अचल संपत्ति खरीदने और बेचने पर 5 खरीदार के जोखिम
यह खरीदार है जो अचल संपत्ति की बिक्री के लिए अनुबंध को समाप्त करने और निष्पादित करने में सबसे कमजोर पक्ष है, क्योंकि, माल के लिए भुगतान करने के लिए अपने दायित्व का निर्वहन करते हुए, वह विक्रेता को एक महत्वपूर्ण राशि हस्तांतरित करता है, और यह बहुत अधिक है रिफंड पर भरोसा करना ज्यादा मुश्किल है अगर चीजें आसानी से नहीं हुईं। संपत्ति वापस करने के लिए।
अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री लेनदेन (अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री के समझौते: अपार्टमेंट, मकान, कॉटेज, भूमि, भवन, गैर-आवासीय परिसर, भवन) में खरीदार के मुख्य जोखिमों पर विचार करें।
1) लेन-देन की मान्यता का जोखिम समाप्त नहीं हुआ है
यदि अचल संपत्ति की बिक्री और खरीद समझौते को गैर-निष्कर्ष के रूप में मान्यता दी जाती है, तो खरीदार द्वारा भुगतान किए गए धन की वापसी को अन्यायपूर्ण संवर्धन पर नियमों का उपयोग करके बनाया जाएगा। जैसा कि हमने पहले ही ऊपर कहा है, एक असंबद्ध समझौते के तहत खरीदार द्वारा पैसे की वास्तविक निकासी बहुत मुश्किल हो सकती है। तो, कला से निम्नानुसार है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 432, अनुबंध को यह समझा जाएगा कि यदि विक्रेता और खरीदार के बीच, लागू मामलों में आवश्यक रूप में, अनुबंध की सभी आवश्यक शर्तों पर समझौता हो गया है।
अचल संपत्ति की बिक्री के लिए अनुबंध के संबंध में, रूसी संघ का नागरिक संहिता आवश्यक शर्तों को संदर्भित करता है: ए) विषय (सिविल कोड की कला। 554), सहित: डेटा जो विशेष रूप से अचल संपत्ति की पहचान करता है। खरीदार को हस्तांतरित, जिसमें प्रासंगिक भूमि भूखंड पर या अन्य अचल संपत्ति की संरचना में अचल संपत्ति के स्थान को परिभाषित करने वाला डेटा शामिल है; बी) मूल्य (रूसी संघ के नागरिक संहिता का लेख ५५५)। जब अचल संपत्ति का वर्णन तकनीकी लेखा दस्तावेजों, शीर्षक दस्तावेजों और सहायक दस्तावेजों के आधार पर अपने पहचान डेटा को इंगित करने के लिए यथासंभव विस्तृत होना चाहिए, क्योंकि कानून स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट नहीं करता है कि अधिग्रहित वस्तु के बारे में क्या डेटा अनुबंध में निहित होना चाहिए।
क्या एक अनुबंध पर विचार किया जाएगा, जिसमें उदाहरण के लिए, ऑब्जेक्ट के भंडार की संख्या का कोई संकेत नहीं है, बशर्ते कि अन्य सभी डेटा इंगित किए जाते हैं जो ऑब्जेक्ट की पहचान करने की अनुमति देते हैं? और अनुबंध जिसमें भवन के पत्र का कोई संकेत नहीं है? ऐसे विवादों में न्यायिक अभ्यास विवादास्पद है, और इसलिए हम संपत्ति का यथासंभव वर्णन करने की सलाह देते हैं। जैसा कि अचल संपत्ति की कीमत के संकेत पर लागू होता है, खरीदार के लिए एक उच्च जोखिम उस वस्तु की कीमत का एक संकेत है जो वास्तविक के अनुरूप नहीं है। कीमतों को कम करने का कारण अक्सर "अनुकूलन" कराधान की इच्छा है।
