부동산 매매시 구매자의 위험
부동산 매매 계약을 체결하고 집행하는 데있어 가장 취약한 당사자는 구매자입니다. 상품에 대한 지불 의무를 이행 할 때 판매자에게 상당한 금액의 돈을 송금하기 때문에 일이 순조롭게 진행되지 않으면 환불을 기대하기가 더 어렵습니다. 재산을 돌려주는 것보다.
부동산 구매 및 판매 거래 (아파트, 주택, 오두막, 토지, 건물, 비 주거용 건물, 건물)에서 구매자의 주요 위험을 고려하십시오.
1) 거래 인식에 대한 위험은 결론 지어지지 않습니다.
부동산 매매 계약이 체결되지 않은 것으로 인정되는 경우 구매자가 지불 한 환급액은 부당 이득에 관한 규정을 사용하여 지급됩니다. 우리가 이미 위에서 말했듯이, 파기되지 않은 계약 하에서 구매자가 돈을 실제로 인출하는 것은 매우 어려울 수 있습니다. 예술에서 다음과 같이 러시아 연방 민법 432 조에 따르면, 판매자와 구매자간에 해당 경우에 요구되는 형태로 계약의 모든 필수 조건에 합의가 이루어지면 계약이 체결 된 것으로 간주됩니다.
부동산 매매 계약과 관련하여 러시아 연방 민법은 다음과 같은 필수 조건을 언급합니다 : a) 민법 (민법 554 조) : 해당 부동산을 구체적으로 식별하는 데이터 관련 토지 또는 기타 부동산의 구성에 부동산의 위치를 정의하는 데이터를 포함하여 구매자에게 이전; b) 가격 (러시아 연방 민법 555 조). 부동산을 기술 할 때 기술 회계 서류, 소유권 문서 및 보조 서류에 근거하여 식별 데이터를 표시하기 위해 가능한 한 상세하게 기술해야한다. 왜냐하면 법은 취득한 물체에 관한 어떤 데이터가 계약서에 포함되어야하는지 명시하지 않기 때문이다.
예를 들어, 물체를 식별 할 수있는 다른 모든 데이터가 표시된 경우 객체의 층수 표시가없는 계약이 체결 된 것으로 간주됩니까? 그리고 건물의 서신이 없다는 계약이 있습니까? 그러한 분쟁에서의 사법 관행은 논란의 여지가 있으므로 가능한 한 상세하게 부동산을 설명 할 것을 권장합니다. 부동산 가격의 표시에 적용 할 때, 구매자에 대한 높은 위험은 실제 물건과 일치하지 않는 물건의 가격을 나타냅니다. 가격 인하 이유는 종종 세금을 "최적화"하려는 욕구입니다.
동시에, 계약이 미 체결, 무효로 인정되는 경우 구매자는 지정된 금액보다 많은 금액을 지불하는 사실을 증명하는 것이 매우 어려울 것이라는 사실에 직면하게 될 것임을 이해해야합니다 계약에서.
2) 거래 무효화의 위험
여기서 모든 근거와 상황이 가능합니다. 법률 요건에 위배되는 거래는 모두 유효하지 않습니다. 먼저 거래 무효화 위험을 피하기 위해 거래를 완료하기 위해 판매자 / 판매자 대행사의 권한을 신중하게 확인해야합니다. 판매자가 개인 인 경우 판매자의 배우자가 부동산을 판매하도록 공증 한 동의서를 받거나 재산이 비 결혼 한 판매자에 의해 구입되었다는 진술서를 발행하십시오. 오래 전에 결혼 생활이 해소되는 빈번한 상황이 있으며 재산은 분열되지 않았습니다.
그러한 재산을 구입할 때, 결혼 해산 후 오랜 시간이 경과 했음에도 불구하고, 우리는 이전 배우자의 동의를 요청하거나 그러한 물건의 획득을 전혀 포기하는 것이 좋습니다. 판매자가 법인 일 경우, 등록, 판매자의 구성 문서, 등록부의 실제 추출, 회사를 대표하여 계약을 체결 한 사람의 권한을 확인하는 문서 (약속 프로토콜 또는 위임장) , 물건의 장부가의 진술서, 회계사의 마지막 잔고의 ersky balance.
우리는 대규모 거래는 판매자의 권한있는 기관의 사전 승인을 필요로한다는 점을 고려합니다. 또한 협회 정관은 특정 유형의 거래 또는 일정 금액을 초과하는 거래가 회사의 권한있는 기관에 의해 사전 승인되어야하는 경우를 제공 할 수 있습니다.
3) 매립 위험
부동산 판매 거래 자체가 무효로 인정 될뿐만 아니라 각 이전 판매자의 권리가 발 생한 거래 및 주 또는 시립 기관의 행위도 인정됩니다. 어떤 의미에서 구매자는 제한 기간까지 보호됩니다. 그러나 우리는 모든 질병에 대한 만병 통치약으로 간주하지 않을 것입니다. 제한 기간의 제한은 그 사람이 자신의 권리를 침해했다는 것을 알았거나 배워야 할 날짜부터 시작됩니다.
종종 이것은 보호 수단으로서 행동의 제한을 사용하는 것을 허용하지 않는다. 이 법은 선주가 구매자 (즉, 부동산 판매자가 부동산을 양도 할 권리가 없다는 사실을 모르고 몰랐던 구매자)로부터 부동산을 회수하는 것을 허용하지 않습니다 (구매자가 부동산을 구매 한 경우) 소유주가 재산을 소유 한 소유주로부터 소유권이 제거 된 경우를 제외하고는 소유주가 재산을 양도 한 경우를 제외하고는 보상을 청구 할 수 없습니다.
