://www.ksonline.ru/224376/postavit-vse-na-kartu/


Share
Class
Plus

 

Рекомендуем почитать  наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалами в Разделе "Статьи".

 

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов! 

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон  +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма "Ветров и партнеры" 
больше чем просто юридические услуги