5 risiko pembeli saat membeli dan menjual real estat
Pembeli yang merupakan pihak yang paling rentan dalam menyimpulkan dan melaksanakan kontrak untuk penjualan real estat, karena, dalam melaksanakan kewajibannya untuk membayar barang, ia mentransfer sejumlah besar uang kepada penjual, dan itu jauh lebih sulit untuk mengandalkan pengembalian dana jika semuanya tidak berjalan lancar. daripada mengembalikan properti.
Pertimbangkan risiko utama pembeli dalam transaksi pembelian dan penjualan real estat (perjanjian pembelian dan penjualan real estat: apartemen, rumah, pondok, tanah, bangunan, bangunan non-perumahan, bangunan).
1) Risiko pengakuan transaksi tidak diselesaikan
Jika perjanjian jual beli real estat diakui sebagai tidak diselesaikan, pengembalian uang yang dibayarkan oleh pembeli akan dilakukan dengan menggunakan aturan tentang pengayaan yang tidak adil. Seperti yang telah kami katakan di atas, penarikan uang yang sebenarnya oleh pembeli berdasarkan perjanjian yang tidak termasuk bisa sangat sulit. Jadi, sebagai berikut dari Art. 432 dari Kode Sipil Federasi Rusia, kontrak akan dianggap disimpulkan jika, antara penjual dan pembeli, dalam bentuk yang diperlukan dalam kasus yang berlaku, perjanjian telah tercapai pada semua kondisi penting dari kontrak.
Berkenaan dengan kontrak untuk penjualan real estat, Kode Sipil Federasi Rusia mengacu pada kondisi penting: a) subjek (Pasal 554 dari Kode Sipil), termasuk: data yang secara spesifik mengidentifikasi real estat yang akan dijadikan ditransfer ke pembeli, termasuk data yang menentukan lokasi real estat pada lahan yang relevan atau dalam komposisi real estat lainnya; b) harga (pasal 555 KUHPerdata Federasi Rusia). Ketika menggambarkan real estat harus sedetail mungkin untuk menunjukkan data identifikasi berdasarkan dokumen akuntansi teknis, dokumen judul dan dokumen pendukung, karena undang-undang tidak secara eksplisit menentukan data apa tentang objek yang diperoleh yang harus dimasukkan dalam kontrak.
Akankah suatu kontrak dianggap menyimpulkan di mana, misalnya, tidak ada indikasi jumlah lantai objek, asalkan semua data lain diindikasikan yang memungkinkan mengidentifikasi objek? Dan kontrak di mana tidak ada indikasi surat bangunan? Praktik yudisial dalam perselisihan semacam itu kontroversial, dan oleh karena itu kami sarankan untuk menggambarkan properti sedetail mungkin. Sebagaimana diterapkan pada indikasi harga real estat, risiko tinggi bagi pembeli adalah indikasi harga objek yang tidak sesuai dengan harga real estat. Alasan untuk menurunkan harga sering kali adalah keinginan untuk "mengoptimalkan" perpajakan.
Pada saat yang sama, harus dipahami bahwa dalam kasus-kasus di mana kontrak diakui sebagai tidak-selesai, tidak valid, pembeli akan menghadapi kenyataan bahwa akan sangat sulit untuk membuktikan fakta pembayaran uang dalam jumlah yang lebih besar daripada yang ditentukan dalam kontrak.
2) Risiko pembatalan transaksi
Di sini berbagai alasan dan situasi adalah mungkin. Ingatlah bahwa setiap transaksi yang bertentangan dengan persyaratan hukum tidak valid. Pertama-tama, untuk menghindari risiko pembatalan transaksi, Anda harus hati-hati memeriksa otoritas penjual / perwakilan penjual untuk menyelesaikan transaksi. Jika penjual adalah seorang individu, dapatkan persetujuan dari pasangan penjual yang diaktakan untuk menjual properti, atau mengeluarkan pernyataan bahwa properti itu dibeli oleh penjual yang belum menikah. Ada sering situasi ketika pernikahan dibubarkan sejak lama, properti tidak dibagi.
Ketika membeli properti seperti itu, terlepas dari kenyataan bahwa setelah pembubaran perkawinan telah melewati waktu yang lama, kami sangat menyarankan untuk meminta persetujuan mantan pasangan, atau sama sekali mengabaikan akuisisi objek semacam itu. Jika penjual adalah badan hukum, Anda harus meminta registrasi, dokumen pendukung penjual, ekstrak aktual dari Register, dokumen yang mengonfirmasi wewenang orang yang menandatangani kontrak atas nama perusahaan (protokol penunjukan atau surat kuasa) , pernyataan nilai buku objek, saldo akuntan ersky pada tanggal pelaporan terakhir.