선의의 구매자로부터 부동산을 회수하는 상황을 설명하기 위해 다음 예제를 제공합니다. 소유주가 사망 한 후 재산은 상속인 중 한 사람이 가짜 위임장으로 판매되었습니다. 그 결과, 물건은 반복적으로 재판매되었으며 그 결과 소유자는 이전 판매자 중 한 사람의 소유권을 확인하는 거래의 중요하지 않은 점을 알지 못하고 또 알지 못하는 다른 사람이었습니다. 또 다른 상속인은 몇 년 후 아파트 판매에 대해 알게되었고, 다른 누군가의 불법 소유물로부터 물건을 얻기 위해 현재 주인을 고소했습니다. 현재 소유주가 선의의 구매자라는 사실에도 불구하고 청구가 만족되었습니다.
4) 매도인이 재산을 이전해야하는 채무 불이행 위험
오브젝트의 이전은 이전 행위 또는 이전시 다른 문서에서 수행됩니다. (그러한 문서는 종종 계약 행위 자체와 동일하며 동시에 전송 행위의 기능을 수행합니다.) 양도 의무가 이행되지 않는 경우 구매자는 해당 품목을 판매자로부터 빼앗아 계약에 제공된 조건에 따라 양도 할 것을 요구할 권리가 있습니다. 그러나 민법의 규정에 따라 소유권, 경제 관리 또는 운영 관리 권한을 가진 제 3 자에게 이미 양도 된 경우이 권리는 더 이상 적용되지 않습니다. 어떤 것이 아직 양도되지 않았다면, 장점은 채권자의 이익이며, 채무자는 이전에 의무가 있었고, 확립되지 않으면 이전에 소송을 제기 한 사람입니다. 재산을 이전해야한다는 요구 사항 대신 구매자는 손해 배상을 청구 할 권리가 있습니다.
5) 제 3 자의 권리에 의해 방해받는 재산을 취득 할 위험
부동산 소유권 양도로 인해 판매되는 물건과 관련하여 체결 된 임대차 계약의 해지가 필요하지 않습니다. 따라서 구매자는 임대인이 계약의 일방적 인 불법적 인 해지 가능성을 박탈당하는 조건으로 취득 된 부동산에 기존의 임대 계약이 부담되어 있고 임대료가 시장보다 현저하게 낮아질 수 있습니다 율.
이러한 위험을 최소화하기 위해 구입 한 물건에 대한 USRR의 발췌 물을 요청해야하며 (주거용 부동산의 경우 - 주택 기록부에서 발췌 한 것임) 계약서에는 주택에 대한 권리가 없다는 판매자의 보장이 포함되어야합니다 목적. 그것은 또한 법원, 매도인으로부터 매수인에게 물건의 소유권 이전을 국가가 등록 할 때까지 매도인에 대한 제 3 자 배상 청구서의 가능한 체포 위험에 접한다.
위험을 최소화하는 방법은 동일합니다. USRR에서 추출한 날짜와 가능한 한 거래 날짜까지의 추출은 물론 판매자의 관련 보증 계약에 포함됩니다.
추신. 우리는 구매자가 가장 많이 겪는 가장 위험한 위험 요소에 집중했습니다. 아아,이 목록은 공개되어 있습니다. 부동산 구매자에게는 상당한 위험이 있습니다. 다음은 그 중 일부입니다.
a) 허점이있는 사람들을 포함하여 부적절한 품질의 부동산을 취득 할 위험;
b) 구매자에게 소유권 양도의 국가 등록에 필요한 행위를 피하는 판매자의 위험;
c) 정지 이유, 다양한 이유로 소유권 이전의 국가 등록 거부 (종종 등록 기관의 의견을 제거하기 위해 판매자 또는 그의 권한있는 대리인이 필요하며 "도달 영역" ", 그의 접촉의 부족 또는 원조하기를 꺼리는 것은 그들의 권리의 조기 등록에 관심이있는 구매자의 삶을 현저하게 복잡하게 할 수있다);
d) 소유권 이전의 국가 등록 전에 판매자가 사망 한 경우 인수 된 재산의 위험.
e) 이전 소유자 (법적, 재정적, 일시적, 행정적 및 기타 유형의 책임을지게되는 위험)에 의해 적절하게 수행되지 않은 재개발을 "합법화"할 필요성과 관련된 위험;
e) 문화 유산 객체의 획득과 관련된 위험;
g) 객체에 대한 지불 사실을 분쟁하는 판매자의 위험 (계약서에 수령 사실을 기록하고 영수증을 보관, 행위);
h) 지연된 지불 등으로 부동산을 매각하는 경우 판매자가 물건에서 인과 관계를 제거하는 것을 회피 할 위험.
p.s.s. 위험을 최소화하기 위해 다음과 같은 도구를 제공합니다.
a) 의무를 이행하기위한 다양한 방법의 사용
예를 들면, 기금의 이전이 이전에 이루어지고 발견 된 재개발의 조정에 관한 문서가 제출되는 조건 하에서 만 수행되는 경우와 같은 조건 하에서의 거래의 사용
c) 보증 및 보증과 관련된 조건의 포함.
2015 년 7 월 21 일
갈 리나 코 로트 비 비치
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