不動産を売買するときの5つのバイヤーのリスク
それは、彼が商品の代金を支払う義務を履行する際に、彼が売り手にかなりの金額のお金を移すので、不動産の売買のための契約を締結して実行することにおいて最も弱い当事者です。物事がうまくいかなかった場合の払い戻しを頼りにすることはより困難です。プロパティを返すよりも。
不動産売買取引における購入者の主なリスクを考慮してください（不動産売買契約：アパート、住宅、コテージ、土地、建物、非住宅用建物、建物）。
1）取引の認識リスクが確定していない
不動産売買契約が締結されていないと認識された場合、購入者によって支払われた金額の返金は、不正な濃縮に関する規則を使用して行われます。すでに上で述べたように、未決の合意の下での買い手による実際のお金の引き出しは非常に難しい場合があります。だから、アートから次のように。ロシア連邦民法の432条において、売主と買主の間で、該当する場合に要求される形式で、契約のすべての必須条件について合意に達した場合、契約は締結されたとみなされます。
不動産の売買契約に関して、ロシア連邦の民法は以下の必須条件を参照しています。a）次のような主題（民法の554条）。関連する土地区画上または他の不動産の構成上の不動産の場所を定義するデータを含めて、購入者に転送されます。 b）価格（ロシア連邦民法の555条）。取得資産に関するどのようなデータを契約に含める必要があるかを法律が明示的に指定していないため、不動産を説明する際には、技術会計書類、タイトル書類および補助書類に基づいて識別データを示すためにできるだけ詳細に記述します。
例えば、オブジェクトの識別を可能にする他のすべてのデータが示されている場合、そのオブジェクトの階数の表示がないという契約は締結されたと見なされますか。そして建物の手紙の表示がない契約？そのような紛争における司法行為は物議を醸しているので、我々は可能な限り詳細にプロパティを説明することをお勧めします。不動産価格の表示に適用されるように、買い手にとっての高いリスクは、実際のものに対応しないオブジェクトの価格の表示である。価格を下げる理由は、課税を「最適化」したいという願望です。
同時に、契約が未成立、無効と認識された場合、買主は指定された金額よりも多い金額の支払いの事実を証明することが非常に困難になるという事実に直面することを理解しておくべきです。契約で。
2）取引が無効になるリスク
ここでは、さまざまな理由や状況が考えられます。法律の要件に反する取引は無効であることを思い出してください。まず第一に、取引が無効になる危険性を避けるために、あなたは慎重に取引を完了するために売り手/売り手の代表の権限をチェックするべきです。売主が個人の場合は、売主の配偶者の公証された同意を得て物件を売却するか、未婚の売主がその物件を購入したという声明を出します。婚姻がずっと前に解消され、財産が分割されなかった場合がよくあります。
そのような財産を購入するとき、結婚の解散が長い時間を過ぎたという事実にもかかわらず、私達は前の配偶者の同意を求めるか、またはそのような物の取得を放棄することを強く勧めます。販売者が法人の場合は、登録、販売者の構成文書、登録簿からの実際の抜粋、会社に代わって契約に署名する人の権限を確認する文書（予約プロトコルまたは委任状）を請求する必要があります。 、オブジェクトの簿価の計算、最後の報告日における会計士のersky残高。
我々は、大きな取引が売り手の認可された組織による事前の承認を必要とすることを考慮に入れます。さらに、定款には、特定の種類の取引、または特定の金額を超える取引も、会社の認可機関によって事前承認されなければならない場合がある場合があります。
3）開拓のリスク
不動産売買取引自体が無効であると認識できるだけでなく、それ以前の各売主の権利が生じた取引、ならびに州または地方自治体の行為のいずれかをも認識することができます。ある意味では、購入者は制限期間によって保護されています。しかし、私たちはそれらをすべての病気の万能薬とは見なしません。制限期間の制限は、その人が自分の権利の侵害について学んだか学んだはずの日に始まります。
多くの場合、これは保護手段としての行動の制限の使用を許可しません。不動産が購入者によって購入された場合、法律は、善意の購入者（すなわち、不動産の販売者がその不動産を疎外する権利を持っていないことを知らず、知らなかった買い手）からの財産の回収を許可しません。財産が所有者の所有権から削除された場合、または所有者が所有権を譲渡した個人の所有権から所有権が削除された場合を除き、補償のため。