Kami memperhitungkan bahwa transaksi besar memerlukan persetujuan terlebih dahulu oleh badan penjual yang berwenang. Selain itu, anggaran dasar dapat mengatur untuk kasus-kasus ketika transaksi jenis tertentu, atau melebihi jumlah tertentu, juga harus disetujui sebelumnya oleh badan resmi perusahaan.
3) Risiko reklamasi
Tidak hanya transaksi penjualan real estat itu sendiri dapat diakui sebagai tidak valid, tetapi juga setiap transaksi atas dasar di mana hak setiap penjual sebelumnya muncul, serta tindakan dari negara atau badan kota. Dalam arti tertentu, pembeli dilindungi oleh periode pembatasan. Namun, kami tidak akan menganggap mereka sebagai obat mujarab untuk semua penyakit. Batasan periode pembatasan dimulai pada tanggal ketika orang tersebut belajar atau seharusnya belajar tentang pelanggaran hak-haknya.
Seringkali ini tidak memungkinkan penggunaan pembatasan tindakan sebagai alat perlindungan. Undang-undang tidak mengizinkan properti reklamasi dari pembeli yang bonafid (yaitu, pembeli yang tidak tahu dan tidak bisa tahu bahwa penjual real estat tidak memiliki hak untuk mengasingkan properti) jika properti itu dibeli oleh pembeli untuk kompensasi, kecuali jika properti itu dihapus dari kepemilikan pemilik atau orang-orang yang kepadanya properti tersebut dipindahkan oleh pemilik yang dimilikinya, selain dari kehendak mereka.
Untuk mengilustrasikan situasi reklamasi real estat dari pembeli yang bonafid, kami memberikan contoh berikut. Setelah kematian pemiliknya, properti itu dijual dengan kuasa palsu oleh salah seorang ahli waris. Selanjutnya, objek itu berulang kali dijual kembali, akibatnya pemiliknya adalah orang lain yang tidak tahu dan tidak bisa mengetahui tentang tidak pentingnya transaksi yang mengonfirmasi kepemilikan salah satu penjual sebelumnya. Ahli waris lain mengetahui tentang penjualan apartemen beberapa tahun kemudian dan menggugat pemilik saat ini untuk mendapatkan objek dari kepemilikan ilegal orang lain. Klaim itu puas, meskipun faktanya pemilik saat ini adalah pembeli yang bonafid.
4) Risiko wanprestasi oleh penjual atas kewajibannya untuk mentransfer properti
Pemindahan objek dilakukan pada tindakan transfer atau dokumen lain pada transfer (dokumen tersebut sering merupakan kontrak itu sendiri, di mana syaratnya termasuk bahwa pada saat yang sama ia melakukan fungsi tindakan transfer). Dalam hal tidak terpenuhinya kewajiban untuk mentransfer, pembeli memiliki hak untuk meminta barang tersebut diambil dari penjual dan dipindahkan ke dirinya sendiri pada kondisi yang ditentukan oleh kontrak. Namun, sesuai dengan ketentuan KUHPerdata, hak ini tidak berlaku lagi jika benda tersebut telah dipindahkan ke pihak ketiga yang memiliki hak kepemilikan, manajemen ekonomi atau manajemen operasional. Jika sesuatu belum ditransfer, keuntungannya adalah dari kreditor, yang mendukung kewajiban timbul lebih awal, dan jika tidak dapat ditetapkan, orang yang sebelumnya mengajukan gugatan. Alih-alih persyaratan untuk mentransfer properti, pembeli berhak mengklaim ganti rugi.
5) Risiko memperoleh properti yang dibebani oleh hak-hak pihak ketiga
Pengalihan kepemilikan properti tidak bergerak tidak memerlukan penghentian perjanjian sewa yang dibuat sehubungan dengan objek yang dijual. Oleh karena itu, pembeli mungkin berada dalam situasi di mana properti yang diperoleh dibebani dengan perjanjian sewa yang ada, dengan syarat pemiliknya dirampas kemungkinan pemutusan kontrak ekstrajudisial unilateral, dan tingkat sewa secara signifikan lebih rendah daripada pasar. menilai.
Untuk meminimalkan risiko ini, ekstrak dari USRR pada objek yang dibeli harus diminta (dan untuk real estat perumahan - juga ekstrak dari register rumah), dan kontrak harus mencakup jaminan penjual bahwa tidak ada sitaan pada obyek. Hal ini juga mengaitkan risiko kemungkinan penahanan suatu objek oleh pengadilan, petugas pengadilan untuk klaim pihak ketiga kepada penjual hingga pendaftaran status pengalihan kepemilikan objek dari penjual ke pembeli.
