5 riscos do comprador ao comprar e vender imóveis
É o comprador que é a parte mais vulnerável na conclusão e execução do contrato de venda de imóveis, pois, ao cumprir sua obrigação de pagar pelos bens, ele transfere uma quantia significativa de dinheiro para o vendedor, e é muito mais difícil contar com um reembolso se as coisas não correram bem. do que devolver a propriedade.
Considere os principais riscos do comprador em transações de compra e venda de imóveis (contratos de compra e venda de imóveis: apartamentos, casas, casas, terrenos, edifícios, instalações não residenciais, edifícios).
1) O risco de reconhecimento da transação não é concluído
Se o contrato de compra e venda de imóveis for reconhecido como não concluído, o reembolso do dinheiro pago pelo comprador será feito usando as regras de enriquecimento sem causa. Como já dissemos acima, a retirada real do dinheiro pelo comprador sob um acordo inconcluso pode ser muito difícil. Então, como segue do art. 432 do Código Civil da Federação Russa, o contrato será considerado concluído se, entre o vendedor eo comprador, na forma exigida nos casos aplicáveis, o acordo foi alcançado em todas as condições essenciais do contrato.
No que diz respeito ao contrato para a venda de imóveis, o Código Civil da Federação Russa refere-se às condições essenciais: a) o assunto (art. 554 do Código Civil), incluindo: dados que identifica especificamente o imóvel a ser transferido para o comprador, incluindo os dados que definem a localização do imóvel no terreno relevante ou na composição de outros bens imóveis; b) preço (artigo 555 do Código Civil da Federação Russa). Ao descrever o setor imobiliário deve ser o mais detalhado possível para indicar os seus dados de identificação com base em documentos técnicos de contabilidade, documentos título e documentos comprovativos, uma vez que a lei não especifica explicitamente que dados relativos ao objeto adquirido devem estar contidos no contrato.
Um contrato será considerado concluído no qual, por exemplo, não há indicação do número de andares do objeto, desde que sejam indicados todos os outros dados que permitam identificar o objeto? E o contrato em que não há indicação da letra do edifício? A prática judicial em tais disputas é controversa e, portanto, recomendamos descrever a propriedade com o máximo de detalhes possível. Como aplicado à indicação do preço do imóvel, um alto risco para o comprador é uma indicação do preço do objeto que não corresponde ao real. A razão para baixar os preços é muitas vezes o desejo de "otimizar" a tributação.
Ao mesmo tempo, deve ser entendido que nos casos em que o contrato é reconhecido como não concluído, inválido, o comprador enfrentará o fato de que será muito difícil comprovar o fato do pagamento do dinheiro em uma quantia maior do que o especificado. no contrato.
2) O risco de invalidação da transação
Aqui toda uma gama de fundamentos e situações é possível. Lembre-se de que qualquer transação que seja contrária aos requisitos da lei é inválida. Em primeiro lugar, para evitar o risco de invalidação da transação, você deve verificar cuidadosamente a autoridade do vendedor / representante do vendedor para concluir a transação. Se o vendedor for um indivíduo, consiga o consentimento do vendedor do consentimento com firma reconhecida para vender a propriedade ou emita uma declaração de que a propriedade foi comprada pelo vendedor não casado. Há situações freqüentes quando o casamento foi dissolvido há muito tempo, a propriedade não foi dividida.
Ao adquirir esses bens, apesar do fato de que após a dissolução do casamento já passou muito tempo, recomendamos vivamente a solicitação do consentimento do ex-cônjuge, ou a abandonar a aquisição de tal objeto em tudo. Se o vendedor é uma entidade legal, você deve solicitar o registro, documentos constituintes do vendedor, um extrato real do Registro, documentos confirmando a autoridade da pessoa que assina o contrato em nome da empresa (protocolo de nomeação ou procuração) , a declaração do valor contábil do objeto, contador ersky equilíbrio a partir da última data de relatório.
Levamos em conta que uma transação grande requer aprovação prévia do órgão autorizado do vendedor. Além disso, os estatutos podem prever casos em que uma transação de um determinado tipo, ou que exceda um determinado valor, também deve ser pré-aprovada pelos órgãos autorizados da empresa.
3) Risco de recuperação
Não apenas a transação de venda de imóveis pode ser reconhecida como inválida, mas também qualquer uma das transações com base nas quais o direito de cada vendedor anterior surgiu, bem como um ato de um órgão estadual ou municipal. Em certo sentido, o comprador está protegido por um período de limitação. Contudo, não os consideraremos uma panacéia para todos os males. A limitação do prazo de prescrição começa na data em que a pessoa aprendeu ou deveria ter aprendido sobre a violação de seus direitos.
Muitas vezes isso não permite o uso de limitação de ações como meio de proteção. A lei não permite a reclamação de propriedade de um comprador de boa fé (ou seja, um comprador que não sabia e não poderia saber que o vendedor do imóvel não tem o direito de alienar a propriedade) se a propriedade foi comprada pelo comprador para indenização, a menos que a propriedade tenha sido retirada da posse do proprietário ou de pessoas para quem a propriedade foi transferida pelo proprietário, além de sua vontade.
