5 riesgos del comprador al comprar y vender bienes raíces
El comprador es la parte más vulnerable al concluir y ejecutar el contrato de venta de bienes raíces, ya que, al cumplir con su obligación de pagar por los bienes, transfiere una cantidad significativa de dinero al vendedor, y es mucho Más difícil es contar con un reembolso si las cosas no salieron bien. que devolver la propiedad.
Considere los principales riesgos del comprador en las transacciones de compra y venta de bienes raíces (acuerdos de compra y venta de bienes raíces: apartamentos, casas, cabañas, terrenos, edificios, locales no residenciales, edificios).
1) El riesgo de reconocimiento de la transacción no se concluye.
Si el acuerdo de compra y venta de bienes raíces se reconoce como no concluido, el reembolso del dinero pagado por el comprador se realizará de acuerdo con las normas sobre enriquecimiento injusto. Como ya hemos dicho anteriormente, el retiro real de dinero por parte del comprador en virtud de un acuerdo no concertado puede ser muy difícil. Así, como se desprende del art. 432 del Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato se considerará concluido si, entre el vendedor y el comprador, en la forma requerida en los casos aplicables, se ha alcanzado un acuerdo sobre todas las condiciones esenciales del contrato.
Con respecto al contrato para la venta de bienes inmuebles, el Código Civil de la Federación Rusa se refiere a las condiciones esenciales: a) el sujeto (Art. 554 del Código Civil), que incluye: datos que identifican específicamente los bienes inmuebles a ser transferidos al comprador, incluidos los datos que definen la ubicación del inmueble en la parcela de terreno correspondiente o en la composición de otros inmuebles; b) precio (artículo 555 del Código Civil de la Federación Rusa). Al describir los bienes raíces, debe ser lo más detallado posible para indicar sus datos de identificación sobre la base de documentos contables técnicos, documentos de títulos y documentos de respaldo, ya que la ley no especifica explícitamente qué datos sobre el objeto adquirido deben estar contenidos en el contrato.
¿Se considerará que un contrato está concluido en el cual, por ejemplo, no hay una indicación del número de pisos del objeto, siempre que se indiquen todos los demás datos que permitan identificar el objeto? ¿Y el contrato en el que no hay ninguna indicación de la letra del edificio? La práctica judicial en tales disputas es controvertida y, por lo tanto, recomendamos describir la propiedad con el mayor detalle posible. Cuando se aplica a la indicación del precio de bienes raíces, un alto riesgo para el comprador es una indicación del precio del objeto que no corresponde al real. La razón para bajar los precios es a menudo el deseo de "optimizar" los impuestos.
Al mismo tiempo, debe entenderse que en los casos en que el contrato se reconoce como no concluido e inválido, el comprador se enfrentará al hecho de que será muy difícil demostrar el hecho del pago de dinero en una cantidad mayor que la especificada. En el contrato.
2) El riesgo de invalidación de la transacción.
Aquí es posible una amplia gama de motivos y situaciones. Recuerde que cualquier transacción que sea contraria a los requisitos de la ley no es válida. En primer lugar, para evitar el riesgo de invalidación de la transacción, debe verificar cuidadosamente la autoridad del vendedor / representante del vendedor para completar la transacción. Si el vendedor es un individuo, obtenga el consentimiento notarizado del cónyuge del vendedor para vender la propiedad, o emita una declaración de que la propiedad fue comprada por el vendedor no casado. Hay situaciones frecuentes cuando el matrimonio se disolvió hace mucho tiempo, la propiedad no se dividió.
Al comprar dicha propiedad, a pesar del hecho de que después de que la disolución del matrimonio haya pasado mucho tiempo, recomendamos encarecidamente solicitar el consentimiento del ex cónyuge o abandonar la adquisición de tal objeto. Si el vendedor es una entidad legal, debe solicitar el registro, los documentos constitutivos del vendedor, un extracto real del Registro, documentos que confirmen la autoridad de la persona que firma el contrato en nombre de la empresa (protocolo de nombramiento o poder) , estado del valor en libros del objeto, saldo del contador ersky a la fecha del último informe.
Tenemos en cuenta que una transacción grande requiere la aprobación previa del organismo autorizado del vendedor. Además, los artículos de la asociación pueden prever casos en que una transacción de un cierto tipo, o que exceda una cierta cantidad, también debe ser aprobada previamente por los organismos autorizados de la empresa.
3) Riesgo de recuperación
No solo la transacción de venta de bienes raíces en sí puede ser reconocida como no válida, sino también cualquiera de las transacciones en base a las cuales surgió el derecho de cada vendedor anterior, así como un acto de un organismo estatal o municipal. En cierto sentido, el comprador está protegido por un período de limitación. Sin embargo, no los consideraremos una panacea para todos los males. La limitación del período de limitación comienza en la fecha en que la persona aprendió o debería haber aprendido sobre la violación de sus derechos.
A menudo, esto no permite el uso de la limitación de acciones como medio de protección. La ley no permite reclamar propiedad de un comprador de buena fe (es decir, un comprador que no sabía y no podía saber que el vendedor de bienes raíces no tenía derecho a enajenar la propiedad) si la propiedad fue comprada por el comprador como compensación, a menos que la propiedad haya sido retirada de la posesión del propietario o de las personas a quienes la propiedad fue transferida por el propietario en posesión, además de su testamento.