Cara untuk meminimalkan risiko adalah sama - permintaan untuk ekstrak dari USRR dengan tanggal sedekat mungkin dengan tanggal transaksi, serta dimasukkan dalam kontrak jaminan yang relevan dari penjual.
hal. Kami berhenti pada risiko utama, paling umum, dan "berbahaya" bagi pembeli. Sayangnya, daftar ini terbuka - sejumlah besar bahaya lain mengintai pembeli real estat. Inilah beberapa di antaranya:
a) risiko memperoleh real estat dengan kualitas yang tidak memadai, termasuk yang memiliki kekurangan tersembunyi;
b) risiko penjual menghindari tindakan yang diperlukan untuk pendaftaran negara pengalihan kepemilikan kepada pembeli;
c) risiko penangguhan, penolakan pendaftaran negara atas pengalihan kepemilikan karena berbagai alasan (seringkali, untuk menghilangkan komentar yang dibuat oleh otoritas pendaftaran, penjual atau perwakilan resminya diperlukan, dan tidak adanya hal seperti itu di “zona jangkauan” ", Kurangnya kontak atau keengganan untuk membantu dapat secara signifikan mempersulit kehidupan pembeli yang tertarik pada pendaftaran awal hak-hak mereka);
d) risiko properti yang diperoleh diwariskan pada saat kematian penjual sebelum pendaftaran negara pengalihan kepemilikan;
e) risiko yang terkait dengan kebutuhan untuk "melegalkan" pembangunan kembali yang tidak dilaksanakan dengan baik oleh pemilik sebelumnya (risiko hukum, keuangan, sementara, dibawa ke administrasi dan jenis tanggung jawab lainnya);
e) risiko yang terkait dengan perolehan benda cagar budaya;
g) risiko penjual memperdebatkan fakta pembayaran untuk objek (menyusun dan menyimpan tanda terima, mencatat fakta pembayaran dalam kontrak, bertindak);
h) risiko penjual menghindari penghapusan sitaan dari objek jika terjadi penjualan real estat dengan pembayaran yang ditangguhkan, dll.
ps.s. Untuk meminimalkan risiko, kami menawarkan alat-alat berikut, khususnya:
a) penggunaan berbagai metode pengamanan kewajiban;
b) penggunaan transaksi dalam kondisi tersebut, misalnya, ketika transfer dana dilakukan hanya dengan syarat bahwa dokumen-dokumen tentang koordinasi pembangunan kembali yang ditemukan dan ditemukan sebelumnya diserahkan;
c) dimasukkannya kondisi yang terkait dengan jaminan dan jaminan.
21 Juli 2015
Galina Korotkevich
Mitra, analis hukum. Saya menulis artikel, mencari informasi menarik dan mengusulkan cara penggunaan praktisnya. Saya percaya bahwa berkat analitik hukum berkualitas tinggi, klien datang ke firma hukum, dan bukan sebaliknya. Apa kamu setuju? Kalau begitu mari kita berteman di Facebook.
________________________________________________________________________________________
Jenis layanan yang disediakan oleh kami:
- saran tentang segala masalah yang berkaitan dengan real estat;
- keahlian hukum (audit) dokumentasi untuk transaksi atau proses bisnis yang berkaitan dengan real estat;
- persiapan dokumentasi untuk transaksi real estat, termasuk yang terkait dengan penentuan cara paling optimal berinvestasi dalam real estat atau selama konstruksi;
- mendukung proses akuisisi dan (atau) penjualan real estat;
- litigasi.
________________________________________________________________________________________
Kami juga menawarkan klien kami layanan hukum kami di bidang-bidang berikut:
1) dukungan bisnis;
2) perlindungan kekayaan intelektual;
3) litigasi;
4) praktik perusahaan;
5) real estat.
Kami merekomendasikan membaca blog kami tentang kasus hukum dan peradilan (praktik arbitrase), dan membaca materi di bagian "Artikel".
Firma hukum kami menyediakan berbagai layanan hukum di berbagai kota Rusia (termasuk Novosibirsk, Tomsk, Omsk, Barnaul, Krasnoyarsk, Kemerovo, Novokuznetsk, Irkutsk, Chita, Vladivostok, Moskow, St. Petersburg, Yekaterinburg)
Panggil atau tulis sekarang juga!
Telepon +7 (383) 310-38-76
Alamat email info@vitvet.com
Firma Hukum "Vetrov dan mitra"
