5 käuferrisiken beim kauf und verkauf von immobilien
Es ist der Käufer, der am anfälligsten für den Abschluss und die Ausführung des Vertrages über den Verkauf von Immobilien ist, da er bei der Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung für die Waren dem Verkäufer einen erheblichen Geldbetrag überweist, und es ist viel Es ist schwieriger, mit einer Rückerstattung zu rechnen, wenn die Dinge nicht reibungslos liefen. als das Eigentum zurückzugeben.
Berücksichtigen Sie die Hauptrisiken des Käufers beim Kauf und Verkauf von Immobilien (Immobilienkauf- und -verkaufsverträge: Wohnungen, Häuser, Hütten, Grundstücke, Gebäude, Nichtwohngebäude, Gebäude).
1) Das Risiko der Anerkennung des Geschäfts ist nicht abgeschlossen
Wird der Immobilienkaufvertrag als nicht abgeschlossen anerkannt, erfolgt die Rückerstattung des vom Käufer gezahlten Geldes nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung. Wie oben bereits erwähnt, kann die tatsächliche Abhebung von Geld durch den Käufer im Rahmen einer nicht abgeschlossenen Vereinbarung sehr schwierig sein. Also, wie aus Kunst folgt. Gemäß Artikel 432 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation gilt der Vertrag als abgeschlossen, wenn zwischen dem Verkäufer und dem Käufer in der jeweils erforderlichen Form eine Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen erzielt wurde.
In Bezug auf den Vertrag über den Verkauf von Immobilien verweist das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation auf die wesentlichen Bedingungen: a) den Betreff (Art. 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), einschließlich: Daten, die die zu bezeichnende Immobilie spezifisch identifizieren an den Käufer weitergegeben werden, einschließlich der Daten, die den Standort der Immobilie auf dem betreffenden Grundstück oder in der Zusammensetzung anderer Immobilien definieren; b) Preis (Artikel 555 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation). Bei der Beschreibung von Immobilien sollte so detailliert wie möglich darauf geachtet werden, dass ihre Identifikationsdaten auf der Grundlage von technischen Buchhaltungsunterlagen, Titeldokumenten und Belegen angegeben werden, da das Gesetz nicht ausdrücklich festlegt, welche Daten zum erworbenen Objekt im Vertrag enthalten sein müssen.
Wird ein Vertrag als abgeschlossen betrachtet, bei dem beispielsweise keine Angabe über die Anzahl der Stockwerke des Objekts erfolgt, sofern alle anderen Daten angegeben sind, die eine Identifizierung des Objekts ermöglichen? Und der Vertrag, in dem es keinen Hinweis auf den Brief des Gebäudes gibt? Die gerichtliche Praxis in solchen Auseinandersetzungen ist umstritten, weshalb wir empfehlen, die Immobilie so detailliert wie möglich zu beschreiben. In Bezug auf die Angabe des Immobilienpreises ist ein hohes Risiko für den Käufer eine Angabe des Preises des Objekts, der nicht dem tatsächlichen Preis entspricht. Der Grund für die Preissenkung ist oft der Wunsch, die Besteuerung zu "optimieren".
Gleichzeitig sollte klar sein, dass der Käufer in Fällen, in denen der Vertrag als nicht abgeschlossen oder ungültig anerkannt wird, mit der Tatsache konfrontiert wird, dass es sehr schwierig sein wird, die Zahlung eines Geldbetrags in einer größeren als der angegebenen Höhe nachzuweisen im Vertrag.
2) Das Risiko der Ungültigkeit der Transaktion
Hier ist eine ganze Reihe von Gründen und Situationen möglich. Wir weisen darauf hin, dass jede Transaktion, die den gesetzlichen Bestimmungen widerspricht, ungültig ist. Um die Gefahr einer Ungültigmachung der Transaktion zu vermeiden, sollten Sie zunächst sorgfältig die Befugnis des Verkäufers / Vertreters des Verkäufers prüfen, die Transaktion abzuschließen. Wenn es sich bei dem Verkäufer um eine Einzelperson handelt, holen Sie die notarielle Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers zum Verkauf der Immobilie ein oder geben Sie eine Erklärung ab, dass die Immobilie vom unverheirateten Verkäufer gekauft wurde. Es gibt häufige Situationen, in denen die Ehe vor langer Zeit aufgelöst wurde, das Eigentum nicht geteilt wurde.