उसी समय, यह समझा जाना चाहिए कि ऐसे मामलों में जहां अनुबंध को गैर-निष्कर्षी, अमान्य माना जाता है, खरीदार को इस तथ्य का सामना करना पड़ेगा कि निर्दिष्ट से अधिक राशि में पैसे के भुगतान के तथ्य को साबित करना बहुत मुश्किल होगा अनुबंध में।
2) लेन-देन के अमान्य होने का जोखिम
यहां मैदान और स्थितियों की एक पूरी श्रृंखला संभव है। याद रखें कि कोई भी लेनदेन जो कानून की आवश्यकताओं के विपरीत है, अमान्य है। लेन-देन के अमान्य होने के जोखिम से बचने के लिए, सबसे पहले, आपको लेन-देन को पूरा करने के लिए विक्रेता / विक्रेता के प्रतिनिधि के अधिकार को ध्यान से देखना चाहिए। यदि विक्रेता एक व्यक्ति है, तो संपत्ति बेचने के लिए विक्रेता के पति या पत्नी की नोटरी सहमति प्राप्त करें, या एक बयान जारी करें कि संपत्ति गैर-विवाहित विक्रेता द्वारा खरीदी गई थी। अक्सर ऐसी स्थितियां होती हैं जब शादी को बहुत पहले भंग कर दिया गया था, संपत्ति का विभाजन नहीं हुआ था।
इस तरह की संपत्ति खरीदते समय, इस तथ्य के बावजूद कि शादी के विघटन को एक लंबा समय बीत चुका है, हम दृढ़ता से पूर्व पति या पत्नी की सहमति का अनुरोध करने या ऐसी किसी वस्तु के अधिग्रहण को त्यागने की सलाह देते हैं। यदि विक्रेता एक कानूनी इकाई है, तो आपको विक्रेता के पंजीकरण, घटक दस्तावेजों, रजिस्टर से एक वास्तविक निष्कर्ष, कंपनी की ओर से अनुबंध पर हस्ताक्षर करने वाले व्यक्ति के अधिकार की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों (नियुक्ति प्रोटोकॉल या पावर ऑफ अटॉर्नी) का अनुरोध करना चाहिए अंतिम रिपोर्टिंग की तारीख के अनुसार, वस्तु के पुस्तक मूल्य का विवरण, लेखाकार ersky संतुलन।
हम इस बात को ध्यान में रखते हैं कि विक्रेता के अधिकृत निकाय द्वारा एक बड़े लेनदेन के लिए पूर्व स्वीकृति की आवश्यकता होती है। इसके अलावा, एसोसिएशन के लेख ऐसे मामलों के लिए प्रदान कर सकते हैं जब एक निश्चित प्रकार का लेनदेन, या एक निश्चित राशि से अधिक होता है, कंपनी के अधिकृत निकायों द्वारा पूर्व-अनुमोदित होना चाहिए।
3) रिक्लेमेशन का जोखिम
न केवल अचल संपत्ति बिक्री लेनदेन को अमान्य के रूप में मान्यता दी जा सकती है, बल्कि किसी भी लेनदेन के आधार पर, जिसके आधार पर प्रत्येक पिछले विक्रेता का अधिकार उत्पन्न हुआ, साथ ही साथ एक राज्य या नगर निकाय का एक कार्य भी। एक मायने में, खरीदार एक सीमा अवधि द्वारा सुरक्षित है। हालांकि, हम उन्हें सभी बीमारियों के लिए रामबाण नहीं मानेंगे। सीमा अवधि की सीमा उस तारीख से शुरू होती है जब व्यक्ति ने अपने अधिकारों के उल्लंघन के बारे में सीखा या जानना चाहिए था।