Para ilustrar la situación de reclamar bienes raíces de un comprador de buena fe, damos el siguiente ejemplo. Después de la muerte del propietario, la propiedad fue vendida con un poder falso por uno de los herederos. Posteriormente, el objeto se revendió repetidamente, como resultado de lo cual el propietario era otra persona que no sabía y no podía saber acerca de la insignificancia de la transacción que confirma la propiedad de uno de los vendedores anteriores. Otro heredero se enteró de la venta de un apartamento unos años más tarde y demandó al propietario actual por obtener el objeto de la posesión ilegal de otra persona. La reclamación fue satisfecha, a pesar del hecho de que el propietario actual es un comprador de buena fe.
4) Riesgo de incumplimiento por parte del vendedor de su obligación de transferir propiedad.
La transferencia del objeto se realiza en el acto de transferencia u otro documento en la transferencia (tal documento a menudo es el propio contrato, en el que se incluye la condición de que al mismo tiempo realiza las funciones del acto de transferencia). En caso de incumplimiento de la obligación de transferencia, el comprador tiene el derecho de exigir que el artículo sea retirado del vendedor y transferido a sí mismo en las condiciones establecidas en el contrato. Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, este derecho ya no es aplicable si la cosa ya se ha transferido a un tercero que tiene el derecho de propiedad, gestión económica o gestión operativa. Si una cosa aún no se ha transferido, la ventaja es la de los acreedores, en cuyo favor surgió la obligación anterior, y si no puede establecerse, el que previamente había presentado una demanda. En lugar del requisito de transferir la propiedad, el comprador tiene derecho a reclamar daños y perjuicios.
5) El riesgo de adquirir bienes gravados por los derechos de terceros.
La transferencia de la propiedad de bienes inmuebles no implica la rescisión de los contratos de arrendamiento celebrados con respecto al objeto que se vende. En consecuencia, el comprador puede encontrarse en una situación en la que la propiedad adquirida esté sobrecargada con los contratos de arrendamiento existentes, en virtud de los cuales el propietario está privado de la posibilidad de rescisión extrajudicial unilateral del contrato, y la tasa de alquiler es significativamente más baja que el mercado tarifa.
Para minimizar estos riesgos, se debe solicitar un extracto de la USRR sobre el objeto comprado (y para bienes raíces residenciales - también un extracto del registro de la casa), y el contrato debe incluir la garantía del vendedor de que no hay impedimentos en el objeto. Además, corre el riesgo de un posible arresto de un objeto por parte de un tribunal, un agente judicial para reclamos de terceros al vendedor hasta que el estado registre la transferencia de la propiedad del objeto del vendedor al comprador.
Las formas de minimizar el riesgo son las mismas: una solicitud de un extracto de la USRR con una fecha lo más cercana posible a la fecha de la transacción, así como la inclusión en el contrato de las garantías pertinentes del vendedor.
PD. Nos detuvimos en los riesgos principales, más comunes y "peligrosos" para el comprador. Desgraciadamente, esta lista está abierta: un número considerable de otros peligros acechan al comprador de bienes raíces. Éstos son algunos de ellos:
a) el riesgo de adquirir bienes inmuebles de calidad inadecuada, incluidos aquellos con defectos ocultos;
b) el riesgo de que el vendedor evade las acciones necesarias para el registro estatal de la transferencia de propiedad al comprador;
c) el riesgo de suspensión, rechazo del registro estatal de transferencia de propiedad por varios motivos (a menudo, para eliminar los comentarios realizados por la autoridad de registro, se requiere el vendedor o su representante autorizado, y la ausencia de los mismos en la "zona de alcance" ", Su falta de contacto o falta de voluntad para asistir puede complicar significativamente la vida del comprador interesado en el registro temprano de sus derechos);
d) el riesgo de que los bienes adquiridos se hereden en caso de fallecimiento del vendedor antes del registro estatal de la transferencia de propiedad;
e) los riesgos asociados con la necesidad de "legalizar" las reurbanizaciones que no fueron ejecutadas adecuadamente por el (los) propietario (s) anterior (legal (s), financiero (s), riesgos de ser llevados a responsabilidades administrativas y de otro tipo);
e) riesgos asociados con la adquisición de un objeto de patrimonio cultural;
g) el riesgo de que el vendedor impugne el hecho de pago por el objeto (redactar y guardar recibos, registrar el hecho de pago en el contrato, acto);
h) el riesgo de que el vendedor evite la eliminación de gravámenes del objeto en el caso de la venta de bienes inmuebles con un pago diferido, etc.
p.s.s. Para minimizar riesgos, ofrecemos las siguientes herramientas, en particular:
a) el uso de diversos métodos de garantía de obligaciones;
b) el uso de transacciones bajo la condición, por ejemplo, cuando la transferencia de fondos se realiza solo bajo la condición de que se presenten los documentos sobre la coordinación de la remodelación previamente realizada y descubierta;
c) Inclusión de condiciones relacionadas con garantías y garantías.
21 de julio de 2015
Galina Korotkevich
Socio, analista de derecho. Estoy escribiendo artículos, buscando información interesante y proponiendo formas de uso práctico. Creo que gracias a la analítica legal de alta calidad, los clientes acuden a un bufete de abogados, y no al revés. ¿Estás de acuerdo? Entonces seamos amigos en Facebook.
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