本物の購入者から不動産を回収する状況を説明するために、以下の例を挙げます。所有者の死亡の後、財産は相続人のうちの1人によって偽の委任状で売却された。その後、オブジェクトは繰り返し転売され、その結果、所有者は取引の重要性を知らない、または知ることができなかった別の人物となり、前の売り手のうちの1人の所有権を確認しました。別の相続人は数年後のアパートの売却について学び、他の誰かの違法な所有物からその物を入手したとして現在の所有者を訴えた。現在の所有者が本物の購入者であるという事実にもかかわらず、主張は満たされました。
4）売主による資産譲渡義務の債務不履行リスク
オブジェクトの譲渡は、譲渡行為または譲渡に関する他の文書で行われます（そのような文書は契約そのものであることが多く、同時に転送行為の機能を実行するという条件が含まれます）。譲渡義務が履行されていない場合、買主は、商品を売主から譲り受け、契約で定められた条件で自分自身に譲渡することを要求する権利を有します。しかし、民法の規定によると、所有権、経済管理、または運営管理の権利を有する第三者にその事物が既に譲渡されている場合、この権利は適用されなくなります。まだ譲渡されていない場合、有利な点は、債権者の方が有利であるという点です。債務が早期に発生し、確立できない場合は、以前に訴訟を起こした方が有利です。財産を譲渡するという要件の代わりに、購入者は損害賠償を請求する権利があります。
5）第三者の権利に縛られた財産を取得するリスク
動産の所有権の譲渡は、売却対象物に関して締結されたリース契約の終了を伴わない。したがって、買主は、取得した不動産が既存のリース契約で負担されている状況にある可能性があり、その条件の下では、家主は一方的な超過的な解約の可能性を奪われ、賃料は市場よりも著しく低くなりますレート。
これらのリスクを最小限に抑えるために、購入された物件についてのUSRRからの抜粋（そして住宅用不動産についても - 戸籍からの抜粋）が要求されるべきであり、その契約には売り手の保証が含まれません。オブジェクトそれはまた、裁判所による物の逮捕の可能性、売り手から買い手への物の所有権の移転の国家登録までの売り手への第三者の請求のための廷吏の危険性にも隣接しています。
リスクを最小限に抑える方法は同じです - 取引の日付にできるだけ近い日付でのUSRRからの抜粋の要求、および売り手の関連する保証の契約への包含。
PS私たちは、購入者にとって最も一般的で「危険な」主なリスクに立ち止まりました。残念ながら、このリストは公開されています - 他のかなりの数の危険が不動産購入者に潜んでいます。それらのいくつかはここにあります：
a）隠れた欠陥を含むものを含め、不適切な品質の不動産を取得するリスク。
b）購入者への所有権の移転の州登録に必要な措置を販売者が回避するリスク。
c）一時停止のリスク、さまざまな理由による所有権の移転の州登記の拒否（登録当局、売り手、またはその代理人の発言を排除するために必要）彼の連絡の欠如または支援への意欲の欠如は、彼らの権利の早期登録に興味を持っている買い手の生活を著しく複雑にするかもしれない。
d）所有権移転の国家登録前に売主が死亡した場合に、取得した資産が相続されるリスク。
e）前の所有者によって適切に執行されなかった再開発を「合法化する」必要性に関連するリスク（法的、財務的、一時的、行政上のリスクおよびその他の種類の責任）。
e）文化遺産の取得に伴うリスク。
g）売主が物品の支払いの事実について異議を唱えるリスク（領収書を作成して保管する、契約に支払いの事実を記録する、行動）。
h）後払いなどで不動産を売却した場合に、売主が物件からの担保権の撤回を回避するリスク。
PSリスクを最小限に抑えるために、特に以下のツールを提供しています。
a）義務を担保するための様々な方法の使用。
b）例えば、以前に行われ発見された再開発の調整に関する文書が提出されるという条件の下でのみ資金の振替が行われる場合の条件の下での取引の使用。
c）保証および保証に関連する条件を含めること。
2015年7月21日
ガリーナ・コロトケヴィッチ
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