अक्सर यह सुरक्षा के साधन के रूप में कार्यों की सीमा का उपयोग करने की अनुमति नहीं देता है। कानून संपत्ति के खरीददार से संपत्ति खरीदने की अनुमति नहीं देता (अर्थात, एक खरीदार जो नहीं जानता था और यह नहीं जान सकता था कि संपत्ति को खरीदने के लिए अचल संपत्ति के विक्रेता को संपत्ति को अलग करने का अधिकार नहीं है) मुआवजे के लिए, जब तक कि संपत्ति को स्वामी या व्यक्तियों के कब्जे से नहीं हटाया जाता था, जिनके पास संपत्ति को मालिक द्वारा अपनी इच्छा के अलावा स्थानांतरित कर दिया गया था।
एक वास्तविक खरीदार से अचल संपत्ति को पुनः प्राप्त करने की स्थिति को स्पष्ट करने के लिए, हम निम्नलिखित उदाहरण देते हैं। मालिक की मृत्यु के बाद, संपत्ति को एक वारिस द्वारा नकली पावर ऑफ अटॉर्नी के साथ बेचा गया था। इसके बाद, वस्तु को बार-बार पुनर्विक्रय किया गया था, जिसके परिणामस्वरूप स्वामी एक अन्य व्यक्ति था जो नहीं जानता था और पिछले विक्रेताओं में से एक के स्वामित्व की पुष्टि करने वाले लेनदेन के महत्व के बारे में नहीं जान सकता था। एक अन्य वारिस ने कुछ साल बाद एक अपार्टमेंट की बिक्री के बारे में सीखा और वर्तमान मालिक पर किसी और के अवैध कब्जे से वस्तु प्राप्त करने के लिए मुकदमा दायर किया। इस तथ्य से संतुष्ट थे कि इस तथ्य के बावजूद कि वर्तमान मालिक एक खरीददार खरीदार है।
4) संपत्ति हस्तांतरित करने के अपने दायित्व के विक्रेता द्वारा डिफ़ॉल्ट का जोखिम
वस्तु का हस्तांतरण हस्तांतरण पर अधिनियम या अन्य दस्तावेज पर किया जाता है (जैसे दस्तावेज़ अक्सर अनुबंध ही होता है, जिसमें यह शर्त शामिल होती है कि उसी समय यह हस्तांतरण अधिनियम के कार्यों को करता है)। हस्तांतरण की बाध्यता की पूर्ति न होने की स्थिति में, खरीदार को यह मांग करने का अधिकार है कि आइटम को विक्रेता से दूर ले जाया जाए और अनुबंध द्वारा प्रदान की गई शर्तों पर खुद को स्थानांतरित कर दिया जाए। हालाँकि, नागरिक संहिता के प्रावधानों के अनुसार, यह अधिकार अब लागू नहीं होता है यदि वह चीज़ पहले ही किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित कर दी गई हो, जिसके पास स्वामित्व, आर्थिक प्रबंधन या परिचालन प्रबंधन का अधिकार हो। यदि कोई चीज़ अभी तक स्थानांतरित नहीं हुई है, तो इसका श्रेय लेनदारों का है, जिनके पक्ष में दायित्व पहले उत्पन्न हुआ था, और यदि यह स्थापित नहीं किया जा सकता है, तो जिसने पहले एक मुकदमा दायर किया था। संपत्ति को हस्तांतरित करने की आवश्यकता के बजाय, खरीदार नुकसान का दावा करने का हकदार है।
५) तीसरे पक्ष के अधिकारों से अधिक संपत्ति अर्जित करने का जोखिम
अचल संपत्ति के स्वामित्व का हस्तांतरण, पट्टे पर दिए गए समझौतों की समाप्ति को पूरा नहीं करता है जो कि बेची जा रही वस्तु के संबंध में समाप्त हो गया है। तदनुसार, खरीदार ऐसी स्थिति में हो सकता है जहां अधिग्रहित संपत्ति मौजूदा पट्टे समझौतों पर बोझ होती है, जिसकी शर्तों के तहत मकान मालिक अनुबंध की एकतरफा अप्राकृतिक समाप्ति की संभावना से वंचित है, और किराये की दर बाजार की तुलना में काफी कम है मूल्यांकन करें।