Trotz der Tatsache, dass die Auflösung der Ehe lange Zeit gedauert hat, empfehlen wir beim Kauf eines solchen Eigentums nachdrücklich, die Zustimmung des ehemaligen Ehepartners einzuholen oder den Erwerb eines solchen Gegenstands überhaupt aufzugeben. Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, sollten Sie die Registrierung, die wesentlichen Dokumente des Verkäufers, einen tatsächlichen Auszug aus dem Register sowie Dokumente anfordern, die die Autorität der Person bestätigen, die den Vertrag im Namen des Unternehmens unterzeichnet (Ernennungsprotokoll oder Vollmacht). , buchwertausweis des objekts, buchhalter ersky bilanz zum letzten bilanzstichtag.
Wir berücksichtigen, dass eine große Transaktion der vorherigen Genehmigung durch die autorisierte Stelle des Verkäufers bedarf. Darüber hinaus kann die Satzung vorsehen, dass Transaktionen einer bestimmten Art oder über einen bestimmten Betrag hinaus von den befugten Stellen der Gesellschaft vorab genehmigt werden müssen.
3) Reklamationsgefahr
Nicht nur das Immobilienverkaufsgeschäft selbst kann als ungültig anerkannt werden, sondern auch jedes der Geschäfte, auf deren Grundlage das Recht jedes vorherigen Verkäufers entstanden ist, sowie eine Handlung eines Staates oder einer kommunalen Körperschaft. In gewisser Weise ist der Käufer durch eine Verjährungsfrist geschützt. Wir werden sie jedoch nicht als Allheilmittel für alle Krankheiten betrachten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Tag, an dem die Person von der Verletzung ihrer Rechte erfahren hat oder erfahren haben sollte.
Häufig erlaubt dies nicht die Verwendung einer Beschränkung von Handlungen als Mittel zum Schutz. Das Gesetz verbietet die Rückforderung von Immobilien von einem gutgläubigen Käufer (dh einem Käufer, der nicht wusste und nicht wissen konnte, dass der Verkäufer der Immobilie nicht das Recht hatte, die Immobilie zu veräußern), wenn die Immobilie vom Käufer gekauft wurde auf Schadensersatz, es sei denn, das Eigentum wurde vom Eigentümer oder von Personen, auf die das Eigentum vom Eigentümer im Besitz übergegangen ist, außer ihrem Willen aus dem Besitz entfernt.
Um die Situation der Rückforderung von Immobilien von einem echten Käufer zu veranschaulichen, geben wir das folgende Beispiel. Nach dem Tod des Eigentümers wurde das Anwesen mit einer gefälschten Vollmacht von einem der Erben verkauft. In der Folge wurde das Objekt wiederholt weiterverkauft, wodurch der Eigentümer eine andere Person war, die die Bedeutungslosigkeit des Geschäfts, die das Eigentum eines der vorherigen Verkäufer bestätigt, nicht kannte und nicht wissen konnte. Ein anderer Erbe erfuhr ein paar Jahre später von dem Verkauf einer Wohnung und verklagte den jetzigen Eigentümer, weil er das Objekt aus dem illegalen Besitz einer anderen Person erhalten hatte. Der Anspruch wurde erfüllt, obwohl der derzeitige Eigentümer ein zuverlässiger Käufer ist.
4) Gefahr des Verzugs des Verkäufers von seiner Verpflichtung zur Eigentumsübertragung
Die Übergabe des Gegenstands erfolgt auf dem Übergabegesetz oder einem anderen Dokument auf dem Übergabegesetz (ein solches Dokument ist häufig der Vertrag selbst, in dem die Bedingung enthalten ist, dass es gleichzeitig die Funktionen des Übergabegesetzes ausführt). Bei Nichterfüllung der Übergabepflicht hat der Käufer das Recht, vom Verkäufer die Herausnahme und Übergabe der Sache zu den im Vertrag vorgesehenen Bedingungen zu verlangen. Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt dieses Recht jedoch nicht mehr, wenn die Sache bereits an einen Dritten übertragen wurde, der das Recht auf Eigentum, wirtschaftliche Führung oder Betriebsführung hat. Wenn eine Sache noch nicht übertragen wurde, ist der Vorteil derjenige der Gläubiger, zu deren Gunsten die Verpflichtung früher entstanden ist, und, wenn dies nicht festgestellt werden kann, derjenige, der zuvor eine Klage eingereicht hat. Anstelle der Verpflichtung zur Übergabe des Eigentums ist der Käufer berechtigt, Schadensersatz zu verlangen.