Para ilustrar a situação de recuperar bens imóveis de um comprador genuíno, damos o seguinte exemplo. Após a morte do proprietário, a propriedade foi vendida com uma procuração falsa por um dos herdeiros. Posteriormente, o objeto foi repetidamente revendido, em conseqüência do que o proprietário era outra pessoa que não sabia e não podia saber sobre a insignificância da transação confirmando a posse de um dos vendedores anteriores. Outro herdeiro soube da venda de um apartamento alguns anos depois e processou o proprietário atual por obter o objeto da posse ilegal de outra pessoa. O pedido foi satisfeito, apesar do fato de que o atual proprietário é um comprador de boa-fé.
4) Risco de incumprimento pelo vendedor da sua obrigação de transferir bens
A transferência do objeto é feita no ato de transferência ou outro documento sobre a transferência (tal documento geralmente é o próprio contrato, no qual está incluída a condição que, ao mesmo tempo, executa as funções do ato de transferência). Em caso de não cumprimento da obrigação de transferência, o comprador tem o direito de exigir que o item seja retirado do vendedor e transferido para si nas condições previstas no contrato. No entanto, de acordo com as disposições do Código Civil, este direito não é mais aplicável se a coisa já tiver sido transferida para um terceiro que tenha o direito de propriedade, gestão econômica ou gestão operacional. Se uma coisa ainda não foi transferida, a vantagem é a dos credores, a favor de quem a obrigação surgiu antes, e se não pode ser estabelecida, aquela que já havia entrado com uma ação judicial. Em vez do requisito de transferir a propriedade, o comprador tem direito a reclamar danos.
5) O risco de adquirir bens onerados pelos direitos de terceiros
A transferência de propriedade de bens imóveis não implica a rescisão de contratos de arrendamento celebrados em relação ao objeto vendido. Consequentemente, o comprador pode estar em uma situação em que a propriedade adquirida é sobrecarregada com contratos de arrendamento existentes, nos termos dos quais o proprietário é privado da possibilidade de rescisão extrajudicial unilateral do contrato, e a taxa de aluguel é significativamente menor do que a do mercado. taxa.
Para minimizar esses riscos, um extrato da USRR sobre o objeto comprado deve ser solicitado (e para imóveis residenciais - também um extrato do registro da casa), e o contrato deve incluir a garantia do vendedor de que não há ônus sobre o imóvel. objeto. Ele também acompanha o risco de uma possível prisão de um objeto por um tribunal, um oficial de justiça por reclamações de terceiros ao vendedor até o registro estadual da transferência da propriedade do objeto do vendedor para o comprador.
As formas de minimizar o risco são as mesmas - um pedido de extracto da USRR com uma data tão próxima quanto possível da data da transacção, bem como a inclusão no contrato das garantias relevantes do vendedor.
p.s. Paramos com os riscos principais, mais comuns e "perigosos" para o comprador. Infelizmente, esta lista está aberta - um número considerável de outros perigos espreita para o comprador imobiliário. Aqui estão alguns deles:
a) o risco de adquirir imóveis de qualidade inadequada, incluindo aqueles com falhas ocultas;
b) o risco de o vendedor fugir das ações necessárias para o registro estadual da transferência de propriedade para o comprador;
c) o risco de suspensão, recusa de registro estatal de transferência de propriedade por várias razões (muitas vezes, para eliminar os comentários feitos pela autoridade registradora, o vendedor ou seu representante autorizado é necessário, e a ausência de tal na "zona de alcance" ”, Sua falta de contato ou falta de vontade de ajudar pode complicar significativamente a vida do comprador interessado no registro antecipado de seus direitos);
d) o risco de a propriedade adquirida ser herdada em caso de morte do vendedor antes do registro estatal da transferência de propriedade;
e) riscos associados à necessidade de “legalizar” redesenvolvidas que não tenham sido devidamente executadas pelo (s) proprietário (s) anterior (s) (legal, financeiro, temporário, riscos de serem transferidos para responsabilidades administrativas e outras);
e) riscos associados à aquisição de um objeto de patrimônio cultural;
g) o risco do vendedor contestar o fato do pagamento pelo objeto (redigir e guardar recibos, registrar o fato do pagamento no contrato, atuar);
h) o risco de o vendedor fugir da remoção de gravames do objeto em caso de venda de imóvel com pagamento diferido, etc.
p.s. Para minimizar os riscos, oferecemos as seguintes ferramentas, em particular:
a) o uso de vários métodos para garantir obrigações;
b) o uso de transações sob a condição, por exemplo, quando a transferência de fundos é realizada somente sob a condição de que sejam apresentados os documentos sobre a coordenação do desenvolvimento anteriormente realizado e descoberto;
c) inclusão de condições relacionadas a garantias e garantias.
21 de julho de 2015
Galina Korotkevich
Sócio, analista de direito. Estou escrevendo artigos, procurando informações interessantes e propondo formas de uso prático. Acredito que graças à análise jurídica de alta qualidade, os clientes chegam a um escritório de advocacia e não o contrário. Você concorda? Então vamos ser amigos no Facebook.
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