इन जोखिमों को कम करने के लिए, खरीदी गई वस्तु पर USRR से एक अर्क का अनुरोध किया जाना चाहिए (और आवासीय अचल संपत्ति के लिए - घर के रजिस्टर से भी एक अर्क), और अनुबंध में विक्रेता की गारंटी शामिल होनी चाहिए कि कोई भी अतिक्रमण नहीं है वस्तु। यह एक अदालत द्वारा किसी वस्तु की संभावित गिरफ्तारी के जोखिम को भी जोड़ देता है, विक्रेता को तीसरे पक्ष के दावों के लिए जमानत मिलती है जब तक कि विक्रेता से खरीदार तक वस्तु के स्वामित्व के हस्तांतरण का राज्य पंजीकरण नहीं होता है।
जोखिम को कम करने के तरीके समान हैं - यूएसआरआर से एक तारीख के साथ निकालने का अनुरोध जितना संभव हो उतना लेनदेन की तारीख के करीब है, साथ ही विक्रेता की प्रासंगिक गारंटी के अनुबंध में शामिल है।
अनुलेख हम खरीदार के लिए मुख्य, सबसे आम और "खतरनाक" जोखिमों पर रुक गए। काश, यह सूची खुली होती है - अचल संपत्ति खरीदार के लिए अन्य खतरों की काफी संख्या। ये उनमे से कुछ है:
क) छिपी हुई खामियों के साथ अपर्याप्त गुणवत्ता के अचल संपत्ति प्राप्त करने का जोखिम;
ख) खरीदार को स्वामित्व के हस्तांतरण के राज्य पंजीकरण के लिए आवश्यक कार्यों को विकसित करने वाले विक्रेता का जोखिम;
ग) निलंबन का जोखिम, विभिन्न कारणों से स्वामित्व के हस्तांतरण के राज्य पंजीकरण से इनकार, (अक्सर, पंजीकरण प्राधिकारी द्वारा की गई टिप्पणियों को खत्म करने के लिए, विक्रेता या उसके अधिकृत प्रतिनिधि की आवश्यकता होती है, और इस तरह की अनुपस्थिति "पहुंच क्षेत्र" में है। ", सहायता के लिए संपर्क या अनिच्छा की कमी उनके अधिकारों के शुरुआती पंजीकरण में रुचि रखने वाले खरीदार के जीवन को काफी जटिल कर सकती है);
घ) स्वामित्व के हस्तांतरण के राज्य पंजीकरण से पहले विक्रेता की मृत्यु की स्थिति में विरासत में प्राप्त संपत्ति का जोखिम;
ई) जोखिमों को "कानूनी रूप से पुनर्विकास" करने की आवश्यकता से जुड़ा हुआ है जो कि पिछले मालिक (एस), (कानूनी, वित्तीय, अस्थायी, प्रशासनिक और अन्य प्रकार के दायित्व में लाया जाने का जोखिम) द्वारा ठीक से निष्पादित नहीं किया गया था;
ई) एक सांस्कृतिक विरासत वस्तु के अधिग्रहण से जुड़े जोखिम;
जी) वस्तु के लिए भुगतान के तथ्य को विवादित करने वाले विक्रेता का जोखिम (रसीदें रखना और रखना, अनुबंध, अधिनियम में भुगतान के तथ्य को रिकॉर्ड करना);
ज) विक्रेता के जोखिम को एक आस्थगित भुगतान, आदि के साथ अचल संपत्ति की बिक्री की स्थिति में वस्तु से अतिक्रमण को हटाने का जोखिम।
p.s.s. जोखिमों को कम करने के लिए, हम निम्नलिखित उपकरण प्रदान करते हैं, विशेष रूप से:
क) दायित्वों को हासिल करने के विभिन्न तरीकों का उपयोग;
ख) हालत के तहत लेनदेन का उपयोग, उदाहरण के लिए, जब धन का हस्तांतरण केवल इस शर्त के तहत किया जाता है कि पहले किए गए और खोजे गए पुनर्विकास के समन्वय पर दस्तावेज जमा किए गए हैं;
c) वारंटियों और आश्वासनों से संबंधित शर्तों को शामिल करना।
21 जुलाई 2015
गलिना कोरोटकेविच
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