5) Das Risiko des Erwerbs von Gegenständen, die mit Rechten Dritter belastet sind
Die Übertragung des Eigentums an unbeweglichem Vermögen hat nicht die Beendigung von Mietverträgen zur Folge, die in Bezug auf den zu verkaufenden Gegenstand abgeschlossen wurden. Dementsprechend kann der Käufer in einer Situation sein, in der das erworbene Eigentum mit bestehenden Mietverträgen belastet ist, unter deren Bedingungen dem Vermieter die Möglichkeit einer einseitigen außergerichtlichen Kündigung des Vertrages verwehrt wird und der Mietpreis erheblich niedriger als der Markt ist Bewertung.
Um diese Risiken zu minimieren, sollte ein Auszug aus der USRR für das gekaufte Objekt angefordert werden (und für Wohnimmobilien - auch ein Auszug aus dem Hausregister), und der Vertrag sollte die Garantie des Verkäufers enthalten, dass keine Belastungen für das Objekt bestehen Objekt. Es haftet auch das Risiko einer etwaigen gerichtlichen Verhaftung eines Gegenstandes, ein Gerichtsvollzieher für Ansprüche Dritter gegenüber dem Verkäufer bis zur staatlichen Eintragung der Eigentumsübertragung des Gegenstandes vom Verkäufer auf den Käufer.
Die Möglichkeiten, das Risiko zu minimieren, sind dieselben - eine Anfrage nach einem Auszug aus der USRR mit einem Datum, das so nah wie möglich am Datum der Transaktion liegt, sowie die Aufnahme der entsprechenden Garantien des Verkäufers in den Vertrag.
p.s. Wir haben uns auf die wichtigsten, häufigsten und "gefährlichen" Risiken für den Käufer konzentriert. Leider ist diese Liste offen - für den Immobilienkäufer lauern eine ganze Reihe weiterer Gefahren. Hier sind einige davon:
a) das Risiko des Erwerbs von Immobilien von unzureichender Qualität, einschließlich solcher mit versteckten Mängeln;
b) das Risiko, dass der Verkäufer die Maßnahmen umgeht, die für die staatliche Registrierung der Eigentumsübertragung auf den Käufer erforderlich sind;
c) die Gefahr der Aussetzung, die Ablehnung der staatlichen Registrierung der Eigentumsübertragung aus verschiedenen Gründen (häufig, um die von der registrierenden Behörde, dem Verkäufer oder seinem bevollmächtigten Vertreter gemachten Kommentare zu beseitigen, und das Fehlen solcher in der „Reichweitenzone“ ”Kann sein mangelnder Kontakt oder seine mangelnde Hilfsbereitschaft das Leben des Käufers, der an einer vorzeitigen Registrierung seiner Rechte interessiert ist, erheblich erschweren);
d) das Risiko, dass das erworbene Eigentum im Falle des Todes des Verkäufers vor der staatlichen Registrierung des Eigentumsübergangs vererbt wird;
e) Risiken im Zusammenhang mit der Notwendigkeit, Sanierungen zu „legalisieren“, die vom / den Vorbesitzer (n) nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden (rechtliche, finanzielle, vorübergehende, verwaltungsrechtliche und sonstige Haftungsrisiken);
e) Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Kulturguts;
g) das Risiko, dass der Verkäufer die Tatsache der Zahlung für den Gegenstand bestreitet (Belege ausstellen und aufbewahren, die Tatsache der Zahlung im Vertrag vermerken, handeln);
h) das Risiko, dass sich der Verkäufer bei einem Verkauf von Immobilien mit Zahlungsaufschub usw. der Beseitigung von Belastungen von der Sache entzieht.
p.s.s. Um Risiken zu minimieren, bieten wir insbesondere folgende Tools an:
a) die Anwendung verschiedener Methoden zur Sicherung von Verpflichtungen;
b) die Verwendung von Transaktionen unter der Bedingung, dass zum Beispiel der Geldtransfer nur unter der Bedingung durchgeführt wird, dass die Dokumente zur Koordinierung der zuvor durchgeführten und entdeckten Sanierung vorgelegt werden;
c) Aufnahme von Garantiebedingungen und Zusicherungen.
21. Juli 2015
Galina Korotkevich
Partner, Jurist. Ich schreibe Artikel, suche nach interessanten Informationen und schlage Wege zu deren praktischer Anwendung vor. Ich glaube, dass Klienten dank einer hochwertigen Rechtsanalyse zu einer Anwaltskanzlei kommen und nicht umgekehrt. Sind Sie einverstanden? Dann lasst uns Freunde auf Facebook sein.
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